– Choć ceny mieszkań i domów rosną nieprzerwanie od wielu lat, dopiero od niedawna mówi się głośniej o potrzebie większej przejrzystości rynku nieruchomości – mówi Daniel Urbanowicz, starszy specjalista ds. modelowania danych i analiz w Cenatorium – firmie posiadającej największą komercyjną bazę danych o transakcjach na polskim rynku nieruchomości, która integruje informacje ze wszystkich Rejestrów Cen Nieruchomości.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Deweloper pokaże ceny wszystkich mieszkań. Mogą być problemy z codziennym raportowaniem

Od czwartku 11 września deweloperzy muszą nie tylko publikować w internecie ceny wszystkich ofero...

Rekordowa baza danych z rynku nieruchomości 

– Dziś Baza Cen Cenatorium zawiera ponad 7,5 miliona rekordów, a jej zasoby są dodatkowo uzupełniane o dane z zewnętrznych rejestrów – mówi Daniel Urbanowicz. Z danych Cenatorium korzystają banki, analitycy, pośrednicy.

– Stworzyliśmy też rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji (AI). AVM Cenatorium (Automated Valuation Model) to zaawansowany model machine learning, który pozwala szybko i wiarygodnie oszacować wartość nieruchomości. System nie bazuje na cenach ofertowych, lecz na realnych cenach transakcyjnych, co czyni go odpornym na manipulacje deweloperów – podkreśla Daniel Urbanowicz. – Dodatkowym atutem rozwiązania jest to, że poza samą wyceną AVM wskazuje także transakcje porównawcze, które tę wycenę potwierdzają oraz wskaźnik wiarygodności, który odzwierciedla jakość analizy. Dzięki temu zarówno kupujący, jak i analitycy otrzymują nie tylko wynik, ale też solidne uzasadnienie, bez konieczności samodzielnego prowadzenia żmudnych analiz.

Teraz taką drogą ma iść cały rynek. Jak mówi Daniel Urbanowicz: transparentność cen na rynku nieruchomości jest niezwykle istotna, dlatego z uwagą przyglądamy się wszystkim inicjatywom zmierzającym do zwiększenia przejrzystości i dostępności danych – podkreśla ekspert Cenatorium.

Chodzi o ustawę o jawności cen ofertowych, portal Dom – rządowe narzędzie do analizy cen transakcyjnych i uwolnienie danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) – projekt zmian w ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Popyt rośnie, ceny - nie. Zapowiada się dobra jesień w mieszkaniówce

Chętnych na mieszkania przybywa, ale...

Pro

Jawne ceny mieszkań i domów. Jakie korzyści? 

Od 11 lipca ustawa o jawności cen mieszkań zobowiązała deweloperów do podawania cen nieruchomości wprowadzonych do sprzedaży po tej dacie. Osiedla, które były już w ofercie, objęło dwumiesięczne vacatio legis. Ceny wszystkich oferowanych mieszkań i domów muszą być prezentowane na stronach internetowych firm od czwartku 11 września. Deweloperzy muszą też codziennie przesyłać raporty pokazujące ofertę i zmiany cen do rządowego portalu dane.gov.pl.

– Wprowadzenie obowiązku publikacji cen ofertowych mieszkań i domów przez deweloperów to rozwiązanie, które może wpłynąć na przejrzystość rynku nieruchomości. Z jednej strony może ono „chłodzić” skłonność deweloperów do częstego i szybkiego podnoszenia stawek, z drugiej strony wiąże się z ryzykiem pojawienia się nowych niepożądanych zjawisk – ocenia Daniel Urbanowicz.

Jak tłumaczy, jawne ceny przede wszystkim zwiększają transparentność. – Potencjalni nabywcy mają możliwość łatwego porównania ofert, co może ograniczyć stosowanie praktyk uznawanych za nieuczciwe, jak np. różnicowanie ceny w zależności od oceny klienta przez dewelopera: jego sytuacji finansowej, świadomości rynkowej czy nawet desperacji związanej z szybkim zakupem – wyjaśnia ekspert Cenatorium.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czy deweloperzy pokazują ceny mieszkań? Sprawdzamy

Od dziś deweloperzy muszą prezentować w internecie ceny wszystkich mieszkań i domów. Portal pokaz...

