Certyfikat energetyczny przy sprzedaż budynku

Inwestorzy muszą pamiętać o tym, że wszystkie budynki wprowadzane do obrotu, a zatem sprzedawane czy wynajmowane, muszą mieć świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, czyli tzw. certyfikat energetyczny. Zamieszczając ogłoszenie o sprzedaży lub wynajmie lokalu, jego właściciel lub zarządca albo osoba działająca na ich zlecenie, jak np. pośrednik nieruchomości, muszą podać w tym ogłoszeniu wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową.

To skutek ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która obowiązuje od 9 marca 2015 r.

Zapłaci właściciel lub zarządca

Zgodnie z nowymi przepisami w chwili sprzedaży lub wynajmu budynku czy lokalu jego właściciel lub zarządca musi przekazać świadectwo energetyczne najemcy lub kupującemu. Jeśli nie wywiąże się z tego obowiązku, to nabywca lub najemca może wezwać go na piśmie do wykonania tego obowiązku najpóźniej w ciągu dwóch miesięcy od dnia doręczenia wezwania. Na wystosowanie takiego wezwania nabywca lub wynajmujący mają 14 dni od zawarcia umowy. Jeżeli właściciel lub zarządca nadal nie dostarczą świadectwa energetycznego, to nabywca albo najemca mogą zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt zbywcy albo wynajmującego. Mają na to sześć miesięcy w przypadku umowy najmu oraz 12 miesięcy w przypadku umowy sprzedaży. Co ważne, nabywca albo najemca nie mogą zrzec się tego prawa.

Jakie budynki muszą mieć certyfikat

Wejście w życie nowych przepisów nie oznacza, że wszystkie nowo wybudowane budynki muszą posiadać certyfikat energetyczny. Dokument taki nie jest potrzebny przede wszystkim dla domów jednorodzinnych budowanych na własny użytek. Z obowiązku posiadania certyfikatów energetycznych zwolnione są również m.in. budynki zabytkowe, kościoły, budynki mieszkalne, które są użytkowane nie dłużej niż przez cztery miesiące w roku, a także budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 mkw.

Poza budynkami wprowadzanymi do obrotu, a zatem sprzedawanymi czy wynajmowanymi, świadectwo charakterystyki energetycznej musi zostać sporządzone praktycznie dla wszystkich większych budynków. Chodzi tu przede wszystkim o budynki, których powierzchnia użytkowa zajmowana przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej przekracza 250 mkw. i w których dokonywana jest obsługa interesantów. W przypadku takich obiektów kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, z wyłączeniem zaleceń zawartych w tym świadectwie, należy umieścić w widocznym miejscu budynku.

Nowe przepisy wprowadzają ponadto obowiązek umieszczenia kopii świadectwa charakterystyki energetycznej w widocznym miejscu w budynkach o powierzchni przekraczającej 500 mkw., w których są świadczone usługi. Chodzi m.in. o dworce, lotniska, muzea, hale wystawiennicze i centra handlowe.

Świadectwa nie dotyczą budynków przemysłowych i gospodarczych, które nie mają instalacji zużywających energię. Jeżeli w ramach osiedla budynki jednorodzinne mają takie same rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe i instalacyjne, a jeden z nich posiada świadectwa charakterystyki energetycznej, to pozostałe mogą z niego korzystać.

Typ i przeznaczenie

Każde świadectwo energetyczne musi określać typ budynku, adres i nazwisko właściciela, wartość wskaźnika EP dla budynku ocenianego, który pokazuje roczne zapotrzebowanie energii na jednostkę powierzchni, dostarczonej do budynku lub lokalu mieszkalnego, wyrażone w kWh/mkw./rok, oraz datę wydania i ważności świadectwa, a także imię i nazwisko sporządzającego świadectwo, jego adres i numer uprawnienia. Dokument ten powinien również określać przeznaczenie budynku, rok jego oddania do użytkowania, kubaturę i liczbę kondygnacji, rodzaj konstrukcji i powierzchnię. Konieczne jest również określenie metody obliczania charakterystyki energetycznej.

Co ważne, w świadectwie energetycznym powinny się także znaleźć informacje określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub jego części.

Każde świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się w postaci papierowej w języku polskim. Dokument ten oprawia się w okładkę formatu A4 w sposób uniemożliwiający jego zdekompletowanie.

Dokładne wzory świadectw znajdują się w załącznikach do rozporządzenia w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw charakterystyki energetycznej.

