Na co pieniądze ze sprzedaży nieruchomości aby uniknąć podatku

Od 1 stycznia 2009 r. obowiązują nowe zasady rozliczania dochodów ze sprzedaży nieruchomości. Odnoszą się one do nieruchomości nabytych od tego dnia.

Z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT wynika, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Jego stawka to 19 proc. Płaci się go jednak od dochodu (czyli przychodu pomniejszonego o koszty). Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania (czyli do 30 kwietnia) za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, czyli np. zyski ze sprzedaży uzyskane w tym roku rozliczamy do 30 kwietnia 2013 r.

Jest jednak sposób, aby podatku uniknąć. Wystarczy kupić następny lokal. Mówiąc zaś bardziej precyzyjnie wystarczy, że dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości (domu czy mieszkania) podatnik przeznaczy na własne cele mieszkaniowe (oczywiście nie dowolne, a wskazane w ustawie o PIT). Ma na to dwa lata.

Organy podatkowe twierdzą, że art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Na co wydać, aby zyskać ulgę

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o PIT za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:

– nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

– nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

– nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

– budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

– rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Zwolnienie dotyczy nie tylko nieruchomości położonych w Polsce, ale również w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycia) dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw (w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych) na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe, w tym m.in.: remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego lub na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Pieniądze na konkretny cel (wskazany w ustawie) trzeba wydać w ciągu dwóch lat. Jeśli podatnik złoży deklarację, a nie wyda w tym czasie pieniędzy, będzie musiał złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek. Do tego z odsetkami za zwłokę (fiskus naliczy je od następnego dnia po upływie terminu płatności, czyli po upływie terminu do złożenia zeznania podatkowego za rok, w którym podatnik uzyskał przychód ze zbycia nieruchomości).

Ze zwolnienia podatnik nie skorzysta jednak wtedy, gdy przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na zakup gruntu, prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budynku, które będą przeznaczone na cele rekreacyjne. Podobnie będzie wtedy, gdy pieniądze ze sprzedaży nieruchomości wyda na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku, który zostanie przeznaczony na cele rekreacyjne.