Czy można wynająć mieszkanie przed końcem sprawy spadkowej?

Jestem zameldowany na pobyt stały w mieszkaniu, w którym zamieszkiwałem z jego hipotecznym właścicielem do chwili jego śmierci na zasadzie prowadzenia wspólnego gospodarstwa domowego

(daleki powinowaty)

. Obecnie z powodu charakteru zatrudnienia (delegacje służbowe) nie przebywam tutaj, więc chciałbym to mieszkanie wynająć, a od przychodu z najmu płacić podatek w formie ryczałtu - nie narażając się fiskusowi. Postępowanie spadkowe jeszcze się nie odbyło i prawdopodobnie nastąpi za kilka miesięcy.

Czy urząd skarbowy może zakwestionować moje uprawnienie do wynajęcia tego lokalu, gdyż formalnie nie jestem jego właścicielem i odmówić rejestracji umowy? Jakie dokumenty oprócz umowy należy złożyć do US przy ewentualnym zgłoszeniu? Podkreślam, że ze strony spadkobierców nie ma żadnych przeszkód, chcą abym nadal władał tym lokalem i ponosił koszty

- pyta czytelnik

.

Z listu nie wynika jasno, czy czytelnik należy do grona spadkobierców. Ma to znaczenie z punktu widzenia możliwości dysponowania spadkową nieruchomością, a także z powodów podatkowych.

Spadkobierca nabywa mieszkanie

Samo zameldowanie i prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego nie daje tytułu prawnego do lokalu pozostawionego przez zmarłego właściciela. Tytuł prawny do majątku zmarłego, w tym mieszkania, nabywają w chwili otwarcia spadku (tj. chwili śmierci spadkodawcy) spadkobiercy ustawowi lub  - jeśli zmarły pozostawił testament - wskazani przez niego w testamencie. Nie jest to nabycie ostateczne - spadkobiercy mają sześć miesięcy na ewentualne odrzucenie spadku. Dopiero stwierdzenie przez sąd nabycia spadku pozwala bez żadnych wątpliwości ustalić, kto jest spadkobiercą zmarłego oraz jaki udział w spadku przypadł każdemu ze spadkobierców.

Jeśli czytelnik nie jest spadkobiercą, a przed śmiercią właściciel mieszkania nie zawarł z nim umowy np. najmu, to prawdopodobnie obecnie czytelnik nie dysponuje żadnym tytułem prawnym do lokalu.  Zameldowanie jest tylko urzędowym potwierdzeniem miejsca pobytu danej osoby, a faktyczne zamieszkiwanie i prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego z właścicielem nie skutkuje nabyciem prawa do dalszego zajmowania lokalu. Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego musi liczyć się koniecznością jego opuszczenia, jeśli zażądają tego prawowici właściciele, a także zapłaty wynagrodzenie za korzystanie z przedmiotów należących do spadku, zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości (art. 1029 kodeksu cywilnego).

Prawo cywilne nie zabrania wynajęcia cudzego mieszkania.

Jest to jednak ryzykowne, zwłaszcza, gdy wynajmujący nie dysponuje zgodą i pełnomocnictwem wszystkich spadkobierców. Wynajmujący powinien respektować przepisy k.c. o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752-757).

Wynajem przekracza zwykły zarząd

Jeśli jednak czytelnik jest spadkobiercą zmarłego właściciela, to i tak nie powinien samodzielnie decydować o wynajęciu mieszkania. Z chwilą śmierci spadkodawcy spadkobiercy nabywają prawa do całej masy spadkowej w większym lub mniejszym ułamku i ich prawa regulują przepisy k.c. o współwłasności w częściach ułamkowych. Dopiero dział spadku skutkuje przyznaniem własności konkretnego składnika schedy konkretnemu spadkobiercy. Do tego czasu spadkobierca nie może nawet dowolnie rozporządzać swoim udziałem w przedmiocie należącym do spadku - art. 1036 kodeksu cywilnego dopuszcza możliwość rozporządzania udziałem (np. darowanie, sprzedaż) wyłącznie za zgodą innych spadkobierców.

Decyzja o wynajęciu mieszkania nie ma charakteru rozporządzającego, lecz z pewnością przekracza zakres zwykłego zarządu, a to znaczy, że  - zgodnie z art. 199 k.c. - potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Teoretycznie więc wszyscy spadkobiercy powinni podpisać się pod umową z najemcą albo umocować jedną osobę do zawarcia takiej umowy w ich imieniu. Sprawa jest jednak o tyle skomplikowana, że przed zakończeniem postępowania spadkowego trudno określić, kto ostatecznie jest współwłaścicielem.

