Rynek mieszkaniowy: jest dobrze, miało być lepiej

Mała stabilizacja - tak w skrócie można scharakteryzować sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce. Kryzys mieszkaniowy sprzed kilkunastu miesięcy przeszedł już do historii, a kończące się półrocze w porównaniu z pierwszymi sześcioma miesiącami 2009 r. było dla mieszkaniowych deweloperów zdecydowanie udane. Wydaje się jednak, że branża oczekiwała nieco lepszych wyników. Sprzedaż mieszkań, zamiast skokowo się zwiększać, praktycznie ustabilizowała się na poziomie z ostatnich miesięcy minionego roku. [b]Czy ambitne plany liderów branży, zapowiadających nawet 50-proc. wzrost sprzedaży mieszkań w skali roku, trzeba będzie zweryfikować? [/b]

[srodtytul]Nie będzie dziury podażowej [/srodtytul]

Zestawiając ubiegłoroczne prognozy dla rynku mieszkaniowego w 2010 roku ze stanem obecnym, można stwierdzić, że kilka z nich okazało się nietrafionych. Nie doczekaliśmy się między innymi eksplozji tłumionego rygorystyczną polityką kredytową banków popytu, który w połączeniu z ograniczoną liczbą nowych mieszkań na rynku, związaną z problemami z finansowaniem nowych inwestycji przez deweloperów, miał się zakończyć dziurą podażową i umocnieniem pozycji sprzedających na rynku.

Choć nie powinno się rynków głównych miast Polski wrzucać do jednego worka, można zaryzykować twierdzenie, że klient szukający mieszkania wciąż jest panem sytuacji. Deweloperzy, zachęceni optymistycznymi prognozami tegorocznej sprzedaży, zdecydowali się na uruchomienie znacznej ilości nowych inwestycji, przystosowanych do obecnych możliwości finansowych Polaków. Jak wynika z danych GUS, w ciągu pięciu miesięcy deweloperzy zaczęli budowę ponad 27,2 tys. mieszkań.

To o blisko 90 proc. więcej niż przed rokiem. Co prawda kryzysowa baza dla wzrostu jest wyjątkowo niska, jednak osiągnięty wynik nominalnie jest niewiele gorszy od tych z lat przed załamaniem rynku. Wyraźnie widać, że deweloperzy o wyrobionej marce i stabilnej sytuacji finansowej są w stanie bez większych problemów pozyskać bankowe finansowanie realizacji projektów. Spora część firm z branży decydowała się na sięgnięcie do kieszeni inwestorów, emitując akcje lub - częściej - obligacje. Oprócz nowych mieszkań na rynku jest również spora liczba gotowych lokali, których budowa ruszyła jeszcze w czasach prosperity. Klienci mają więc w czym wybierać.

[srodtytul]Rynek się konsoliduje[/srodtytul]

Tych ostatnich co prawda nie brakuje, jednak apetyty poszczególnych sprzedawców mieszkań wydawały się znacznie większe. Z grona największych deweloperów jedynie [link=http://www.parkiet.com]Dom Development[/link] może się pochwalić widocznie rosnącą z miesiąca na miesiąc sprzedażą. Osiąga to m.in. dzięki uruchamianiu coraz to nowych inwestycji i niewygórowanym cenom, po jakich lokale są oferowane. Inni mogą mówić o stabilnym zainteresowaniu ich ofertą. Nie tracą jednak rezonu. Kontrolujący [link=http://www.parkiet.com]J.W. Construction[/link] [b]Józef Wojciechowski[/b] przewiduje, że pod koniec tego roku miesięczna sprzedaż spółki sięgnie 130-140 lokali, wobec blisko 100 obecnie. Również [link=http://www.parkiet.com]Polnord[/link] zakłada, że druga połowa w jego wykonaniu będzie zdecydowanie lepsza. Liderzy rynku chcą poszerzać swoją ofertę, wchodzić na nowe rynki i poprawiać swoje wyniki kosztem mniejszych graczy. Czy oznacza to konsolidację mocno rozdrobnionego polskiego rynku mieszkaniowego? W pewnym stopniu tak. Widać to już po rynku warszawskim, w którym wspomniany Dom Development wywalczył już 16-proc. udział (pod względem liczby sprzedanych lokali). W szczycie hossy nawet najwięksi gracze musieli się zadowolić jednocyfrowymi udziałami.

[srodtytul]Bez podwyżek[/srodtytul]

O stabilizacji możemy również mówić, analizując kształtowanie się cen mieszkań. Jak wynika z danych [link=http://www.parkiet.com]RedNet Consulting[/link], średnia cena transakcyjna mieszkania w siedmiu największych aglomeracjach w maju 2010 r. (6,99 tys. zł za mkw.) była tylko nieco wyższa od tej z maja 2009 r. (6,92 tys. zł) i stycznia 2010 r. (6,97 tys. zł). Z czego to wynika?

Wpływ na to ma zmiana preferencji mieszkaniowych Polaków, wymuszona sytuacją gospodarczą. Większość sprzedawanych dziś mieszkań stanowią lokale tańsze, o powierzchni nieprzekraczającej 55 mkw., położone z reguły w mniej prestiżowych lokalizacjach. Deweloperzy starają się dostosować podaż do popytu, stawiając na inwestycje w peryferyjnych dzielnicach, realizowane na gruntach kupionych po niższych cenach.

[b]Jak wygląda zyskowność realizowanych obecnie projektów?[/b] Firmy pogodziły się już ze spadkiem średnich marż, które w czasach prosperity często przekraczały 40 proc. dla zarobku brutto ze sprzedaży. Teraz rentowność na tym poziomie w większości inwestycji kształtuje się na poziomie 20-30 proc. Zarobek byłby niższy, gdyby nie znaczący spadek kosztów usług wykonawczych i cen materiałów budowlanych. Niższe stawki za generalne wykonawstwo sprawiają, że deweloperzy mogą sobie pozwolić na sprzedawanie po cenach, które jeszcze przed kilkunastoma miesiącami były dla nich nie do zaakceptowania.