Zdaniem agentów: mieszkania w kraju i sytuacja na rynku nieruchomości w Krakowie

Ceny nieruchomości w Polsce wzrosły w ostatnim roku o 10,1 proc. Najbardziej zdrożały lokale w Krakowie i Warszawie.

- Roczny ponad 10-procentowy wzrost cen to efekt niskiej bazy, do której się odnosimy. W związku z wygaszaniem programu „Rodzina na swoim" na przełomie 2012 i 2013 r. sprzedawało się wiele tanich mieszkań, które mieściły się w limitach programu pomocowego.

- Ale od maja ubiegłego roku Indeks Cen Transakcyjnych (liczony na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) zachowuje się stabilnie, wahając się od 800 do 820 punktów. Mamy więc do czynienia ze stabilizacją cen, choć statystyka pokazuje znaczące wzrosty w skali roku. Najnowsze notowanie wskaźnika (obejmujące transakcje dokonane przez klientów Home Broker i Open Finance w okresie listopad 2013 r. – styczeń 2014 r.) to 817,75 pkt, o 0,04 proc. mniej niż miesiąc wcześniej i o 10,1 proc. więcej niż rok temu. Przez ostatni miesiąc największy – o 4,1 proc. – wzrost cen zanotowaliśmy w Toruniu. Miesiąc wcześniej stawki spadły jednak o prawie 5 proc., a rok do roku są niższe o 4,9 proc. Mniejszy wzrost – o 2,5–3 proc. w ciągu miesiąca – zaobserwowaliśmy w Białymstoku i Bydgoszczy, przy czym w tym drugim mieście był to czwarty z rzędu dodatni wynik w ujęciu miesięcznym.

- W ciągu ostatniego miesiąca największy spadek cen widać w Katowicach (o 5,2 proc.), jednak kilka miesięcy temu notowaliśmy tam wzrost o 11,2 proc., a w skali roku ceny są na plusie 6,9 proc. W skali miesiąca kilkuprocentową podwyżkę zaobserwowaliśmy w Gdańsku, Gdyni, Lublinie i Łodzi. W pozostałych miastach miesięczna zmiana średnich cen mieszkań nie przekroczyła 1 proc. w górę lub w dół.

- W skali roku ceny najbardziej wzrosły w Krakowie (o 13,3 proc.) i Warszawie (o 9,8 proc.). Podwyżkę o więcej niż 5 proc. zanotowaliśmy w Katowicach (o 6,9 proc.) i Lublinie (o 5,8 proc.). Oprócz wymienionego Torunia (spadek o 4,9 proc.) ceny spadły też w Bydgoszczy (o 0,3 proc.).

- Najwyższe ceny obowiązują w Warszawie, gdzie za mkw. mieszkania trzeba zapłacić średnio 7228 zł. Drugim najdroższym spośród dużych miast jest Kraków (6339 zł za mkw.). W przedziale 5–5,5 tys. zł za mkw. mieszczą się przeciętne ceny w Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i Wrocławiu. Średnio poniżej 4 tys. zł za mkw. trzeba zapłacić w Katowicach (3970 zł), Łodzi (3636 zł) oraz Zielonej Górze (3409 zł). Ten ostatni ośrodek jest znacząco mniejszy od największych miast i średnie ceny powinno się tam traktować ?z ograniczonym zaufaniem, gdyż transakcji jest relatywnie mało.

- Rynek nieruchomości nadal odczuwa efekty kilkakrotnego obniżenia stóp procentowych. ?To wpływa na oprocentowanie kredytów hipotecznych i podnosi ich dostępność. Jednocześnie niskie oprocentowanie depozytów sprawia, że część klientów przenosi oszczędności na rynek nieruchomości. Nic nie wskazuje, by stopy zaczęły rosnąć szybciej niż w drugiej połowie roku. Nadmierny optymizm nie jest jednak wskazany. Niskie stopy procentowe nie są wystarczającym warunkiem wysokiej dostępności kredytów. Banki muszą chcieć i móc ich udzielać. Znaczenie ma rekomendacja S, która nakłada na klientów obowiązek posiadania wkładu własnego w wysokości ?co najmniej 5 proc.