W praktyce często się zdarza, że jeden ze spadkobierców wynajmuje lokal bez pytania o zgodę pozostałych uprawnionych i zanim sąd potwierdzi prawa do spadku. Może to rodzić niepotrzebne spory i komplikacje, również dla ewentualnego najemcy.

Wyjściem z sytuacji może być ustanowienie przez sąd tymczasowego zarządu nad spadkiem.

Obowiązkiem zarządcy (może nim zostać jeden z uprawnionych do spadku, np. osoba mieszkająca w spadkowej nieruchomości) jest zadbanie, by do czasu zakończenia postępowania spadkowego prawa spadkobierców nie zostały naruszone, a majątek uszczuplony. Wniosek o ustanowienie zarządcy może wnieść każdy, kto uprawdopodobni, że jest spadkobiercą, uprawnionym do zachowku lub zapisobiercą, współwłaścicielem rzeczy, współuprawnionym co do praw pozostałych po spadkodawcy lub wierzycielem spadkodawcy.

Formę opodatkowania wybiera spadkobierca

Przychody z najmu odziedziczonej nieruchomości należą do wszystkich współwłaścicieli w częściach odpowiadających ich udziałowi w nieruchomości. Wynika to wprost z art. 207 kodeksu cywilnego. Podatek od przychodów z najmu obciąża oddzielnie każdego spadkobiercę.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT), przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Takie same zasady stosuje się do ewentualnego rozliczania kosztów uzyskania przychodów.

Spadkobierca może wybrać sposób opodatkowania przychodu z najmu (ryczałtem lub wg skali podatkowej) niezależnie od tego,  jak opodatkują przychody z najmu pozostali spadkobiercy.

Opodatkowania według skali nie trzeba zgłaszać, natomiast wybór ryczałtu wymaga zgłoszenia naczelnikowi urzędu skarbowego do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

Nie ma jednego urzędowego wzoru takiego zgłoszenia, teoretycznie można napisać stosowne oświadczenie samemu na zwykłej kartce papieru. W praktyce urzędy stosują własne formularze. Z przepisów prawa nie wynika obowiązek załączania do  oświadczenia kopii dokumentów, urząd może jednak zażyczyć sobie wglądu np. w umowę najmu  lub dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu. Najlepiej w tej sprawie zasięgnąć informacji w urzędzie skarbowym.

Podatek możliwy dopiero po sprawie spadkowej

Z przepisów art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, a także art. 6 ust.1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym wynika, iż przychodami z najmu do opodatkowania są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zatem przychód z najmu należy opodatkować wtedy, gdy podatnik go faktycznie otrzyma lub zostanie on postawiony do jego dyspozycji, np. na koncie bankowym.

Jeśli czynsz jest pobierany przez osobę inną niż podatnik i nie wpływa od razu na konto podatnika, ale np. na konto administratora lub zarządcy nieruchomości, to podatnik rozliczy go dopiero wtedy, gdy będzie miał choćby potencjalną możliwość dysponowania tymi pieniędzmi.  Tak uznawały organy podatkowe w wydanych przez siebie interpretacjach indywidualnych, m.in. Izba Skarbowa w Gdańsku (z 23 stycznia 2004, sygn. BI/005/0550/03), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach (z 12 czerwca 2009 r. syg. IBPBII/2/415-320/09/CJS oraz z 30 kwietnia 2010 r., sygn. IBPBII/1/415-137/10/MK).

Nie ma natomiast znaczenia, czy postępowanie spadkowe zostało zakończone czy nie.

Dodajmy, że wszystkie wymienione interpretacje dotyczyły przypadków, gdy nieruchomość wchodząca w skład majątku spadkowego była objęta tymczasowym zarządem przez jednego ze spadkobierców albo osobę trzecią. Osoba ta pobierała od najemców czynsz, który odprowadzany był na specjalne konto, a po zakończeniu postępowania o stwierdzenie nabycia spadku pieniądze miały być postawione do dyspozycji spadkobierców w  wysokości odpowiadającej wysokości nabytych udziałów w spadku.

Powstaje pytanie, jak poszczególni spadkobiercy mają ustalić wysokość podatku przed zakończeniem postępowania spadkowego, gdy nie wiadomo jaki jest ich udział w spadku. Odpowiedzi szukamy we wspomnianym już art. 8 ust. 1 ustawy o PIT: w przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. A zatem podatek będzie wtedy równy dla wszystkich.

W sytuacji natomiast, gdy jeden ze spadkobierców wynajmuje mieszkanie bez zgody pozostałych, powinien też sam rozliczać się z podatku od przychodu, niezależnie od wysokości udziałów w nieruchomości. Do takiego wniosku prowadzi lektura interpretacji indywidualnej wydanej 25 lutego 2008 r. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie  (sygn. IPPB1/415-472/07-2/AŻ).

Zobacz nasze poradniki: