Darowizna ziemi lub zakup ziemi - co tańsze u notariusza

Ile wyniosą opłaty u notariusza, jeśli otrzymam ziemię w darowiźnie, a ile jeśli bym ją kupiła? Powierzchnia działki wynosi 3000 mkw. Co będzie tańsze: przyjąć darowiznę czy kupić tę ziemię za minimalną kwotę?

– pyta czytelniczka

Mamy za mało informacji, aby precyzyjnie odpowiedzieć na pytanie czytelniczki. Koszty ponoszone u notariusza z tytułu sporządzenia aktu notarialnego umowy przenoszącej własność nieruchomości zależą m.in. od wartości gruntu, jego rodzaju, stopnia pokrewieństwa lub powinowactwa między stronami umowy, a także od tego, czy nieruchomość ma już księgę wieczystą i czy jej hipoteka jest obciążona.

Szczegółowych informacji na temat kosztów notarialnych najlepiej zasięgnąć u notariusza przed zawarciem umowy. Rejent zapewne zapyta o te kwestie lub poprosi o stosowne dokumenty. Może doradzić także zawarcie zupełnie innej umowy niż darowizna lub sprzedaż, np. umowy dożywocia.

Za co płaci się notariuszowi

Przy sporządzaniu aktu notarialnego notariusz pobiera nie tylko swoje wynagrodzenie (według stawek z taksy notarialnej), ale także inne należności: podatek VAT  od swojego wynagrodzenia, opłatę sądową, podatek od spadków i darowizn lub podatek od czynności cywilnoprawnych.  Taksa notarialna przewiduje preferencje w przypadku sprzedaży działki budowlanej – kupujący płaci notariuszowi  połowę stawki obliczonej od wartości podanej w umowie.  Także każdy z podatków ma swoje stawki , zwolnienia i ulgi. Na przykład zakup nieruchomości rolnej o powierzchni użytków rolnych powyżej 1 ha jest zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych.  Z kolei podatek od darowizny jest tak skonstruowany, że najwięcej musi zapłacić obdarowany przez obcą osobę,  a najmniej osoba, która otrzymała darowiznę od najbliższej rodziny.  W tym drugim przypadku jest nawet możliwość skorzystania z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.

Jedno jest pewne: nieopłacalna jest darowizna działki (budowlanej czy innej) pomiędzy osobami zupełnie sobie obcymi, bo będzie dużo droższa niż sprzedaż takiej działki. Wynika to z faktu, że stawki podatku od spadków i darowizn w tzw. III grupie podatkowej  (osoby niespokrewnione)  są o wiele mniej korzystne niż 2 proc. stawka podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przykład

Pani Anna przyjęła od przyjaciół matki cenną darowiznę -  działkę budowlaną o  wartości 40 tys. zł. Jako obdarowana zapłaciła u notariusza ponad 7 tys. zł z tytułu sporządzenia aktu notarialnego umowy darowizny , z czego sam podatek od spadków i darowizn wyniósł 5786 zł.  Gdyby przyjaciele matki sprzedali pani Annie tę samą działkę, opłaty u notariusza wyniosłyby około 1700 zł, w tym podatek od czynności cywilnoprawnych – 800 zł.

Sytuacja z podatkiem zmienia się na korzyść nabywcy dopiero wtedy, gdy darowizna jest uczyniona między osobami zaliczonymi do tzw. zerowej grupy podatkowej, czyli korzystającymi z możliwości całkowitego zwolnienia darowizny z podatku. Chodzi o małżonków, rodziców, dziadków, dzieci,  wnuki, rodzeństwo.  Wtedy notariusz nie pobiera podatku od darowizny.

Może się  jednak zdarzyć, że wraz z nieruchomością obdarowany  przejmuje od darczyńcy ciężary lub długi  do spłacenia (np. kredyt).  W takiej sytuacji zawarcie umowy darowizny będzie skutkować powstaniem obowiązku podatkowego w  dwóch podatkach:  od spadków i darowizn oraz w podatku od czynności cywilnoprawnych. Pierwszy dotyczy  tzw. czystej wartości darowizny (po odjęciu długów i ciężarów), a drugi - przejmowanych przez obdarowanego długów, ciężarów lub zobowiązań darczyńcy.

Nie warto kombinować

Jeśli czytelniczka zdecyduje się na zakup działki, aby oszczędzić na podatku, powinna zdawać sobie sprawę, że wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych nie zależy od ceny zapisanej w umowie sprzedaży, lecz od wartości rynkowej nieruchomości, czyli przeciętnych cen podobnych nieruchomości na lokalnym rynku. Jeśli notariusz pobierze podatek od wartości niższej niż rynkowa, urząd skarbowy wezwie nabywcę do skorygowania podanej fiskusowi wartości i dopłaty podatku.