Gmina posiada mieszkania komunalne w budynkach, które częściowo są zamieszkałe przez osoby prywatne. Na Gminę przychodzi faktura za energię na klatce schodowej. Gmina płaci. Na jakiej podstawie rozliczyć płatność z osobami prywatnymi? Brać pod uwagę liczbę osób zamieszkałych w mieszkaniu komunalnym czy jest jakiś inny sposób? Do jakiej ustawy można zajrzeć, aby uzyskać więcej informacji na ten temat?
Gmina i pozostali właściciele lokali (osoby fizyczne) tworzą wspólnotę mieszkaniową. Z listu nie wynika to wprost, ale można się domyślać, że tą wspólnotą zarządza gmina. Kodeks cywilny ani ustawa o własności lokali nie zawierają uregulowań dotyczących wewnętrznych rozliczeń we wspólnocie z tytułu dostawy mediów do prywatnych lokali. Oczywiste jest jednak, że nie powinna ich ponosić wspólnota, lecz właściciele lokali - ci, którzy faktycznie zużyli prąd, gaz, wodę. Zarząd lub zarządca, który często zmuszony jest pośredniczyć w rozliczeniu kosztów zużycia przypadających na dany lokal, nie może pokryć takiego zobowiązania z nadwyżki przychodów nad wydatkami wspólnoty. Pieniądze z opłat od właścicieli mieszkań można bowiem przeznaczyć tylko na pokrycie kosztów związanych z nieruchomością wspólną, np. za zużycie energii na klatce schodowej czy wspólnym strychu.
W wyroku z 13 grudnia 2006 roku Sąd Apelacyjny w Poznaniu (sygn. akt I ACa 589/06) uznał wprawdzie, że jeśli wszystkie lokale w budynku nie są wyposażone w przyrządy do pomiaru zużycia wody, odprowadzania ścieków czy wywozu nieczystości, to wydatki na media zużyte w lokalu zalicza się do kosztów zarządu. Przeciwnicy takiego poglądu argumentują jednak, że zastosowanie tego wyroku w praktyce musiałoby skutkować podziałem kosztów zużycia wedle udziałów w nieruchomości wspólnej, co byłoby rażąco niesprawiedliwe.
Wskazówki dotyczące rozliczania we wspólnocie kosztów zużycia gazu, energii elektrycznej lub ciepła znajdziemy w ustawie z 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne. Zgodnie z art. 45a ust. 6 w przypadku gdy wyłącznym ich odbiorcą jest zarządca budynku wielolokalowego, jest on odpowiedzialny za rozliczanie na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła. Przepisy ustawy skupiają się na rozliczaniu rachunków za energię cieplną. Według art. 45a ust. 7-9 zarządca budynku musi dokonać wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe i wprowadzić wybraną metodę w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń. Koszty zakupu ciepła w części dotyczącej ogrzewania dla lokali mieszkalnych i użytkowych rozlicza się stosując metody wykorzystujące:
- wskazania ciepłomierzy,
