[b]Rz: Czy kredyt remontowy zaciągnięty przez wspólnotę obciąża nieruchomość wspólną czy poszczególne mieszkania?[/b]

[b]Wioletta Szymańska:[/b] Odpowiedzialność majątkową za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej ponosi zarówno wspólnota mieszkaniowa, jak i jej poszczególni członkowie. Przy czym wspólnota za powyższe zobowiązania ponosi odpowiedzialność bez ograniczeń, natomiast każdy z właścicieli lokali odpowiada wprawdzie całym swoim majątkiem osobistym, niemniej jednak tylko do wysokości udziału przysługującego mu w nieruchomości wspólnej (odpowiedzialność osobista).

Zatem co do zasady udzielony wspólnocie kredyt obciąża również w ograniczonym zakresie poszczególne mieszkania, stanowią one bowiem składnik majątku osobistego każdego członka wspólnoty. Może się zdarzyć, że właściciele lokali będą ponosić również odpowiedzialność rzeczową z tytułu zobowiązania zaciągniętego w banku. Sytuacja taka będzie miała miejsce w przypadku zabezpieczenia kredytu hipoteką ustanowioną na lokalach. Niemniej jednak w praktyce problematyczne będzie uzyskanie zgody wszystkich właścicieli lokali na ustanowienie tego rodzaju zabezpieczenia rzeczowego, zwłaszcza w przypadku wspólnot dużych, liczących kilkudziesięciu członków. Trudno też oczekiwać, aby niektórzy właściciele przyjęli na siebie odpowiedzialność za zaciągnięte przez wspólnotę zobowiązanie.

Warto pamiętać, że przedmiotem zabezpieczenia czy też egzekucji nie może być nieruchomość wspólna.

[b]Jak zatem wspólnota może zabezpieczyć spłatę kredytu?[/b]

Większość banków kredytujących remonty wspólnot wymaga udzielenia bankowi pełnomocnictwa do rachunku, na którym gromadzone są przez mieszkańców pieniądze w ramach funduszu remontowego. Bank korzysta z tego rachunku w sytuacji braku terminowej regulacji poszczególnych rat.

Możliwa jest też cesja na rzecz banku praw z umowy ubezpieczenia. Jednak przy wysokich kredytach przekraczających kilkaset tysięcy złotych banki wymagają dodatkowych zabezpieczeń, tj. np. wykupienia przez wspólnotę poręczenia w funduszu poręczeniowym czy też ustanowienia hipoteki umownej (łącznej, zwykłej).

Pamiętać należy, że hipotekę umowną łączną (zwykłą lub kaucyjną – zabezpieczającą wierzytelność o nieustalonej wysokości do najwyższej oznaczonej sumy) ustanawia się na poszczególnych lokalach członków wspólnoty. Jej przedmiotem mogą być bowiem nieruchomości należące do różnych osób.

Należy mieć na względzie, że tego rodzaju zabezpieczenie daje bankowi możliwość zaspokojenia się według swojego uznania w całości lub w części z każdego z tych lokali z osobna, z niektórych z lokali bądź też ze wszystkich łącznie. Jeśli zatem bank udzieli wspólnocie kredytu i zabezpieczy go w sposób jak powyżej, wówczas w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali wpisana zostanie w dziale IV hipoteka umowna łączna w wysokości zaciągniętego zobowiązania.

Warto jednak podkreślić, że ustanowienie przez właścicieli na swoich lokalach hipoteki umownej łącznej prowadzi w konsekwencji do rozszerzenia ich odpowiedzialności rzeczowej do wysokości wartości mieszkania.

Możliwe jest również zabezpieczenie kredytu poprzez ustanowienie na poszczególnych lokalach hipotek umownych zwykłych w wysokości określonej dla każdego z właścicieli odrębnie, jako kwoty odpowiadającej proporcjonalnie wysokości zaciągniętego kredytu do wysokości udziału przysługującego mu w nieruchomości wspólnej. Przy tego rodzaju zabezpieczeniu każdy z właścicieli będzie odpowiadał za zaciągnięte zobowiązanie jedynie do kwoty wyliczonej w oparciu o udział przysługujący mu w nieruchomości wspólnej. Warto wiedzieć, że ustanowienie na poszczególnych lokalach hipoteki umownej zwykłej wiązać się będzie z dodatkowymi kosztami obciążającymi wspólnotę w postaci m.in. opłat sądowych uiszczanych od każdego wniosku o wpis hipoteki w kwocie 200 zł (przy hipotece łącznej pobierana jest jedna opłata).

[b]Co dzieje się w sytuacji, gdy wspólnota nie spłaca kredytu?[/b]

Bank może wszcząć przeciwko wspólnocie bądź też przeciwko indywidualnemu właścicielowi egzekucję. Musi jednak uprzednio uzyskać w sądzie odpowiedni tytuł wykonawczy. Uzyskanie tytułu wykonawczego przeciwko wspólnocie uprawnia bank do prowadzenia egzekucji z majątku wspólnoty (m.in. z rachunków bankowych wspólnoty oraz przysługujących jej innych wierzytelności i praw majątkowych).

W przypadku odpowiedzialności osobistej członka wspólnot, bank będzie egzekwował swoje należności z całego majątku osobistego właściciela lokalu, przeciwko któremu uzyskał klauzulę wykonalności, jednakże tylko do wysokości udziału przysługującego mu w nieruchomości wspólnej.

Jeśli natomiast bank uzyska tytuł wykonawczy w związku z zabezpieczeniem hipotecznym, uprawniony będzie do wszczęcia egzekucji z nieruchomości lokalowej osoby, przeciwko której wystawiony został tytuł wykonawczy, i w zależności od rodzaju hipoteki właściciel będzie ponosił ograniczoną odpowiedzialność rzeczową (do wysokości udziału w nieruchomości wspólnej) przy hipotece zwykłej lub odpowiedzialność pełną (do wartości mieszkania) przy hipotece łącznej.