Zostań najemcą za... 200 tysięcy złotych

Na portalach internetowych i w prasie pojawiają się ogłoszenia o „sprzedaży” mieszkań budowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego. Chcą je „sprzedać” najemcy. Jedno z nich, o powierzchni 49 mkw., z dwoma pokojami, mieści się przy ul. Wileńskiej w Warszawie. Sprawdziliśmy jako potencjalni klienci, na jakich zasadach można „kupić” taki lokal od jego najemcy.

[srodtytul]W ciągłym obrocie[/srodtytul]

– To nowe, kilkuletnie mieszkanie, kompletnie umeblowane. Meble były robione na zamówienie – zachwala ogłoszeniodawca. Bez obaw opowiada o lokalu. – Kuchnia jest otwarta na salon. Jest też osobna sypialnia – mówi. Za lokal żąda zwrotu wpłaconej do TBS partycypacji w wysokości 77 tys. zł. Ale na tym nie koniec. Dodatkowe... 100 tys. zł trzeba zapłacić jako tzw. odstępne.

– Te pieniądze pokryją koszty wykończenia i umeblowania lokalu. Zarobek dla mnie będzie już niewielki – zapewnia ogłoszeniodawca. Dopytujemy, czy możemy przeprowadzić taką transakcję legalnie. – Przecież nie będziemy właścicielami mieszkania, tylko najemcami. Czy możemy w ogóle kupić lokal od jego najemcy? – niepokoimy się. Sprzedający zapewnia, że sam kupował to mieszkanie od poprzedniego lokatora. – Mieszkania TBS są w ciągłym obrocie. Nie ma z tym problemu. Wszystko jest legalne – zapewnia.

Do wzięcia w Warszawie było niedawno 60-metrowe mieszkanie z 2005 r. w TBS na Żoliborzu. Były partycypant zachwalał lokal w TBS jako świetnie utrzymany i atrakcyjnie wykończony. Atutem była też lokalizacja: przy ul. Opalińskiej, w bliskim sąsiedztwie stacji metra. Najemca za odstąpienie lokalu żądał 250 tys. zł.

– Mieści się w tym i partycypacja, i odstępne – nie ukrywa poprzedni najemca. Podpowiada, jak taką transakcję przeprowadzić. – Najpierw chętnego na lokal musi prześwietlić TBS. Kiedy go zaakceptuje, odstępujący lokal i jego następca podpisują umowę cesji u prawnika – wyjaśnia. – Nowy najemca już nie wpłaca partycypacji do TBS, bo przypisana jest mu ta wpłacona wcześniej przeze mnie – tłumaczy.

Do przejęcia jest wciąż dwupokojowe 58-metrowe mieszkanie na Pradze-Południe przy ul. Nasielskiej. Poprzedni lokator TBS jest gotowy zostawić część mebli. Cena: 200 tys. zł. – Jest w tym partycypacja w wysokości 67 tys. zł, reszta to odstępne – tłumaczy sprzedająca prawo do lokalu. Jak wygląda taka transakcja? Czy przyjęcie pieniędzy będzie udokumentowane?

– Najpierw trzeba się porozumieć z TBS, który sprawdzi, czy spełniacie kryteria pozwalające ubiegać się o taki lokal. Musicie wylegitymować się odpowiednimi zarobkami. Nie możecie zarabiać za dużo. Nie możecie mieć też innych mieszkań w tym samym mieście – wylicza. – Kiedy TBS się zgodzi na zmianę najemcy, wówczas się umówimy i podpiszemy umowę cesji, w której podamy zapłaconą kwotę odstępnego, czyli 133 tys. zł. Możemy nawet się spotkać u prawnika – mówi. Ale, jak przyznaje, gorzej będzie z notariuszem. – Bo oni nie chcą podpisywać takich umów – przyznaje.

Dodaje, że kiedy podpiszemy z nią umowę cesji, musimy iść do TBS, by zawrzeć z nim umowę najmu. Wtedy też trzeba wpłacić partycypację. – TBS odda ją zaś mnie, bo taką partycypację wcześniej wpłaciłam – tłumaczy.

[ramka]

[b]Robert Dor - notariusz[/b]

– Nie ma wymogu, by cesję udziałów w TBS przeprowadzać u notariusza. Ja nigdy takiej umowy nie sporządzałem. Oczywiście notariusz może poświadczyć podpisy pod takim dokumentem, podobnie jak w przypadku sprzedaży np. samochodu: w takiej transakcji także wymagana jest forma pisemna umowy, ale notariusz nie jest potrzebny.

Zawierając umowę cesji, strony muszą zdecydować, czy robią to odpłatnie czy za darmo. Jeśli robią to za pieniądze, to taką umowę mogą nazwać umową sprzedaży praw. Wtedy pojawia się oczywiście kwestia opodatkowania: zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych podatek od sprzedaży takiego prawa wynosi 1 proc. wartości transakcji. Płaci go nabywca praw. Z kolei najemca, który pozbywa się praw, zyskuje przychód, który również powinien być opodatkowany.

Według mnie transakcje takie odbywają się jednak w szarej strefie, by uciec od podatków. Być może dlatego strony transakcji nie zgłaszają się do notariuszy, którzy wyegzekwowaliby należne opłaty.[/ramka]

[ramka]

[b]Stanisław Kudroń - Ministerstwo Infrastruktury[/b]

– Obrót mieszkaniami TBS nie oznacza rzeczywistej ich sprzedaży, lecz jedynie sprzedaż tzw. partycypacji, które dają możliwość wynajęcia lokalu bądź wskazania najemcy. Jeżeli lokale były budowane na kredyt, o który TBS wnioskował przed 30 września 2004 r., to możliwe jest dokonanie cesji praw z tytułu umowy partycypacji przez partycypanta na rzecz innych osób, jeśli postanowienia umowy partycypacyjnej zawartej między partycypantem a TBS nie uzależniały możliwości takiej cesji od zgody towarzystwa.

Jeżeli TBS starał się o kredyt po tej dacie, kiedy już obowiązywała znowelizowana ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, to osoba fizyczna wynajmująca lokal i będąca jednocześnie partycypantem, rezygnując z najmu, otrzymuje od TBS zwaloryzowaną kwotę partycypacji. Towarzystwo samo będzie szukało nowego najemcy. Przygotowane są już zmiany w ustawie dotyczącej TBS. Przewidują one możliwość wykupu mieszkań przez najemców, którzy są jednocześnie partycypantami. Projekt zmian, zaakceptowany przez kierownictwo resortu, jest teraz społecznie konsultowany. [/ramka]

[ramka]

[b]Marcin Jańczuk - biuro pośrednictwa Metrohouse[/b]

– Nie pośredniczymy w obrocie mieszkaniami z zasobów TBS. Lokale, którymi obracamy, są oferowane przez właścicieli mających do nich prawo własności. W przypadku TBS możemy mówić jedynie o najemcach, a więc przedmiotem „transakcji” byłaby „sprzedaż” wniesionej partycypacji i odstępne. Skoro takie ogłoszenia się pojawiają, zapewne znajdują się chętni. Za podaną kwotę nie kupujemy jednak mieszkania na własność. Potencjalny nabywca powinien sobie odpowiedzieć na pytanie, czy płacąc 200 – 300 tys. zł, warto się stać tylko najemcą?

Sądzę, że na takie rozwiązanie decydują się osoby, które nie mają perspektyw na zakup mieszkań na tradycyjnym rynku mieszkaniowym lub też posiadane środki umożliwią zakup znacznie mniejszego i mniej atrakcyjnego lokalu niż te oferowane w TBS.