Każdy certyfikat energetyczny ważny jest przez dziesięć lat. Po upływie tego terminu konieczne jest ponowne sporządzenie tego dokumentu. Jeśli jednak – np. w wyniku prowadzonych robót budowlanych – zmieni się charakterystyka energetyczna budynku lub jego części, to dokument ten straci ważność przed upływem dziesięciu lat.

Uprawnieni certyfikatorzy

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku sporządzane jest z inicjatywy właściciela lub zarządcy budynku. To oni również ponoszą koszty sporządzenia tego dokumentu.

Nie każdy może sporządzić certyfikat energetyczny. Zgodnie z nowymi przepisami uprawnienia takie przysługują osobom, które posiadają pełną zdolność do czynności prawnych, nie były skazane prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe, a także posiadają odpowiednie wykształcenie i uprawnienia budowlane. W praktyce nowe przepisy rozszerzyły listę osób, które mogą wystawiać świadectwa charakterystyki energetycznej. Obecnie dokumenty te mogą być przygotowywane przez osoby z tytułem inżyniera, inżyniera architekta, inżyniera architekta krajobrazu, inżyniera pożarnictwa, magistra inżyniera architekta, magistra inżyniera architekta krajobrazu, magistra inżyniera pożarnictwa albo magistra inżyniera. Uprawnienia do sporządzania certyfikatów energetycznych uzyskały również osoby, które ukończyły studia wyższe lub studia podyplomowe, których program uwzględnia zagadnienia związane z charakterystyką energetyczną budynków, wykonywaniem audytów energetycznych budynków, budownictwem energooszczędnym i odnawialnymi źródłami energii.

Co ważne, świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub jego części nie może być sporządzane przez właściciela lub zarządcę tego budynku lub tej jego części. Zakaz ten dotyczy również osób, którym przysługuje w tym budynku lub w tej części budynku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Osoba uprawniona do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej jest obowiązana do przechowywania sporządzonego świadectwa przez dziesięć lat. Jej obowiązkiem jest też przechowywanie dokumentów lub ich kopii i danych, na podstawie których zostało sporządzone świadectwo, przez okres jego ważności. Musi ona również zawrzeć umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku ze sporządzaniem świadectwa.

Grożą wysokie grzywny

Sporządzanie świadectw charakterystyki energetycznej budynków niezgodnie z obowiązującymi przepisami może skutkować surową odpowiedzialnością finansową. Zachowania tego typu stanowią bowiem wykroczenia, za które grozi kara grzywny do 5 tys. zł.

Zgodnie z nowymi przepisami takie kary mogą spotkać przede wszystkim osoby, które będą sporządzały świadectwa energetyczne, nie posiadając do tego stosownych uprawnień. Karą grzywny mogą również zostać ukarane osoby, które nie zawrą umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku ze sporządzaniem świadectwa.

Podstawa prawna

- ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (DzU z 2014 r., poz. 1200)

- rozporządzenie ministra infrastruktury i rozwoju z 3 czerwca 2014 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw charakterystyki energetycznej (DzU z 2014 r., poz. 888)

Co to właściwie jest

Świadectwo energetyczne budynku, czyli tzw. certyfikat energetyczny, określa, ile energii potrzeba do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem danego budynku, czyli np. ogrzaniem, oświetleniem, przygotowaniem ciepłej wody użytkowej. Wielkość energii wyrażona jest w kWh/mkw./rok. Obowiązek uzyskania i posiadania świadectwa energetycznego obciąża inwestora, właściciela lub zarządcę danego budynku. -

W dokumencie

Świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera:

1. dane identyfikacyjne budynku lub części budynku;

2. charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;

3. zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku. -

Unijne dyrektywy

Nowa ustawa o charakterystyce energetycznej budynków ma zapewnić wdrożenie unijnej dyrektywy 2010/31/UE. Zgodnie z nią od początku 2021 r. wszystkie nowe budynki w krajach członkowskich Unii Europejskiej będą musiały spełniać wyśrubowane wymagania zużycia energii. Wcześniej, bo od 2018 r., takie standardy będą musiały spełniać budynki publiczne.

Jakie budynki są zwolnione z obowiązku posiadania certyfikatu energetycznego

- domy jednorodzinne budowane na własny użytek

- podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,

- używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej,

- przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego,

- mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku,

- wolno stojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 mkw.,