Najnowsza uchwała Sądu Najwyższego ma fundamentalne znaczenie dla rynku nieruchomości. Określa bowiem (w praktyce rozszerza) zabezpieczenie hipoteczne dla instytucji finansujących nabycie nieruchomości, zwłaszcza przeznaczonych pod wynajem.
Uchwała przesądza, że przychody z najmu i dzierżawy uzyskane przez syndyka nie wchodzą do ogólnej puli podziału jak inne aktywa upadłego, ale mają być przekazane na zaspokojenie wierzycieli, których wierzytelności były zabezpieczone hipoteką na tych nieruchomościach.
Kwestia ta wynikła w postępowaniu upadłościowym spółki deweloperskiej Eindhoven Properities (upadłej w maju 2012 r.). Do jej majątku wchodziły dwa biurowce w Warszawie. Syndyk sprzedał je za 84 mln zł. I tę kwotę (pomniejszoną o koszty upadłości) przekazał w ramach tzw. odrębnego, a więc uprzywilejowanego podziału Westdeutsche ImmobilienBank AG, który kredytował dewelopera i miał na sprzedanych nieruchomościach ustanowioną hipotekę. Bank domagał się jeszcze od syndyka 8 mln zł dochodów czynszowych z wynajmu biurowców w ciągu kilku miesięcy między ogłoszeniem upadłości a sprzedażą budynków.
Upadłość nie zmniejsza zalet hipoteki jako zabezpieczenia
Syndyk Magdalena Kowalska-Jędrzejowska (tak samo jak sędzia komisarz) była temu przeciwna. Przed Sądem Najwyższym, do którego trafiło pytanie prawne sądu upadłościowego, argumentowała, że czynsz wchodzi do ogólnej masy i dzielony jest według ogólnych zasad upadłości – między wszystkich wierzycieli. Bank uzyskałby więc nie 100 proc. tej kwoty, ale ok. 25 proc.
