Spółdzielnie: mieszkania zakładowe do wykupu według nowych zasad

Nowe zasady przekształcania lokali przygotowała senacka Komisja Ustawodawcza.

Chodzi o mieszkania w budynkach przed wielu laty nieodpłatnie przekazanych przez przedsiębiorstwa państwowe spółdzielniom mieszkaniowym. Nie jest dokładnie znana ich liczba, ale najwięcej znajduje się na Śląsku.

– Projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że wniosek o wykup będą mogli złożyć tylko ci najemcy, którzy byli uprawnieni do zajmowania lokalu w dniu jego przejęcia przez spółdzielnię mieszkaniową – tłumaczy Wojciech Skurkiewicz, senator. – Obowiązujące teraz przepisy nie zawierają takich ograniczeń.

Z nakładami

Tak jak obecnie, inne będą zasady wykupu mieszkań w budynkach  nieodpłatnie i odpłatnie przekazanych przez przedsiębiorstwa państwowe spółdzielniom.  W pierwszym wypadku lokale będą mogły wykupić tylko te osoby, które spłaciły koszty nakładów koniecznych poniesionych przez spółdzielnię na utrzymanie budynku, a także innych nakładów zwiększających jego wartość.

W drugim przypadku (tj. mieszkań w odpłatnie przekazanych budynkach) najemca najpierw musi wnieść wkład budowlany w wysokości określonej przez zarząd spółdzielni,  proporcjonalnej do powierzchni zajmowanego mieszkania,  związanej też z ceną, za jaką spółdzielnia nabyła go od przedsiębiorstwa państwowego (uprzednio zwaloryzowanej).

W obu kategoriach wykupu najemca nie może mieć zaległości czynszowych.

– Chcemy do wniosków o wykup, które wpłynęły do spółdzielni  przed wejściem  w życie tej ustawy, stosować wcześniej obowiązujące przepisy – wyjaśnia senator Skurkiewicz.

Jeszcze kilka miesięcy

Projekt powstał nieprzypadkowo.  Tylko bowiem do 23 lutego 2013 r. będzie obowiązywał przepis, który pozwala na przekształcanie lokali zakładowych (w budynkach przekazanych nieodpłatnie)   jedynie po spłacie zaległości czynszowych.

To efekt wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 14 lutego 2012 r. (sygnatura akt: P 17/10). Uznał on za niekonstytucyjny art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis został uchylony w zakresie, w jakim przyznawał najemcy roszczenie do darmowego przewłaszczenia. Trybunał uznał bowiem, że przepis ten nadmiernie ingeruje w prawo własności spółdzielni. Muszą one bowiem wyzbywać się mieszkań pod tytułem darmym.

Trwa wyścig z czasem.  Bez nowych przepisów nie będzie jak wykupić lokalu

Trybunał odroczył o rok utratę mocy obowiązującej tego przepisu i przekazał do Sejmu postanowienie sygnalizacyjne z prośbą o przygotowanie jego nowelizacji.

Za i przeciw

– Projekt senacki nie realizuje właściwie wyroku Trybunału  – uważa Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie. – Ten wyraźnie stwierdził  w nim bowiem, że przepisy te są  niezgodne z ustawą zasadniczą, ponieważ nakazują spółdzielniom wyzbywać się majątku bez należnego im ekwiwalentu. Najemcy nie są członkami spółdzielni, więc swoboda regulacji ustawowej jest węższa.

Tymczasem – według G. Abramka –  projekt senacki nie zawiera praktycznie żadnych nowych propozycji w tym zakresie. Senatorowie nie prostują też przepisu o mieszkaniach odpłatnie przekazanych spółdzielniom.

Mówi on o wnoszeniu wkładu budowlanego w zwaloryzowanej wysokości. Tymczasem nic nie wspomina o podstawie waloryzacji.

– Spore zamieszanie wywoła też przepis przejściowy –uważa Ryszard Stolarz, radca prawny, który prowadził ok. 50 spraw dotyczących wykupu mieszkań. – Nie wiadomo, czy chodzi także o uregulowania uchylone przez Trybunał. Sprawy znów zaczną trafiać do sądu. Tak jak przed wyrokiem.

–  Dobrym rozwiązaniem jest  zaś to dotyczące katalogu osób uprawnionych – uważa G. Abramek. – Trybunał zwrócił uwagę, że z preferencyjnych zasad nabywania własności nie powinny korzystać osoby, które nie miały  prawa do korzystania z lokalu w dacie jego  nabycia przez spółdzielnię, i senatorowie to uwzględnili.

etap legislacyjny: przed I czytaniem w Senacie