- na podstawie art. 4 ustawy – w przypadku nabycia nieruchomości w innej drodze niż umowa sprzedaży. Uprawnienie to nie przysługuje w sytuacji, gdy nabywcą jest: rolnik indywidualny, podmiot, który uzyskał zgodę prezesa AN, osoby bliskie, osoby, które nabyły nieruchomość w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego, czy przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego, a także jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej nastąpiło w wyniku umowy z następcą, o której mowa w ustawie.
Prawo nabycia stosuje się odpowiednio do nabycia udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej, przy czym w tym zakresie ustawodawca nie przewidział żadnych wyjątków, nawet w odniesieniu do osób bliskich.
Zasady dziedziczenia
A) wszyscy mogą nabyć rolę w drodze dziedziczenia (ustawowego oraz testamentowego – spadkobiercy i zapisobiercy windykacyjni) bez ograniczeń – zwolnienie z zakazu nabywania – art. 2a ust. 3 pkt 2 ustawy) – odstępstwo od Zasady I.
B) osoby, które nabyły nieruchomości rolne w drodze dziedziczenia nie muszą prowadzić osobiście gospodarstwa rolnego przez 10 lat (mogą je wcześniej zbyć lub oddać np. w dzierżawę) – zwolnienie z nakazu prowadzenia gospodarstwa – art. 2b ust. 4 ustawy – odstępstwo od Zasady II.
C) ANR, na podstawie art. 4 ustawy, ma prawo nabyć nieruchomość nabytą w drodze dziedziczenia, z wyjątkiem nieruchomości nabytych:
- przez osoby bliskie,
- w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika
- indywidualnego (ustawowego względnie testamentowego),
- przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego (art. 4 ust. 4 pkt 2) lit. b)-d ustawy).
podstawa prawna: ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (DzU z 2016 r., poz. 585)
podstawa prawna: ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (DzU z 2012 r., poz. 803 ze zm.)
Kto musi uprawiać ziemię rolną przez dziesięć lat
Krzysztof Maj, notariusz w Krakowie, prezes Rady Izby Notarialnej w Krakowie
Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego nie oznacza, że nie można zbywać nieruchomości wchodzących w jego skład. Muszą jednak zostać spełnione pewne warunki.
Zmiany ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: ukur) obowiązujące od 30 kwietnia 2016 r. nie dotyczą tylko ograniczenia możliwości nabycia nieruchomości rolnej. Z zasadą ustrojową, że nabywcą takiej nieruchomości może być tylko rolnik indywidualny, powiązane są ściśle nowe obowiązki związane z nakazem prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazem zbywania i oddawania go w posiadanie.
Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego dotyczy nabywcy nieruchomości rolnej, jeżeli już posiada gospodarstwo rolne o obszarze nieruchomości rolnych nie mniejszym niż 1 ha albo powierzchnia nabytej nieruchomości wraz z innymi jego nieruchomościami rolnymi osiągnie tę wartość. Oczywiście ta druga sytuacja może budzić wątpliwości, gdyż przepis art. 2b ust. 1 ukur mówi, że nabywca „jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna". Tym samym można twierdzić, że gospodarstwo rolne powinno istnieć przed nabyciem nieruchomości rolnej, aby powstał obowiązek prowadzenia go przez dziesięć lat od daty jej nabycia. Wydaje się jednak, że trafne jest stanowisko łączące ten obowiązek także z utworzeniem gospodarstwa na skutek nabycia nieruchomości rolnej.
Inną, nieuregulowaną przez ustawodawcę, sprawą jest to, jakie prawa do gruntu powinny być brane pod uwagę przy ocenie, czy ma mamy do czynienia z gospodarstwem rolnym. Czy tylko własność, wieczyste użytkowanie, dzierżawa i samoistne posiadanie, jak przy definicji rolnika indywidualnego – art. 6 ust. 1 ustawy? Wydaje się, że w celu zachowania spójności systemowej tylko takie tytuły powinny być brane pod uwagę przy kwalifikacji, czy mamy do czynienia z gospodarstwem rolnym w rozumieniu ustawy.
Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez dziesięć lat od daty nabycia nieruchomości rolnej dotyczy każdego podmiotu, nie tylko osoby fizycznej. W praktyce będą to pewnie głównie spółki prawa handlowego oraz spółdzielnie produkcji rolnej, o ile spełniać będą kwalifikacje podmiotowe określone w art. 2a ustawy. Czyli najczęściej – jeśli uzyskają zgodę prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, o której w mowa w art. 2a ust. 4 pkt 1 ukur.
Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego nie oznacza, że nie można zbywać, np. sprzedawać czy zamieniać nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania wchodzących w skład gospodarstwa. Można to oczywiście robić, mając na uwadze, że dotyczy to nieruchomości nieobjętych zakazem zbywania i oddawania w posiadanie, o którym mowa w art. 2b pkt 2 ukur, oraz że po dokonanym zbyciu powierzchnia gospodarstwa nie zmniejszy się poniżej minimalnej normy obszarowej, to jest 1 ha. Gdyby powierzchnia gruntów rolnych po dokonanym zbyciu zmniejszyła się poniżej tej normy, nie mielibyśmy już do czynienia z gospodarstwem rolnym w rozumieniu ukur, a tym samym nie można byłoby spełnić warunku dalszego jego prowadzenia.
