Trwa sezon zgromadzeń w spółdzielniach mieszkaniowych. Pierwszy etap organizacji walnego zgromadzenia to poinformowanie członków spółdzielni o zebraniu. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: u.o.s.m.) mówi, że o czasie, miejscu i porządku obrad walnego lub jego części zawiadamia się wszystkich członków na piśmie co najmniej 21 dni przed terminem jego posiedzenia lub jego pierwszej części. Ustawa nie precyzuje, jak rozumieć określenie „na piśmie". Czy zawiadomienie jest skuteczne w przypadku doręczenia zawiadomienia za potwierdzeniem odbioru albo wrzuceniem do skrzynki oddawczej lokalu w zasobach lub wywieszeniem zawiadomienia na tablicy ogłoszeń? Ustawodawca nie doprecyzował. Po zmianie u.o.s.m. w 2007 r. spółdzielnie wprowadzały do swoich statutów zapisy wskazujące na doręczenie zawiadomienia za potwierdzeniem odbioru lub listem poleconym. Później zmieniały regulacje, wskazując, że doręczenie jest skuteczne w przypadku wrzucenia zawiadomień do skrzynek oddawczych bez potwierdzenia. Obecnie linia orzecznicza wskazuje, że zawiadomienie jest skuteczne, jeżeli zostało dokonane zgodnie ze statutem.
Kolejny problem to wyłożenie materiałów przed walnym. U.o.s.m. wskazuje, że projekty uchwał powinny być wykładane na co najmniej 14 dni przed terminem walnego lub jego pierwszej części. Milczy natomiast na temat wyłożenia sprawozdań, które nie należą do wskazanych dokumentów, a są bardzo istotne dla członków spółdzielni. Zgodnie z przepisami roczne sprawozdanie z działalności spółdzielni, łącznie ze sprawozdaniem finansowym i opinią biegłego rewidenta, jeżeli podlega obowiązkowemu badaniu, wykłada się w lokalu spółdzielni co najmniej na 14 dni przed terminem walnego w celu umożliwienia członkom zapoznania się z nim. Sprawozdania: z działalności, finansowe oraz rady nadzorczej, mogą mieć wpływ na składane przez członków spółdzielni żądania i uchwały na 15 dni przed walnym zgromadzeniem. Wobec tego, od kiedy członkowie mają do nich dostęp? Prawo znowu jest rozbieżne. Orzeczenia sądów wskazują, że sprawozdania powinny być dostępne już na etapie zawiadamiania o zebraniu. To kolejne niebezpieczeństwo zaskarżenia uchwał przyjętych na walnym zgromadzeniu.
U.o.s.m. określa, że uchwałę uważa się za podjętą, jeżeli była poddana pod głosowanie wszystkich części walnego zgromadzenia, a za uchwałą opowiedziała się wymagana w ustawie lub statucie większość ogólnej liczby członków uczestniczących w walnym zgromadzeniu. Jeżeli w spółdzielni funkcjonuje zebranie w częściach, w każdej części realizowany jest porządek obrad. Po zakończeniu głosowania we wszystkich częściach sumowane są głosy. Dla tej sumy nie jest istotne, ile głosów oddano w poszczególnych częściach. Ale jak rozumieć określenie „uchwała była poddana pod głosowanie wszystkich części"? Czy wystarczy, że uchwała była umieszczona w porządku obrad danej części? A może konieczne jest faktyczne głosowanie nad uchwałą? Różne są interpretacje i orzeczenia sądów w sprawach o uchylenie lub stwierdzenie nieważności uchwał. To kolejna niedoróbka ustawodawcy, która wprowadza niepewność.
Następny problem to rozbieżności interpretacyjne w liczeniu głosów na walnym. Prawo spółdzielcze wskazuje, że jeżeli statut nie stanowi inaczej, przy obliczaniu wymaganej większości głosów dla podjęcia uchwały przez organ spółdzielni uwzględnia się tylko głosy oddane za i przeciw uchwale. Ustawa mówi o ogólnej liczbie członków uczestniczących w zebraniu, przez co rozumie się oprócz głosów oddanych za i przeciw również głosy wstrzymujących się. I zaczynamy dochodzić do absurdu, gdyż obecne interpretacje nakazują przy obliczaniu głosów dodawanie do głosów oddanych przeciw uchwale głosów wstrzymujących. Jeżeli suma głosów przeciw i wstrzymujących jest wyższa od głosów za uchwałą, to nie zostaje ona podjęta. Czy jeżeli ktoś wstrzymał się od głosu, to był przeciw? Nic podobnego. Ale orzeczenia sądów mówią, że tak jest.
Może warto byłoby te luki uregulować przy okazji zmiany ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