Jak dodaje, dzięki dostępowi do informacji klient może szybciej odrzucić oferty znacząco przekraczające jego możliwości i ograniczyć konieczność kontaktu z biurem sprzedaży jedynie po to, aby poznać cenę wyjściową. – Skraca to proces poszukiwania nieruchomości, a jednocześnie zwiększa znaczenie czynników pozacenowych. Gdy różnice cenowe między inwestycjami są niewielkie, większego znaczenia nabierają lokalizacja, dostępność usług, infrastruktura czy też uciążliwości w otoczeniu – wylicza ekspert, zwracając jednocześnie uwagę na potencjalne „skutki uboczne”.

Skutki uboczne jawności cen

– Jawność cen nie jest jednak pozbawiona wad. Po pierwsze, może prowadzić do tzw. „usztywnienia cen”, czyli mniejszej skłonności deweloperów do negocjacji indywidualnych warunków sprzedaży – mówi Daniel Urbanowicz. – Klient, widząc wysoką cenę już na etapie wstępnego researchu, może nawet nie podjąć kontaktu z biurem sprzedaży, podczas gdy w bezpośredniej rozmowie miałby szansę na uzyskanie rabatu czy dodatkowych korzyści. Po drugie, pełna widoczność cen konkurencji ułatwia deweloperom monitorowanie rynku. Może to sprzyjać nieformalnemu ujednolicaniu ofert, a w niektórych segmentach wręcz powodować wzrost cen – szczególnie tam, gdzie podaż jest ograniczona. W efekcie zamiast zwiększać presję konkurencyjną, jawność cen może paradoksalnie ją osłabiać.

Zgodnie z przepisami ceny muszą być publikowane na stronach deweloperów lub stronach inwestycji oraz w portalu dane.gov.pl. – Brakuje jednak jednolitego standardu prezentacji. Klient wciąż musi analizować oferty indywidualnie, co wymaga czasu – zwraca uwagę Daniel Urbanowicz.

Zauważa, że na portalach z ofertami są wciąż dostępne oferty nieruchomości bez podanych cen, a jedynie z odesłaniem na stronę dewelopera lub biura sprzedaży. Ekspert Cenatorium przypomina, że przepisy nie nakładają obowiązku publikacji informacji o rabatach czy promocjach, które często decydują o ostatecznym koszcie zakupu. W efekcie ceny ofertowe mogą w znacznym stopniu odbiegać od transakcyjnych.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czy będą jesienne żniwa na rynku nieruchomości

Obniżki stóp procentowych poprawiły sytuację tych, którzy przy zakupie mieszkania muszą się posił...

– Nowe przepisy obowiązują od 11 lipca. Trudno jeszcze o jednoznaczne wnioski. Analiza danych z największych miast nie wskazuje na istotne zmiany w trendach cen ofertowych od momentu wejścia regulacji w życie – mówi Daniel Urbanowicz. – A obowiązek jawności cen ofertowych dla wszystkich inwestycji obowiązuje od 11 września. Na ocenę wpływu jawności cen ofertowych na realne wartości transakcyjne trzeba będzie poczekać do momentu, gdy dostępne staną się dane z aktów notarialnych lub umów przedwstępnych.

Co i komu pokaże portal Dom 

26 sierpnia Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy powołującej Portal Dom – narzędzie, które ma zapewnić dostęp do statystyk o cenach transakcyjnych nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego. – Nowe narzędzie ma działać w dwóch modelach. Wszystkim użytkownikom umożliwi przeglądanie statystyk dotyczących cen transakcyjnych, z możliwością filtrowania według lokalizacji, okresu, typu nieruchomości, liczby pokoi czy innych parametrów. Podmiotom publicznym, które będą mieć rozszerzony dostęp, pozwoli analizować obrót nieruchomościami w kontekście polityki mieszkaniowej i projektowania instrumentów wsparcia – mówi ekspert Cenatorium.

Jak dodaje, portal ma być zasilany trzema głównymi źródłami. Na rynku pierwotnym to: dane o umowach dotyczących mieszkań i domów objętych mieszkaniowym rachunkiem powierniczym – zgłoszenie do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (EDFG), dane o umowach sprzedaży nieruchomości nieobjętych obowiązkiem prowadzenia rachunku powierniczego pozyskiwane od innych podmiotów profesjonalnych. Na rynku pierwotnym i wtórnym to informacje przekazywane przez Krajową Administrację Skarbową na podstawie aktów notarialnych, raportowanych przez notariuszy (podobnie jak w RCN).

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Będzie taniej? Od czwartku ceny wszystkich mieszkań na rynku pierwotnym dostępne w internecie

Ustawa o jawności cen od 11 września obejmie już całą ofertę deweloperską. Jakie będą skutki poza...

