Najemca lokalu mieszkalnego podlega szczególnej ochronie. Jest nawet specjalna ustawa regulująca zasady wynajmu mieszkań (patrz podstawa prawna). Wynika z niej, że właściciel nie może wypowiedzieć umowy najemcy z dnia na dzień. Musi to zrobić z odpowiednim wyprzedzeniem i tylko wtedy, gdy zawarli kontrakt na czas nieokreślony. Gdy ustalili wcześniej termin jego trwania (np. jeden rok, trzy lata) zostanie on rozwiązany po upływie tego okresu.
W wyjątkowych sytuacjach właściciel może się rozstać z lokatorem wcześniej. Będzie mógł to zrobić, gdy najemca:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem albo zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód (np. doprowadził do zalania mieszkania); niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców (np. zdewastował klatkę schodową); także gdy wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu (np. organizuje nocne imprezy), lub
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności; właściciel musi go jednak uprzedzić na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do uregulowania należności, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal (lub jego część) bez pisemnej zgody właściciela.
Takie wypowiedzenie trzeba uzasadnić i wręczyć najemcy co najmniej z miesięcznym wyprzedzeniem (termin liczy się od ostatniego dnia miesiąca). Dla przykładu, gdy otrzymał je 15 września, to będzie musiał opuścić mieszkanie przed 1 listopada.
Trudniej będzie się rozstać właścicielowi z lokatorem, gdy zawarli umowę na czas nieokreślony. Jeśli nie zajdą szczególne okoliczności opisane wyżej, może on wypowiedzieć kontrakt z półrocznym wyprzedzeniem. Swoją decyzję będzie musiał jednak uzasadnić tym, że on sam bądź osoby z jego bliskiej rodziny zamieszkają w tym lokalu. Poza tym będzie musiał zapewnić najemcy lokal zastępczy, gdy nie przysługuje mu prawo do innego mieszkania o zbliżonym standardzie. Właściciel, który tego nie zrobi, musi wypowiedzieć najem z trzyletnim wyprzedzeniem.
Zdarza się, że lokator mieszkania nie opuszcza, mimo że otrzymał wypowiedzenie. W takiej sytuacji właściciel musi wystąpić z powództwem do sądu o nakazanie opróżnienia lokalu. Takie postępowanie nie jest jednak ani krótkie, ani łatwe dla obu stron.
Podstawa prawna:
Czytaj więcej w poradniku:
