Kiedy ściana obiektu musi być pozbawiona otworów okiennych

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał współwłaścicielom budynku zamurować cztery okna. Chodziło o to, że okna w ścianie budynku usytuowanej na granicy działki – zdaniem nadzoru – wybito niezgodne z warunkami technicznymi obowiązującymi na przestrzeni lat.

Zawiniła fundacja

Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego utrzymał w mocy decyzję swojego poprzednika. Według niego dokonał on prawidłowej oceny stanu faktycznego i prawnego. Ponadto ustalił, że sporne otwory okienne w ścianie budynku użytkowego przebiła fundacja, która była najemcą tego budynku w 1991 r. Umowa najmu, jaką miała ta organizacja, dawała jej prawo do dokonywania ulepszeń i modernizacji lokalu.

Fundacja zgłosiła remont, a w aktach tej sprawy było pismo od mieszkańców sąsiedniej posesji, że okna są w ścianie znajdującej się w ostrej granicy z nieruchomością sąsiednią.

W aktach administracyjnych brak jest natomiast decyzji zezwalającej na realizację okien w przedmiotowej ścianie budynku, a jest tam jedynie zawiadomienie o przystąpieniu do prac remontowo-adaptacyjnych. Świadczy to o tym, że fundacja popełniła samowolę budowlaną.

Zdaniem wojewódzkiego inspektora nadzoru nałożenie na właścicieli spornego budynku obowiązku wypełnienia przedmiotowych otworów okiennych w inny sposób niż przez ich zamurowanie, a więc wstawienie np. luksferów przepuszczających światło byłoby niedopuszczalnym pogorszeniem właściwości użytkowych działki sąsiedniej.

Prawo budowlane czasami pozwala na odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych

Budynek stoi w ostrej granicy, dlatego powinien być zwrócony do działki sąsiedniej ścianą pełną. Dzięki temu właściciele nieruchomości położonej obok mieliby swobodę w zagospodarowaniu swojej działki np. mogliby do spornego budynku dobudować obiekt budowlany.

Natomiast w świetle prawa budowlanego aktualny właściciel jest odpowiedzialny za stan obiektu i jego zgodność z obowiązującymi przepisami. Prawidłowo zatem nakaz zamurowania otworów okiennych nałożono na obecnych współwłaścicieli budynku jako na osoby posiadające tytuł prawny do nieruchomości.

Co stwierdził wojewódzki inspektor

Skargę na decyzję wojewódzkiego inspektora do wojewódzkiego sądu administracyjnego wniósł jeden ze współwłaścicieli budynku. W skardze zarzucił m.in., że nadzór dokonał wybiórczej i dowolnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i w konsekwencji przyjął, że przedmiotowy budynek został zaprojektowany i zrealizowany w ostrej granicy z działką sąsiednią (w sytuacji gdy ściana znajdująca się w granicy była ścianą pełną).

Tymczasem brak jest w aktach pełnej dokumentacji projektowej budynku (w szczególności z okresu przedwojennego), która wskazywałaby, że w ścianie granicznej nie były przewidziane otwory okienne. Istnieją zaś pojedyncze dokumenty, jak opinia Prezydium Rady Narodowej z 1951 r., która wskazuje, że budynek ten jest budynkiem mieszkalnym, co może prowadzić do wniosku, że przewidziane w nim były otwory okienne.

Zarzucił też naruszenie art. 3 ust. 8 ustawy Prawo budowlane, poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji przyjęcie, że odtworzenie stolarki okiennej (która nastąpiła w ramach remontu prowadzonego przez fundację) nie jest remontem w rozumieniu tego przepisu. Oznaczało to, że odtworzenie to wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, a nie jedynie zgłoszenia zamiaru jego wykonania, co miało wpływ na treść decyzji, gdyż prowadziło do wniosku, że odtworzenie tej stolarki było samowolą budowlaną.

Niekorzystny wyrok

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał skargę za niezasadną. W rozpoznawanej sprawie – twierdził sąd – bezsporne jest, że w ścianie budynku użytkowego usytuowanej w ostrej granicy z nieruchomością istnieją cztery otwory okienne. W trakcie wybijania tych okien przed laty doszło do sporu, który miał swój finał w sądzie.

