Opłata adiacencka tylko wtedy, gdy sieć ma przykanaliki

Tak wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 19 lipca 2012 (sygn. akt II SA/Ol 467/12).

Państwo B. współwłaściciele działki na Mazurach otrzymali decyzję wójta ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości ich nieruchomości po rozbudowaniu we wsi sieci  kanalizacji sanitarnej. Zdaniem wójta dzięki rozbudowie sieci  państwo B. mogą podłączyć swoją działkę do gminnej kanalizacji, a to powoduje wzrost wartości tej nieruchomości, co potwierdziły dwa zamówione przez gminę  operaty szacunkowe. Zgodnie z uchwałą rady gminy państwo B. mieli zapłacić opłatę adiacencką w wysokości 45 % wzrostu wartości.

Opłata adiacencka, czyli składka na cywilizację

Opłata adiacencka to udział właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, której zapewnienie należy do zadań gminy. Budowa drogi, sieci wodociągowej, sieci kanalizacyjnej, gazowej i stworzenie mieszkańcom warunków do korzystania z nich powoduje zazwyczaj, że wartość prywatnych nieruchomości wzrasta. Żądając procentu od tego wzrostu, gmina odbiera część środków zainwestowanych przez siebie w infrastrukturę.

Stawka procentowa opłaty ustalana jest przez radę gminy w uchwale. Nie może być wyższa niż 50 proc. różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wzrost wartości musi być stwierdzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli właściciel  nieruchomości też poczynił jakieś nakłady na rzecz budowy urządzeń infrastruktury technicznej, to ich wartość jest odejmowana od wzrostu wartości jego działki.

Decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej można wydać w ciągu 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, ale w dniu stworzenia tych warunków musi obowiązywać uchwała rady gminy ustalająca stawkę opłaty.

Właściciele powinni uiścić opłatę adiacencką po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. Każdy dzień zwłoki powoduje, że gmina naliczy odsetki ustawowe. Można wnioskować o rozłożenie opłaty na raty. Spłaca się je raz do roku, nie dłużej niż przez 10 lat. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu hipoteką na nieruchomości z wpisem do księgi wieczystej.

Jest rura, ale  bez odgałęzień

Właściciele działki odwołali się jednak od decyzji wójta, gdyż ich zdaniem wybudowana sieć kanalizacji sanitarnej nie spełnia wymogów stawianych przez ustawę Prawo wodne i wydane na jej podstawie rozporządzenie w sprawie urządzeń zaopatrzenia w wodę i urządzeń kanalizacyjnych oraz zasad ustalania opłat za wodę i wprowadzanie ścieków.  Gmina nie wykonała bowiem tzw. przykanalików na odcinku od kanału sanitarnego do nieruchomości, a tym samym nie stworzyła warunków do podłączenia nieruchomości do sieci. Nie została więc spełniona przesłanka do naliczenia opłaty adiacenckiej. Państwo B. zarzucili również nierzetelne wykonanie wyceny ich działki i wskazywali na rozbieżności w operatach szacunkowych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję wójta. Jego zdaniem  ustalenie, czy zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, nie następuje na podstawie przepisów Prawa wodnego, lecz odrębnych, w szczególności Prawa budowlanego. W ocenie Kolegium o tym, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości skarżących do urządzenia infrastruktury technicznej przesądza pismo Zakładu Gospodarki Komunalnej informujące, że ich działka „ma możliwość przyłączenia do wybudowanej sieci kanalizacyjnej”.

Decyzję SKO właściciele działki zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, a ten uznał, że zarówno ta, jak i pierwotna decyzja wójta zostały wydane z naruszeniem prawa.

Wyrok stary, lecz aktualny

WSA stwierdził, że istota sporu  sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości państwa B. do urządzeń infrastruktury technicznej. Z ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) wynika, że należy to ustalić na podstawie odrębnych przepisów. Zdaniem WSA są to nie tylko przepisy ustawy Prawo budowlane, ale również przepisy ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków.

Sąd dowodził, że w  doktrynie i orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że w przypadku urządzenia kanalizacyjnego stworzenie warunków do podłączenia oznacza wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia. Powołał się na uchwałę 5 sędziów NSA z  5 czerwca 2000 r. (sygn. akt OPK 4/00).  Uchwała ta odnosiła się wprawdzie do przepisów ustawy z 1974 r. Prawo wodne, która wówczas regulowała kwestie zbiorowego odprowadzania ścieków, ale - zdaniem WSA - nadal zachowuje aktualność. Obecnie obowiązująca ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, podobnie jak stare Prawo wodne, ustala, że przyłącze kanalizacyjne jest odcinkiem przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług, z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej. Urządzenie kanalizacyjne zaś to m.in. sieci kanalizacyjne.