Marcin Krasoń, analityk Home Broker

Luksusowe apartamenty ?w prestiżowej okolicy i mieszkania w blokach z wielkiej płyty. Krakowski rynek nieruchomości jest bardzo zróżnicowany.

- Największą popularnością cieszą się mieszkania po lewej stronie Wisły. Wśród klientów Home Broker szukających mieszkań najczęściej wymieniane są ogólnie pojęte centrum, Nowa Huta, Krowodrza, Dębniki i Prądnik Biały.

- Za Nową Hutą przemawiają przede wszystkim ceny. Średnia cena transakcyjna mkw. lokalu wyniosła w 2013 r. 4,9 tys. zł. To o ponad 20 proc. mniej od przeciętnej dla całego miasta. Jest to związane z raczej niskim prestiżem tej dzielnicy. Sprzedający częściej godzą się tam na obniżkę ceny mieszkania.

- Popularność Dębników, Krowodrza i Prądnika Białego nie wynika raczej z niskich cen. Średnie stawki wynoszą tam od 5,7 (Prądnik Biały) do 6,5 tys. zł (Krowodrza) za mkw. lokalu.

- Trochę w oderwaniu od pozostałych dzielnic działa rynek na Starym Mieście i Śródmieściu. Ceny są tam zdecydowanie bardziej warszawskie niż krakowskie, często przekraczają 8 tys. zł za mkw. Większość kupujących mieszkanie traktuje te okolice jako nierealne miejsce do zamieszkania, stąd w preferencjach klientów nie pojawiają się one na czołowych miejscach. Znaleźć można tam najbardziej intratne inwestycje, gdzie ceny nawet kilkakrotnie przewyższają te z pozostałych dzielnic. Np. w sąsiadującej z Wawelem inwestycji Angel Wawel średnia cena mkw. to ok. 15 tys. zł.

- Wysokie ceny notujemy także na Zwierzyńcu, gdzie największym uznaniem cieszy się willowe osiedle Salwator. Jest to jednak specyficzna okolica, gdzie brakuje nowych inwestycji, a transakcji na rynku wtórnym jest niewiele. Średnie ceny nie są więc reprezentatywne.

- Kraków jest jednym z miast, w których dostępność mieszkań spełniających kryteria programu „Mieszkanie dla młodych" będzie najniższa. Wynika to ze sporej różnicy między cenami nieruchomości a limitami MdM. Przeciętna cena mkw. mieszkania na rynku pierwotnym to ponad 6,9 tys. zł, podczas gdy maksymalna cena mkw. kwalifikującego się do programu to 4894,45 zł. Średnie ceny rynkowe są więc o 40 proc. wyższe od obowiązującego do końca I kwartału limitu. Jedyne dostępne dziś w MdM mieszkania znajdują się z dala od centrum, np. na Wzgórzach Krzesławickich, Woli Duchackiej czy Osiedlu Złocień.

- Na rynku pierwotnym ?w Krakowie widać ożywienie. ?Na wielu osiedlach gotowe mieszkania sprzedają się na pniu, a z obserwacji krakowskich doradców Home Broker wynika, że część klientów kupuje lokale nawet na początkowym etapie budowy, do czego skłania niższa cena. W ostatnich miesiącach ceny na rynku pierwotnym zaczęły rosnąć. Ożywienie widać także po rozpoczynanych inwestycjach w takich miejscach, jak Azory, Czyżyny, Dąbie, Grzegórzki i Wola Duchacka.

- W Krakowie trudno kupić dom. W ofercie jest ok. 100 nowych budynków w całym mieście, ?co wynika głównie z małej dostępności wolnych gruntów ?w rozsądnych cenach. Najwięcej domów buduje i sprzedaje się ?na Podgórzu, gdzie za 150-metrowy budynek trzeba zapłacić ponad 600 tys. zł.