– Sama idea portalu jest krokiem w stronę większej transparentności. Skuteczność tego rozwiązania będzie zależeć przede wszystkim od jakości danych, ich kompletności, integracji, a także sposobu prezentacji – mówi Daniel Urbanowicz. – Większość użytkowników (użytkowników indywidualnych) nie otrzyma dostępu do danych jednostkowych, a jedynie do zagregowanych wyników statystycznych. Dlatego kluczowe będzie nie tylko to, jak szybko dane będą aktualizowane, lecz także jak czytelnie zostaną przedstawione.

Uwolnienie rejestru cen 

Ekspert Cenatorium podkreśla, że sama informacja o przeciętnej cenie metra kwadratowego nie wystarczy. – Niezbędne są wskaźniki, które pozwolą ocenić wiarygodność i rozkład danych – tak, by użytkownik wiedział, czy ma do czynienia z rynkiem stosunkowo jednorodnym, czy ze zbiorem mocno zróżnicowanych transakcji. Na rynkach zróżnicowanych średnie wartości mogą bowiem znacząco odbiegać od realnych cen jednostkowych – wyjaśnia. – Choć znamy ogólny zakres projektu, na tym etapie trudno jednoznacznie ocenić, w jakim stopniu Portal Dom faktycznie umożliwi świadome monitorowanie rynku nieruchomości. Wiele zależy od przyjętych metod walidacji danych, mechanizmów analitycznych oraz od tego, kto będzie odpowiadał za wsparcie merytoryczne i rozwój podejść analitycznych.

Słychać też głosy, że lepszym rozwiązaniem byłoby uwolnienie danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). – To publiczny zbiór informacji o transakcjach nieruchomościami, prowadzony przez starostów w oparciu o dane z aktów notarialnych. Problem w tym, że rejestr jest zdecentralizowany, działa w ponad 380 jednostkach. Dziś dostęp do danych jest płatny i zależy m.in. od celu wykorzystania czy liczby analizowanych transakcji – mówi Daniel Urbanowicz.

Przypomina, że 9 września na posiedzeniu sejmowej Komisji Infrastruktury omawiano projekt nowelizacji ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, który zakłada zniesienie opłat za udostępnianie danych z RCN.

Czytaj więcej:

Poradniki Rzeczpospolitej Ekonomia

Mieszkanie czy mały budynek jednorodzinny. Co się bardziej opłaca?

Nieruchomości | Zamiast mieszkania ma...

Pro

Ekspert Cenatorium zaznacza, że dane z RCN nie oddają w pełni aktualnej sytuacji na rynku. – W przypadku rynku pierwotnego ceny z aktów notarialnych często są efektem negocjacji prowadzonych nawet kilkanaście miesięcy wcześniej, na etapie podpisywania umowy przedwstępnej. W efekcie cena ujawniana w akcie bywa odzwierciedleniem realiów rynkowych sprzed roku, a nie z dnia podpisania dokumentu – mówi. – Po drugie, dodatkowe opóźnienia wynikają z samego procesu przekazywania i wprowadzania danych do systemu. Od momentu sporządzenia aktu notarialnego do udostępnienia informacji w RCN mogą minąć kolejne miesiące. To powoduje, że dane publikowane w rejestrze mają ograniczoną wartość dla osób szukających bieżącej wiedzy o rynku. Po trzecie, należy zwrócić uwagę na jakość danych. Nasze doświadczenia pokazują, że aby faktycznie je wykorzystać, konieczne jest przeprowadzenie szerokiej walidacji i integracji z innymi rejestrami publicznymi. W obecnej formie wymagają one wielu dodatkowych prac analitycznych, aby mogły stanowić podstawę do monitorowania rynku.

Nawet jeśli RCN zostanie uwolniony, znaczenie będzie mieć zakres i sposób udostępniania danych. – Jeżeli dostęp nadal będzie wymagał składania indywidualnych wniosków, masowe zainteresowanie może doprowadzić do znacznych opóźnień po stronie urzędów. Z kolei udostępnienie danych wyłącznie w formie usług WMS/WFS wymagałoby od użytkowników zaawansowanych narzędzi do filtrowania i wizualizacji, co w praktyce ograniczyłoby dostępność tego rozwiązania – mówi Daniel Urbanowicz. – Pojawiają się też głosy o udostępnieniu tych danych w ramach geoportal.gov.pl. Sposób i forma udostępnienia danych nie zostały doprecyzowane w ramach projektu ustawy.