Chodzi o wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 lutego 1993 r. IV SA 773/92), który oddalił skargę w przedmiocie wstrzymania robót budowlanych. Z uzasadnienia wyroku znajdującego się w aktach wynika, że w sprawie nie zaistniała żadna z przesłanek wskazanych w art. 36 prawa budowlanego uzasadniająca wstrzymanie robót budowlanych.

Jednocześnie Naczelny Sąd Administracyjny wskazał wówczas, że „zły stan techniczny obiektu wykazywany przez skarżących, jak również wykonanie w nim robót adaptacyjnych powodujących zmiany niedopuszczalne w świetle przepisów prawa budowlanego (np. wybicie okien w ścianie usytuowanej w granicy z działką sąsiednią) mogłoby być podstawą do wszczęcia z urzędu postępowania w trybie art. 46 prawa budowlanego. Byłaby to już jednak nowa sprawa, wykraczająca poza granice wyznaczone przedmiotem ocenianej przez sąd decyzji.

Obecnie, według WSA, niezasadny jest zarzut braku przeprowadzenia postępowania dowodowego w zakresie ustalenia czy kiedykolwiek wcześniej budynek ten miał okna w ścianie granicznej. W piśmie z 1988 r. Urząd Dzielnicowy Urbanistyki Architektury i Nadzoru Budowlanego informuje, że nie posiada materiałów archiwalnych sprzed 1945 r. Skarżący także nie miał żadnych dokumentów związanych z budową budynku.

Dlatego, gdy miasto zwróciło mu i innym współwłaścicielom budynek, wystąpił o stosowne zaświadczenie i otrzymał je w 1993 r. Z treści zaświadczenia wynika, że budynek został wzniesiony przed 1939 r., a zaświadczenie wydano na podstawie pisemnego oświadczenia współwłaściciela oraz na podstawie inwentaryzacji budowlanej.

Ta właśnie inwentaryzacja budowlana została okazana przez zarządcę budynku w trakcie oględzin przeprowadzonych przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Z opisu technicznego do inwentaryzacji budynku gospodarczego, w którym obecnie mieści się hurtownia artykułów kosmetycznych, wynika, że „otwory okienne w północnej ścianie budynku (czasowo zamurowane) odtworzono, wstawiając nową stolarkę".

Podczas oględzin kierownik hurtowni oświadczył, że uprzednio istniejące okna drewniane wymieniono na okna z tworzywa sztucznego w okresie letnim 2006 r. Okoliczność wymiany okien w 2006 r. została potwierdzona przez zarządcę budynku, który oświadczył również, że nie posiada dokumentacji pierwotnej budynku.

Wymiana stolarki okiennej przez skarżącego nie jest kwestionowana. Zdaniem skarżącego takie działanie mieści się w pojęciu bieżącej konserwacji budynku i nie wymaga zgody organu.

Sąd podzielił stanowisko skarżącego, że prace polegające na wymianie stolarki okiennej mieszczą się w ramach bieżącej konserwacji budynku i na ich przeprowadzenie nie jest wymagana zgoda organu. Jednak niniejsza sprawa nie dotyczy wymiany stolarki okiennej, lecz okien w ścianie budynku, usytuowanej w granicy działki.

Wbrew zarzutowi skargi osnowa decyzji nie pozostaje w sprzeczności z jej uzasadnieniem. Z sentencji decyzji wyraźnie wynika obowiązek zamurowania otworów okiennych znajdujących się w ścianie budynku usytuowanej w granicy działki.

Organ prawidłowo nałożył obowiązek zamurowania otworów okiennych na aktualnych właścicieli nieruchomości, którzy są odpowiedzialni za stan obiektu i jego zgodność z obowiązującymi przepisami.

Niezasadny jest zarzut, że organ w sposób niewystarczający uzasadnił konieczność zamurowania otworów okiennych, skoro przywrócenie do stanu zgodnego z prawem może polegać także na ich wypełnieniu materiałem ognioodpornym.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 22 października 2012 r. (VII SA/Wa 947/12)

Jak blisko granicy sąsiada można budować

Budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

- 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

- 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy,

- 1,5 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy, jeżeli wynika to

z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu

Te zasady dotyczą wszystkich budynków, ale w przypadku obiektów przeznaczonych na pobyt ludzi ważna jest też ich wysokość. Nie mogą stać w odległości mniejszej od innych obiektów, niż wynosi ich wysokość.