Czy można zagrodzić sąsiadowi dojazd do jego działki

Dokładnie 6 lat temu mój sąsiad sprzedał działkę z domem pozbawioną dojazdu. Nowy właściciel wyremontował dom i wynajął. Nadal nie ma dojazdu do działki i bezprawnie przejeżdża przez moją działkę! Już sześć lat toczy się sprawa w sądzie o ustanowienie drogi koniecznej. Nie chcę, żeby sąd wyznaczył drogę przez moją działkę, bo wtedy straci ona całkowicie na wartości (droga biegnie przez sam jej środek). Chcę się wybudować na tej działce i nie wiem, czy mogę ją zagrodzić i odciąć sąsiadowi jedyną drogę dojazdu?

- Ł.M.

Stan obecny to tzw. bezumowne korzystanie z nieruchomości. Być może pierwotnie dojazd dla sąsiada był możliwy na zasadzie grzeczności czy zwyczaju, ale nie znaczy to, że tak ma być wiecznie. Trudno wymagać od właściciela nieruchomości, żeby ograniczał korzystanie ze swojej działki i ponosił skutki decyzji sąsiada o zakupie nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej. Sąsiad zrobił to na własne ryzyko – powszechnie wiadomo, że działki takie traktowane są jak nieruchomości o nieuregulowanym statusie prawnym. Nie mają większego rynkowego znaczenia, gdyż np. nie można uzyskać dla nich pozwolenia na budowę. Ich ceny są zwykle okazyjne.

Jednak właściciel nieruchomości, przez którą sąsiad zrobił sobie darmowy przejazd, nie może w nieograniczony sposób wykonywać swojego prawa i całkowicie odciąć sąsiadowi dojazd do posesji.

Trzeba pamiętać, że prawo nie zabrania handlu działkami bez dojazdu i właściciel nieruchomości, która go nie posiada, może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich potrzebnej służebności drogowej, tzw. drogi koniecznej. Takie prawo daje art. 145 § 1 kodeksu cywilnego (k.c.). Nie ma więc raczej szans na uniknięcie ustanowienia przez sąd służebności na działce czytelniczki, jeśli to jedyna działka, przez którą taka droga dla sąsiada może prowadzić.

Uwolnić się od roszczenia sąsiada można byłoby tylko wtedy, gdyby:

Przebieg drogi nie musi pokrywać się obecnym, gdyż przepis wymaga, by droga konieczna jak najmniej obciążała grunt, przez który ma prowadzić

, a ponadto jej przeprowadzenie powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy, np.  możliwość zabudowania działki o statusie budowlanej.

Po drugie czytelniczka otrzyma wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności, a dodatkowo – jeśli wykaże spadek wartości działki – również odszkodowanie. Określając wysokość wynagrodzenia sąd weźmie pod uwagę wartość pożytków, jakie czytelniczka (jako właścicielka  nieruchomości obciążonej) mogłaby czerpać, gdyby na działce nie było drogi koniecznej. Z drugiej strony uwzględni też  wzrost wartości nieruchomości władnącej, czyli tej, na której rzecz droga zostanie ustanowiona.

Ponadto za cały okres, w którym sąsiad korzystał  bezumownie z dojazdu przez jej działkę, czytelniczka może żądać wynagrodzenia. Jeśli zdecyduje się o nie wystąpić do sądu, to powinna przygotować dowody (np. zdjęcia, zeznania świadków) potwierdzające, iż sąsiad przez ostatnie sześć lat przejeżdżał przez jej działkę. Roszczenie właściciela z tytułu bezumownego korzystania z jego rzeczy ulega dziesięcioletniemu przedawnieniu (uchwała Sądu Najwyższego z  24 października 1972 r., sygn. akt III CZP 70/72).

Czy wobec wlokącego się postępowania o ustanowienie służebności czytelniczka jako właścicielka działki może ogrodzić działkę i zagrodzić w ten sposób sąsiadowi dojazd do jego posesji?

Odpowiedź na to pytanie nie będzie jednoznaczna. Z jednej strony właściciel ma prawo, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa (art. 140 k.c), czyli np. ogrodzić działkę, zagospodarować ją zgodnie z przeznaczeniem w miejscowym planie. Z drugiej strony właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Całkowite zagrodzenie jedynego dojazdu sąsiadowi może być przez sąd uznane za takie zakłócenie. Ale wydaje się, że właśnie dopiero sąd mógłby rozstrzygnąć spór na tym tle.

Obowiązujące przepisy mogą nieco komplikować sytuację właściciela, który zamierza zabudować działkę, przez którą przebiega dojazd dla sąsiada.

Oczywiście czytelniczka może wystąpić o pozwolenie na budowę. Zgodnie z art. 4

prawa budowlanego

każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Pozwolenie zostanie zatem wydane, jeśli przedstawiony przez inwestorkę projekt będzie zgodny z przepisami. Tymczasem w myśl art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, zapewniając m.in. poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Innymi słowy

organ może warunkować wydanie pozwolenia na budowę od  uwzględnienia w projekcie przebiegu ewentualnej drogi koniecznej na rzecz sąsiada (niekoniecznie w tym samym miejscu co dziś).

Zarzut nieposzanowania interesów osób trzecich może zgłosić sam sąsiad, który powinien otrzymać ze starostwa zawiadomienie o wszczęciu postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.

Zobacz

»

Prawo dla Ciebie

»