Wspólnota ma prawo zmienić sposób zarządu na inny niż ustawowy

[b][i]Należę do wspólnoty mieszkaniowej. Postanowieniem aktu notarialnego koszty wspólne miały być rozliczane zgodnie z ustawą o własności lokali. Później Wspólnota podjęła uchwałę o podziale kosztów wspólnych proporcjonalnie do powierzchni lokalu bez uwzględniania powierzchni przynależnych do danego lokalu. Uchwała nabrała już mocy. Miało być korzystniej, lecz po rocznym rozliczeniu kosztów okazało się, że uchwała jest dla niektórych członków niekorzystna (mniejszość). Większość członków nie podejmuje głosowania w sprawie ponownej uchwały podziału kosztów wspólnych.

Czy uchwała wspólnoty ma większą moc prawną od ustawy o własności lokali? Czy muszę się podporządkować niekorzystnej uchwale? Jak wymóc na wspólnocie przestrzeganie ustawy o własności lokali oraz postanowień zawartych w akcie notarialnym?[/i][/b]

(nazwisko do wiadomości redakcji)

Przepisy dotyczące wspólnot mieszkaniowych wskazują, że sposób zarządu nieruchomością wspólną określony w akcie notarialnym może być zmieniony tylko w drodze uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Niedochowanie wymogów formalnych jest podstawą do tego, by zaskarżyć uchwałę zmieniającą sposób zarządu. Trzeba to jednak zrobić w odpowiednim terminie.

W liście nie ma informacji, czy wspólnota, do której należy czytelnik jest wspólnotą dużą (powyżej siedmiu lokali), czy też tzw. małą wspólnotą (do siedmiu lokali). Nie ma to jednak większego znaczenia, jeśli chodzi o ustawowe zasady ponoszenia przez właścicieli kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 12 ust. 2 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link] (u.w.l.) właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach i w wysokości odpowiadającej wielkości udziałów. Zasada podziału kosztów w u.w.l. jest niemal identyczna jak w art. 207 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] (k.c.), gdzie ustawodawca wskazał, że wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną współwłaściciele ponoszą w stosunku do wielkości udziałów. Innymi słowy – niezależnie od statusu wspólnoty - im większy udział właściciela, tym większe ponosi on koszty (wydatki) związane z nieruchomością wspólną.

[b]U.w.l. ani kodeks nie przewidują innego podziału kosztów niż według wysokości udziałów. [/b]Właściciele mogą jedynie podjąć decyzję (w drodze uchwały) o zwiększeniu obciążenia dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 u.w.l.).

Wysokość udziałów powinno się obliczać zgodnie z definicją udziału z art. 3 ust. 3 u.w.l. W świetle tego przepisu [b]udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych (np. piwnica, strych, komórka, garaż) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.[/b] Natomiast udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Wydaje się, że taki ustawowy sposób ustalania kosztów, uwzględniający powierzchnię pomieszczeń przynależnych, jest najbardziej logiczny i sprawiedliwy. W przypadku przyjęcia innego (np. z wyłączeniem powierzchni piwnic) wspólnocie grozi, że albo środki na utrzymanie nieruchomości wspólnej będą niewystarczające albo nieunikniony będzie konflikt między właścicielami. I taki konflikt prawdopodobnie powstał we wspólnocie czytelnika.

Trzeba jednak zaznaczyć, że [b]zarówno w małych jak i w dużych wspólnotach zasady zarządu nieruchomością wspólną mogą być określone inaczej niż zakładają przepisy u.w.l. czy k.c. [/b]Muszą się na to zgodzić wszyscy właściciele lokali albo w notarialnej umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu albo w zawartej później umowie właścicieli, która też musi mieć formę aktu notarialnego. Zmiana ustalonego w tym trybie sposobu zarządu wymaga uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Czytelnik pisze, że w jego wspólnocie do zarządu nieruchomością wspólną umownie przyjęto zasady z ustawy o własności lokali. Oznacza to, że decyzja o zmianie takiego sposobu zarządu powinna mieć formę uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Brak notarialnego protokołu stanowi uchybienie. Zgodnie z art. 25 u.w.l. każdy z właścicieli może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1 u.w.l.). [b]Powództwo musi być jednak wytoczone w odpowiednim terminie tj. przed upływem 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.[/b] Z listu czytelnika wynika, że w opisanym przypadku termin ten już minął, więc uprawnienie do zaskarżenia uchwały wygasło.

Zgodnie z orzecznictwem (m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 13 grudnia 2006 r., sygn. I ACa 589/06, wyrok SA w Krakowie z 19 lutego 2004 r., sygn. I ACa 1297/03, wyrok SA w Katowicach z 11 lipca 2003 r., sygn. I ACa 8/03) sześciotygodniowy termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty jest tzw. terminem zawitym – wraz z jego bezskutecznym upływem prawo do zaskarżenia uchwały wygasa. W takiej sytuacji trzeba zastosować się do postanowień uchwały albo próbować ją zmienić, co – jak sugeruje czytelnik – do tej pory się nie udało. Jak zauważył 13 grudnia 2006 SA w Poznaniu (sygn. I ACa 589/06) „treść art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje, że ustawodawca jako nadrzędne przyjął pewność i stabilizację działania wspólnoty mieszkaniowej, stąd niezaskarżona w ustawowym terminie uchwała podlega, mimo jej sprzeczności z prawem uszanowaniu. Nikt już na jej nieważność nie może się w nieograniczonym terminie powoływać.” Ten sam sąd stanął jednak na stanowisku, że „mogą zachodzić szczególne sytuacje podyktowane potrzebą ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich i porządku prawnego, które nakazują uwzględniać sprzeczność uchwały z przepisami bezwzględnie obowiązującymi, pomimo jej niezaskarżenia w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali."