Użytkowanie wieczyste: podatek rolny a roczna opłata

Deweloper kupił pod inwestycję prawo użytkowania wieczystego gruntu rolnego. Nie planował jednak szybko ruszać z budową. Postanowił więc zaoszczędzić na opłatach. Zwrócił się do właściciela gruntu, którym była Agencja Nieruchomości Rolnych, o obniżenie z 3 do 1 proc. stawki procentowej opłaty rocznej.

Ta jednak powiedziała – nie. Deweloper miał nadal płacić jak za grunt inwestycyjny, a nie, jak chciał, jak za ziemię rolną.

ANR uznała bowiem, że nic na tym gruncie ani nie sieje ani nie zbiera plonów. Kosi tylko trawę i zwalcza chwasty. Ewidentnie widać, że to czysta fikcja, chce naciągnąć przepisy, by wnosić mniejszą opłatę z tytułu użytkowania wieczystego.

Sieje czy buduje

Deweloper odwołał się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie. Tłumaczył, że za ziemię płaci podatek rolny oraz, że ją wydzierżawił pod działalność rolniczą. Dzierżawcy musieli jednak najpierw uporządkować teren. Skosili więc trawę. Oznaczyli i oczyścili teren oraz wycięli drzewka. Dopiero później mogli ruszyć z jego uprawą.

SKO nie przyznało racji deweloperowi, ale ten się nie poddał i wniósł za pośrednictwem SKO sprzeciw do Sądu Okręgowego w Warszawie. Sąd również odniósł się sceptycznie do jego powództwa i je oddalił. Oznaczało to, że deweloper dalej ma płacić więcej za grunt.

Co do stanu faktycznego ustalił, że deweloper kupił działkę pod budowę garażu na 300 miejsc postojowych, miał on zostać wybudowany razem z centrum handlowo-usługowym. Jego realizacja się opóźniała, a więc i miejsc postojowych nie budowano. W tej jednak sprawie – podkreślił sąd – trzeba ustalić w pierwszej kolejności, czy ziemia dewelopera miała jeszcze charakter rolny czy już nie. Zgodnie bowiem z art. 17b ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi o tym, czy ziemia jest rolna, decyduje cel, na jaki się ją wykorzystuje. Chodzi o faktyczne jej wykorzystywanie, a nie czysto hipotetyczne.

Umowa pod lupą

Z tego powodu sąd postanowił przyjrzeć się bliżej umowie dzierżawy. I ustalił, że deweloper chce wydzierżawiać nieruchomość na cele rolnicze tylko do czasu rozpoczęcia budowy. Natomiast dzierżawca zobowiązał się w tej umowie do uprawy i siewu roślin zbożowych lub okopowych lub zakładania użytków zielonych, a na obszarze 2 ha miał prowadzić szkółkę krzewów i krzaków ozdobnych.

Umowa zawierała zastrzeżenie, że można ją rozwiązać z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Przewidywała też, że deweloper może ją wypowiedzieć, zanim plony rolne zostaną zebrane. Co świadczy o tym – zdaniem sądu – że uprawianie ziemi nie miało większego znaczenia dla dewelopera.

Sąd ustalił także, że z ekonomicznego punktu widzenia realizacja tej umowy była dla dewelopera kompletnie nieopłacalna. Zlecił w niej bowiem dzierżawcy rekultywację, co było pozbawione jakiegokolwiek racjonalnego uzasadnienia, skoro lada moment miała ruszyć budowa. Ponadto deweloper płacił dzierżawcy, zwracał także poniesione przez niego koszty i uiszczał podatki, opłaty i inne świadczenia. Zgodnie zaś z umową ewentualne plony z dzierżawionych gruntów stanowiły własność dzierżawcy. Natomiast uzyskiwany przez niego czynsz z tytułu dzierżawy był niewielki.

Oznacza to, że deweloper nie tylko nie osiągał finansowych korzyści z zawartej umowy, ale nawet ponosił z tego tytułu straty. Tymczasem jest on profesjonalnym podmiotem gospodarczym. Dlatego według sądu to niemożliwe, by zawarł aż tak niekorzystną dla siebie umowę.

Drugie dno, czyli fikcja

Sąd ustalił również na podstawie zeznań świadków, że umowy dzierżawy zostały zawarte dlatego, że deweloper miał problemy z załatwieniem formalności i trzeba było szybko zabezpieczyć teren. Inni przedsiębiorcy, którzy budowali w okolicy, wyrzucali na jego grunt gruz, śmieci itd. Początkowo deweloper wynajmował do pilnowania terenu firmę ochroniarską, ale i tak wyrzucano śmieci. Zdecydował się wynająć rolników, którzy mieli oczyścić teren, a następnie go obsiać, ale tylko do czasu, aż załatwi formalności i ruszy z budową.

Dlatego sąd doszedł do wniosku, że rzekoma rekultywacja przygotowywała grunt pod inwestycję budowlaną. Tak było też w przypadku innych inwestycji dewelopera. Chodziło o budowę osiedla mieszkaniowego, w jego wypadku „działalność rolna" została wygaszona, gdy tylko ruszył z budową.

Jednak 3 procent

Według sądu argument dewelopera, że płaci przecież podatek rolny, jest kompletnie nietrafiony. Zgodnie z art. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Z tego przepisu wynika więc, że o odprowadzaniu podatku rolnego od nieruchomości można mówić po spełnieniu przez grunt warunków „formalnych" (przyporządkowanie gruntu w ewidencji do odpowiedniej kategorii), a nie „materialnych" (wykorzystywanie gruntu na określony cel), jak ma to miejsce w przypadku określania wysokości stawki procentowej opłaty uiszczanej z tytułu użytkowania wieczystego. Dlatego też opodatkowanie podatkiem rolnym nie przesądzało jednoznacznie o tym, że grunt był wykorzystywany na cele rolne.

Z tych powodów sąd okręgowy doszedł do wniosku, że deweloper nie wykorzystywał swojej nieruchomości na cele rolne, a tym samym opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości powinna pozostać na poziomie 3 proc., tj. stawki procentowej właściwej dla nieruchomości wykorzystywanych na „inne cele" .

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie XXIV C 907/15