Analitycy portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, że mieszkaniowi debiutanci, czyli osoby, które dopiero zaczynają poszukiwania na rynku nowych mieszkań, często nie znają swojej zdolności kredytowej. Nie zawężają jednak poszukiwań do jednej dzielnicy. – Są otwarci na zmiany swoich pierwotnych założeń – mówią eksperci portalu. – Ich obecność w serwisach ogłoszeniowych jest coraz bardziej zauważalna.
Jak wynika z danych naszego portalu, 40 proc. mieszkaniowych debiutantów rozgląda się za mieszkaniem na terenie całego miasta i jego obrzeży, a 43 proc. szuka w kilku dzielnicach jednocześnie. To właśnie ta grupa nadaje dziś nową dynamikę popytowi na rynku.
Czytaj więcej
Jawne ceny mieszkań mogą ograniczyć takie praktyki, jak różnicowanie cen w zależności od oceny klienta przez dewelopera – mówi Daniel Urbanowicz, e...
Duża oferta, dużo pytań o nieruchomości
Z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, że liczba pytań o mieszkania systematycznie rosła od połowy 2024 roku. – W pierwszym kwartale tego roku osiągnęła historyczny szczyt – była aż o 31 proc. większa niż w najlepszym miesiącu w czasie obowiązywania programu „Bezpieczny kredyt 2”. Dane pokazują, że popyt wrócił na rynek z dużą siłą – mówią eksperci serwisu.
Nie oznacza to jednak, że sprzedaż mieszkań rośnie równie dynamicznie.
– Równolegle wzrosła jednak liczba dostępnych inwestycji – oferta na rynku jest dziś wyjątkowo szeroka, co sprawia, że ten sam klient sprawdza jednocześnie kilka nieruchomości – mówią analitycy. – W praktyce popyt się „rozcieńcza”. Deweloperom jest coraz trudniej przyciągnąć i zatrzymać uwagę potencjalnych kupujących. W tym rozdrobnionym krajobrazie wyróżniają się właśnie mieszkaniowi debiutanci.
– Warto zwrócić szczególną uwagę na tę grupę klientów, zwłaszcza że mamy do czynienia z nową sytuacją na rynku, jaką jest odsłonięcie cen – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Mieszkaniowi debiutanci nie będą już musieli dzwonić do deweloperów, aby je poznać, będą się kontaktować tylko z tymi firmami, których oferta wyda im się naprawdę interesująca – dodaje ekspert.
Czytaj więcej:
Chętnych na mieszkania przybywa, ale ceny się stabilizują, bo oferta jest ciągle bardzo duża. Deweloperzy zaciągają jednak hamulec, dawkując nową p...
Pro
Single i pary bez dzieci. Jaki budżet na mieszkania
Ta nowa grupa to przede wszystkim single i pary bez dzieci. – W większości nie mają jeszcze własnego lokum, a ich pierwsze wybory koncentrują się na mieszkaniach dwupokojowych. Dla wielu z nich budżet ok. 700 tys. zł to górna granica możliwości – mówią analitycy. – Często są to osoby przyjezdne do miast, niepowiązane rodzinnie z konkretną dzielnicą. Kluczowa staje się elastyczność pod względem lokalizacji. Aż 80 proc. nie wskazuje jednej preferowanej dzielnicy, liczy się cena i standard nieruchomości.
Jak mówią analitycy, mieszkaniowi debiutanci dopiero badają rynek, ale to właśnie oni zadają dziś najwięcej pytań. – Stali się ważnym graczem, podczas gdy liczba inwestorów w porównaniu z 2023 r. spadła o połowę.
– Deweloperzy muszą więc dostosować strategie sprzedaży, stawiając na jakość, transparentność i edukację finansową nowych klientów – mówią eksperci. – Co istotne, ponad 40 proc. debiutantów nie zna swojej zdolności kredytowej, a więc zaczyna od swobodnego „rozglądania się”. To potwierdzają dane RynekPierwotny.pl – 70 proc. ruchu generują osoby dopiero orientujące się w rynku. W przeciwieństwie do inwestorów, którzy działają według jasno określonych kryteriów (17 proc. z nich ogranicza poszukiwania do jednej dzielnicy), debiutanci testują kilka scenariuszy jednocześnie. Często poszerzają obszar poszukiwań lub zmieniają założenia co do metrażu i ceny, zanim zawężą wybór do konkretnej inwestycji.
Czytaj więcej
Obniżki stóp procentowych poprawiły sytuację tych, którzy przy zakupie mieszkania muszą się posiłkować kredytem. Poprawa jest jednak umiarkowana.
– Deweloperzy zauważają, że klienci dzwoniący w sprawie mieszkań na przykład na Białołęce pytają od razu, czy firma nie buduje też osiedli na Bemowie albo w Ursusie. To najlepiej pokazuje, jak płynne stały się dziś granice poszukiwań – podkreśla Jan Dziekoński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Analiza ruchu użytkowników potwierdza, że ścieżki poszukiwań są coraz bardziej złożone.
Zmiany na mapie poszukiwań mieszkań
Jak wynika z danych portalu RynekPierwotny.pl, na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce, aż 89 proc. popytu koncentruje się w dzielnicach pośrednich i na obrzeżach. – Ten trend utrzymuje się od dwóch lat, niezależnie od zmian stóp procentowych, cen mieszkań czy programów wsparcia. Warszawa pokazuje jednak nową tendencję. Od początku 2025 roku udział mieszkań na obrzeżach wzrósł o 9 pkt proc. kosztem dzielnic pośrednich (oddalonych od centrum, ale nie obrzeżnych). Jednocześnie centrum utrzymuje stabilne zainteresowanie, a w niektórych segmentach nawet lekko zyskuje – mówią eksperci. – Pojawienie się mieszkaniowych debiutantów zmienia strukturę popytu w Polsce. To grupa otwarta i elastyczna, która potrafi szybko reagować na zmieniające się warunki rynkowe. Tacy klienci są wymagający, nie akceptują ustępstw, jeśli chodzi o jakość. Cena musi być adekwatna do standardu inwestycji, a równie ważne staje się partnerskie podejście i wysoka jakość obsługi klienta.
Czytaj więcej
Polacy coraz częściej mówią, że dziś jest dobry moment na zakup nieruchomości – wynika z badania portalu Nieruchomosci-online.pl.
Marek Wielgo ocenia, że w sytuacji, gdy popyt rozprasza się pomiędzy wieloma inwestycjami, przewagę zdobędą ci deweloperzy, którzy potrafią prowadzić dialog z różnymi kupującymi – od singli szukających niewielkiego mieszkania startowego, przez inwestorów polujących na kawalerki, aż po rodziny inwestujące w większe metraże. – Ostatnie miesiące pokazały, że popyt na mieszkania nie tyle słabnie, co ewoluuje. Coraz większy wpływ na rynek mają klienci, którzy dopiero rozpoczynają poszukiwania i nie boją się zmieniać kryteriów – podsumowuje ekspert. – Mieszkaniowi debiutanci to grupa, której decyzje będą w najbliższym czasie kluczowe – to od nich zależy, które projekty zyskają na znaczeniu, a które pozostaną w cieniu konkurencji.
