[b]W uchwale Sąd Najwyższy uznał (sygnatura akt III CZP 100/10)[/b], że taka szczególna konfiguracja nieruchomości z postawionym budynkiem garażowym, będącej przedmiotem własności lub prawa użytkowania wieczystego spółdzielni mieszkaniowej, nie stanowi przeszkody do ustanowienia odrębnej własności lokalu (garażu) w tym budynku.

Tym samym Sąd Najwyższy wyjaśnił wątpliwość prawną zgłoszoną przez sąd rozpatrujący zażalenie na odmowę dokonania czynności notarialnej. Czynnością tą miało być spisanie w formie aktu notarialnego umowy ustanowienia przez spółdzielnię mieszkaniową odrębnej własności lokalu (garażu) i przeniesienia jej na małżonków B., którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tegoż lokalu. Chodzi o przekształcenie tego prawa we własność, stosownie do art. 17[sup]14[/sup] [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169950]ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych[/link] (u.s.m.).

Przyczyną odmowy sporządzenia umowy było to, że nieruchomość, na której znajduje się [b]budynek garażowy, składa się z czterech działek niesąsiadujących ze sobą, przedzielonych siedmioma działkami należącymi do osób trzecich. To, co łączy te cztery działki, to jedna księga wieczysta i konstrukcja budynku.[/b] Garaż małżonków B. znajduje się na jednej tylko z tych czterech działek.

Zdaniem notariusza w tym stanie rzeczy grunt nie może stanowić nieruchomości wspólnej, a uchwała zarządu spółdzielni, podjęta z powołaniem się na art. 42 ust. 2 u.s.m., określająca przedmiot nieruchomości wspólnej, jest sprzeczna z prawem.

W celu realizacji prawa do przekształcenia przewidzianego m.in. w art. 17[sup]14[/sup] u.s.m. zobowiązano zarządy spółdzielni do podjęcia uchwał wskazanych w art. 42 ust. 2, określających przedmiot odrębnej własności lokali w poszczególnych nieruchomościach należących do spółdzielni. Uchwała taka musi m.in. określać wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu. Do nieruchomości wspólnej zaś należy – zgodnie z art. 3 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link] – także grunt.

Wcześniej, w 2007 r., posiadacz garażu znajdującego się w tym samym budynku garażowym nabył prawo własności do niego. Notariusz sporządził umowę przenoszącą odrębną własność tego garażu. Spółdzielnia przeniosła w niej na nabywców również udział wynoszący 1/4 w budynku oraz taki sam udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.

Sąd okręgowy, do którego trafiło zażalenie małżonków B. na odmowę dokonania czynności notarialnej, zwrócił się do SN o wyjaśnienie, czy w takiej sytuacji ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu (garażu) jest dopuszczalne. Czy nieruchomość, na której stoją garaże, można uznać za nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, która ma odpowiednie zastosowanie przy określaniu nieruchomości wspólnej na potrzeby przekształcenia praw spółdzielczych w odrębną własność?

Sąd w uzasadnieniu pytania prawnego odwołał się m.in. do art. 21 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=163015]ustawy o księgach wieczystych i hipotece[/link]. Wedle tego przepisu [b]nieruchomość może być utworzona przez połączenie w księdze wieczystej należących do jednego właściciela kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub sąsiadujących ze sobą.[/b] Nie ma przy tym przepisu, który nakładałby na właściciela obowiązek wyłączenia działek z księgi wieczystej, jeśli wskutek różnych zdarzeń przestały ze sobą graniczyć.

Sąd Najwyższy uznał, że ustanowienie odrębnej własności lokalu (garażu) w budynku posadowionym na takiej, jak w tym wypadku, nieruchomości jest dopuszczalne.

Tego rodzaju [b]sytuacje, gdy w skład zabudowanej nieruchomości należącej do spółdzielni wchodzą niegraniczące ze sobą działki, wcale nie należą do wyjątkowych.[/b] Dlatego uchwała ta ucieszy wiele osób, przede wszystkim ubiegających się o przekształcenie praw spółdzielczych w odrębną własność, ale także notariuszy i spółdzielnie, również zainteresowane uwłaszczeniami.

[i]sygnatura akt: [b]III CZP 100/10[/b][/i]