Co do stanu faktycznego ustalił, że deweloper kupił działkę pod budowę garażu na 300 miejsc postojowych, miał on zostać wybudowany razem z centrum handlowo-usługowym. Jego realizacja się opóźniała, a więc i miejsc postojowych nie budowano. W tej jednak sprawie – podkreślił sąd – trzeba ustalić w pierwszej kolejności, czy ziemia dewelopera miała jeszcze charakter rolny czy już nie. Zgodnie bowiem z art. 17b ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi o tym, czy ziemia jest rolna, decyduje cel, na jaki się ją wykorzystuje. Chodzi o faktyczne jej wykorzystywanie, a nie czysto hipotetyczne.
Umowa pod lupą
Z tego powodu sąd postanowił przyjrzeć się bliżej umowie dzierżawy. I ustalił, że deweloper chce wydzierżawiać nieruchomość na cele rolnicze tylko do czasu rozpoczęcia budowy. Natomiast dzierżawca zobowiązał się w tej umowie do uprawy i siewu roślin zbożowych lub okopowych lub zakładania użytków zielonych, a na obszarze 2 ha miał prowadzić szkółkę krzewów i krzaków ozdobnych.
Umowa zawierała zastrzeżenie, że można ją rozwiązać z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Przewidywała też, że deweloper może ją wypowiedzieć, zanim plony rolne zostaną zebrane. Co świadczy o tym – zdaniem sądu – że uprawianie ziemi nie miało większego znaczenia dla dewelopera.
Sąd ustalił także, że z ekonomicznego punktu widzenia realizacja tej umowy była dla dewelopera kompletnie nieopłacalna. Zlecił w niej bowiem dzierżawcy rekultywację, co było pozbawione jakiegokolwiek racjonalnego uzasadnienia, skoro lada moment miała ruszyć budowa. Ponadto deweloper płacił dzierżawcy, zwracał także poniesione przez niego koszty i uiszczał podatki, opłaty i inne świadczenia. Zgodnie zaś z umową ewentualne plony z dzierżawionych gruntów stanowiły własność dzierżawcy. Natomiast uzyskiwany przez niego czynsz z tytułu dzierżawy był niewielki.
Oznacza to, że deweloper nie tylko nie osiągał finansowych korzyści z zawartej umowy, ale nawet ponosił z tego tytułu straty. Tymczasem jest on profesjonalnym podmiotem gospodarczym. Dlatego według sądu to niemożliwe, by zawarł aż tak niekorzystną dla siebie umowę.
Drugie dno, czyli fikcja
Sąd ustalił również na podstawie zeznań świadków, że umowy dzierżawy zostały zawarte dlatego, że deweloper miał problemy z załatwieniem formalności i trzeba było szybko zabezpieczyć teren. Inni przedsiębiorcy, którzy budowali w okolicy, wyrzucali na jego grunt gruz, śmieci itd. Początkowo deweloper wynajmował do pilnowania terenu firmę ochroniarską, ale i tak wyrzucano śmieci. Zdecydował się wynająć rolników, którzy mieli oczyścić teren, a następnie go obsiać, ale tylko do czasu, aż załatwi formalności i ruszy z budową.
