Mniej kłopotów z działkami rolnymi

[b]Rz: Jak zmieni rynek nieruchomości nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie latem tego roku?[/b]

Tomasz Roszczyc, specjalista prawa nieruchomości, prawnik w kancelarii Gide Loyrette Nouel: W konsekwencji nowelizacji, o której rozmawiamy, inwestorzy zainteresowani kupnem nieruchomości rolnej o powierzchni poniżej 5 ha mogą ją nabyć bez uciążliwego obowiązku zwracania się do Agencji Nieruchomości Rolnych z zapytaniem, czy zamierza skorzystać z przysługującego jej do tej pory prawa pierwokupu.

W ten sposób nabywcy zostali uwolnieni od miesięcznego okresu oczekiwania oraz konieczności ponoszenia kosztów związanych z zawarciem warunkowej umowy sprzedaży.

[b]Jak oceniane są przez uczestników rynku wprowadzone zmiany?[/b]

Wydłużenie procesu nabycia nieruchomości rolnej było negatywnie odbierane przez wszystkich uczestników obrotu i mogło stanowić okoliczność utrudniającą realizację transakcji, w szczególności w sytuacji jej finansowania kredytem bankowym.

Wprowadzone zmiany oceniane są pozytywnie również przez samą Agencję Nieruchomości Rolnych, ponieważ będzie ona mogła skoncentrować się na transakcjach sprzedaży mających za przedmiot nieruchomości o większej powierzchni, które mogą mieć rzeczywisty wpływ na zmianę struktury agrarnej.

Z informacji udostępnionych przez agencję wynika, że około 98 proc. transakcji mających za przedmiot grunty rolne dotyczy nieruchomości nieprzekraczających 5 ha, które stanowią zdecydowaną większość.

[b]Jak można jeszcze uprościć obrót działkami rolnymi? Co ogranicza wykorzystywanie takich gruntów na cele budowlane?[/b]

Nabywanie nieruchomości rolnych – poza sytuacją gdy nabywcą jest cudzoziemiec i wymagane jest uprzednie uzyskanie zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji – nie jest zasadniczo związane z dodatkowymi wymogami lub ograniczeniami prawnymi.

Ponadto od maja 2016 r. obywatele i przedsiębiorcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego będą mogli kupować w Polsce nieruchomości rolne bez obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie.

Za okoliczność, która ogranicza realizację inwestycji na terenach będących gruntami rolnymi położonymi w granicach administracyjnych miast, należy z pewnością uznać powszechnie występujący brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

W związku z brakiem objęcia miejscowymi planami znacznych obszarów kraju charakter nieruchomości rozstrzygany jest na podstawie danych z ewidencji gruntów, które często klasyfikują grunty jako użytki rolne. W rezultacie, pomimo że w miastach co do zasady nie prowadzi się gospodarki rolnej, znaczna część gruntów nadal posiada status rolny. Kompleksowe objęcie planami miejscowymi obszarów na terenach miast ułatwiłoby wykorzystanie terenów obecnie kwalifikowanych jako rolne dla celów inwestycyjnych.

[b]Jak przebiega przekształcenie działki rolnej w budowlaną?[/b]

Tryb odrolnienia nieruchomości, czyli zmiany przeznaczenia z rolnego na budowlane, zależy od tego, czy dana nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Od 1 stycznia 2009 r. zostały wprowadzone istotne zmiany ułatwiające proces inwestycyjny na nieruchomościach stanowiących grunty rolne położone w granicach administracyjnych miast (znowelizowana została ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995 r.).

Zniesiony został obowiązek uzyskiwania zgody na przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze w planie miejscowym oraz decyzji wyłączającej teren z produkcji rolnej i wnoszenia opłat z tego tytułu. Ponadto wprowadzona została możliwość realizacji inwestycji na nieruchomościach rolnych w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy.

W wyniku powyższej nowelizacji zmiana przeznaczenia gruntu rolnego jest obecnie przeprowadzana na takich samych zasadach jak zmiana przeznaczenia innych gruntów niepodlegających szczególnej ochronie, np. terenów rekreacyjnych.

[b]Czy kupując ziemię rolną, możemy mieć pewność, że teren będzie można przekształcić w działkę budowlaną?[/b]

Jeżeli dla danej nieruchomości obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, to on przesądza o jej statusie. W sytuacji gdy postanowienia planu nie dopuszczają realizacji planowanego przez inwestora zamierzenia budowlanego, inwestor ma możliwość wystąpienia z wnioskiem do prezydenta miasta (wójta, burmistrza) o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie. Jednakże z uwagi na fakt, że zmiana planu wymaga przeprowadzenia takiej samej procedury jak uchwalanie nowego planu proces ten może się okazać bardzo czasochłonny, a wniosek może zostać nieuwzględniony.

Jeżeli natomiast nieruchomość rolna leży na terenie, na którym brak jest planu, inwestor powinien wystąpić o decyzję ustalającą warunki zabudowy. Prezydent miasta (wójt, burmistrz) będzie musiał wydać taką decyzję, jeżeli inwestor spełni wymagania z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 r. (tj. dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu powinno być wystarczające dla zamierzenia budowlanego, w sąsiedztwie musi być chociaż jedna zabudowana działka).

[ramka] [b]Ważne zmiany[/b]

>> Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczyła zniesienia prawa pierwokupu wyłącznie w stosunku do nieruchomości rolnych o powierzchni poniżej 5 ha.

>> Prawo to nadal przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych do nieruchomości przekraczających lub równych 5 ha.

>> W takich przypadkach umowa sprzedaży powinna zostać zawarta pod warunkiem niewykonania przez agencję prawa pierwokupu.

>> Umowa sprzedaży zawarta bez zawiadomienia agencji jest nieważna.[/ramka]

[ramka] [b]Inaczej kupujesz od Agencji, inaczej od osoby prywatnej[/b]

>> Podstawowym trybem sprzedaży nieruchomości przez ANR jest publiczny przetarg ustny (licytacja).

>> Niektórym podmiotom przysługuje pierwszeństwo w kupnie ziemi od ANR.