Problem z lokalami przewłaszczonymi mimo nieuregulowanej własności gruntu

Spółdzielnia mieszkaniowa Osiedle Młodych w Poznaniu podjęła uchwałę, dzięki której spółdzielcy mogli wykupić mieszkania na własność. Dotyczyła ona nieruchomości, na której znajdowało się wiele budynków (w tym czasie prawo na to pozwalało).

Okazało się jednak, że spółdzielnia nie miała tytułu prawnego do wszystkich działek wchodzących w skład nieruchomości. Uchwały nikt jednak nie zaskarżył, więc się uprawomocniła. Mimo to spółdzielnia  nie mogła do czasu uporządkowania sytuacji prawnej nieruchomości przenosić prawa własności do lokali, dlatego zaoferowała swoim członkom przekształcenie praw lokatorskich we własnościowe (wtedy nabywa się lokal bez udziału w gruncie).

Jedna z rodzin skorzystała z tej możliwości w 2009 r. Okazało się, że przekształcenie jest sprzeczne z przepisami. W tym czasie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszczała przekształcenie prawa do mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe tylko wówczas, gdy  blok stał na gruncie, który nie był własnością spółdzielni i nie przysługiwało jej prawo użytkowania wieczystego (tak jest do dzisiaj).

Tymczasem w tej poznańskiej spółdzielni bloki stoją na działkach, których część jest jej własnością, a do części nie ma ona  żadnego tytułu prawnego. Spółdzielcy więc wykupili lokal z wadą i teraz mają problemy. Sąd wieczystoksięgowy nie chce im założyć księgi wieczystej, a bank przyznać kredytu pod hipotekę  lokalu. Trudno będzie im go w przyszłości sprzedać.

Sprawa dotarła aż do Sądu Najwyższego. Nic w tej sprawie nie udało się wskórać.

– To niejedyny taki przypadek. Niektóre spółdzielnie, będąc pod presją czasu, podejmowały uchwały, chociaż miały nie do końca uporządkowany stan prawny swoich nieruchomości – mówi mec. Ireneusz Schiller.

Błąd popełniony przez spółdzielnie może teraz zaważyć na własności wielu mieszkań

Taki problem występuje głównie w dużych miastach. Spółdzielnie mają tam nierzadko kłopoty z uregulowaniem stanów prawnych gruntów. Trwa to od czasów PRL.

– Co ciekawe – dodaje mec. Schiller – sądy wieczystoksięgowe postępują różnie. Niektóre zakładają księgi wieczyste, inne nie.

– Poza tym ważne jest, kiedy doszło do ustanowienia własnościowego prawa: przed 31 lipca 2007 r. czy po tej dacie – wyjaśnił Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie. Przed tą datą,  tj. od 15 stycznia 2003 r. do 31 lipca 2007 r., spółdzielnia mogła ustanawiać własnościowe prawa  nawet na terenach, do których przysługiwał jej tytuł prawny. Zmieniło się to dopiero po tej dacie.

Zdaniem Grzegorza Abramka  spółdzielcy  nie powinni ponosić negatywnych konsekwencji, jeżeli postępowali według obowiązujących przepisów. A te zmieniły się  po 31 lipca 2007 r. Wówczas weszła w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszczająca wprost przekształcenie mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe tylko na gruntach, które nie są własnością spółdzielni ani  nie jest ona ich użytkownikiem wieczystym.