Z obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa rolnego ściśle związany jest zakaz zbywania i oddawania w posiadanie nabytej nieruchomości rolnej, o którym mowa w art. 2b ust. 2 ukur. Czy dotyczy to każdej nabytej nieruchomości rolnej? Wydaje się, że tylko takiej, która weszła w skład gospodarstwa rolnego. Tym samym nabycie np. działki rolnej o powierzchni 0,70 ha (o ile nabywca jest to tego uprawniony, np. kupuje w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego – art. 2a ust. 3 pkt. 4 ukur), jeśli nabywca nie ma innych nieruchomości rolnych, nie będzie objęta zakazem niezbywania i nieoddawania w posiadanie. Dlaczego? Bo nie weszła w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy, a trudno przyjąć, że zakaz zbywania i nieoddawania w posiadanie jest normą samoistną, niepowiązaną z nakazem prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Jak należy rozumieć zakaz zbywania i oddawania w posiadanie? W zakresie zbywania wypada przyjąć, że dotyczy to czynności rozporządzających (np. sprzedaż, zamiana o skutku rzeczowym), o ile są zależne od woli zbywcy. Tym samym np. wywłaszczenie czy utrata własności na skutek decyzji lokalizacyjnych w ramach specustaw (np. drogowej czy też w zakresie budowli przeciwpowodziowych) nie powinny tu być brane pod uwagę. Zakaz oddawania w posiadanie dotyczy skutku – utraty władztwa nad rzeczą. Tym samym pośrednio prowadzi do wniosku, że w okresie tym nie może dojść do ustanowienia na nabytej nieruchomości prawa użytkowania czy też zawarcia umowy dzierżawy. Nie widać przeszkód do obciążenia nieruchomości hipoteką, służebnością gruntową czy służebnością przesyłu.
Niezwykle ważne w praktyce będą wyłączenia stosowania tych zakazów. Nie dotyczą osób bliskich, ale wydaje się, że tylko takich, które mogły nabyć nieruchomość rolną, dlatego że są osobami bliskimi zbywcy. Jeśli ojciec daruje córce 5 ha, to nie musi ona prowadzić gospodarstwa rolnego przez dziesięć lat. Może następnego dnia sprzedać lub wydzierżawić nabyty grunt. Zawsze jednak przed taką darowizną trzeba sprawdzić, czy tenże ojciec nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez dziesięć lat, a tym samym grunt, który ma być darowany, nie jest objęty zakazem zbycia. Jeśli nabył go przed 30 kwietnia 2016 r., problem w ogóle nie powstaje. Jeśli po tym dniu i chce ten grunt podarować córce, to może się pojawić wątpliwość w tym zakresie.
Opisanymi ograniczeniami nie są objęte osoby, które nabyły nieruchomość rolną w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, w trybie art. 151 kodeksu cywilnego, regulacji stanu powstałego w wyniku budowy na cudzym gruncie, a także jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa. To ostatnie jest dość oczywiste, bo przecież podmioty te nie prowadzą gospodarstw rolnych. Należy jednak pamiętać, że ograniczenia dotyczą komunalnych i państwowych osób prawnych. Komunalna osoba prawna, np. spółka z o.o., w której gmina ma 100 proc. udziałów, to nie jednostka samorządu terytorialnego, a państwowa osoba prawna, np. szkoła wyższa – to nie Skarb Państwa. Zakaz nie dotyczy także wyznaniowych osób prawnych, lecz dotyczy osób, które nabyły własność (użytkowanie wieczyste – patrz art. 2c pkt 1 ustawy) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.
W końcu każdy, kto może nabyć nieruchomość rolną na podstawie decyzji prezesa Agencji wydanej w trybie art. 2a ust. 4 ustawy, jest objęty nakazem prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazem zbywania i oddawania w posiadanie przez dziesięć lat od daty nabycia. Przypomnijmy: o tyle, o ile nabyta nieruchomość tworzy gospodarstwo rolne lub wraz z innymi nieruchomościami nabywcy takie gospodarstwo utworzy. Tym samym, jeśli np. spółka z o.o. uzyska zgodę na nabycie prawa wieczystego użytkowania działki gruntu o powierzchni 0,80 ha i będzie to jedyna nieruchomość rolna tej spółki, to nie wejdzie w skład prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego, a tym samym nie będzie objęta zakazem zbywania i oddawania w posiadanie.
Postępowania niezakończone, umowy niezawarte
Małgorzata Muszalska, notariusz w Poznaniu
Błąd ustawodawcy polega na tym, że zamiast przygotować przepis przejściowy na potrzeby znacznie rozszerzonej ustawy, skopiował przepis przejściowy zastosowany przy ostatniej jej nowelizacji.
Z wejściem w życie każdej ustawy wiążą się problemy stosowania nowego lub dotychczasowego prawa do postępowań już rozpoczętych czy umów wcześniej zawartych. Problematyka ta w szczególny sposób dotyka znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, której dwa przepisy dotyczą wskazanej materii. Pierwszy to art. 12, zgodnie z którym do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej, wszczętych na podstawie ustaw zmienianych w art. 3, art. 4, art. 6 i art. 7 i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Drugi to art. 13 stanowiący, że do czynności prawnych związanych z realizacją prawa pierwokupu nieruchomości rolnych, o którym mowa w art. 3 ustawy, albo z realizacją uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnych do nabycia nieruchomości rolnych, o którym mowa w art. 4 ustawy, w stosunku do umów zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.
Wyraźne odesłania znacznie zawężają zakres zastosowania cytowanych przepisów. Co do pierwszego trzeba podkreślić, że dotyczy on tylko postępowań w nim wymienionych, w szczególności sądowych i administracyjnych, prowadzonych na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (odesłanie do art. 7), ustawę o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (art. 6), ustawę o księgach wieczystych i hipotece (art. 4) czy Kodeks cywilny (art. 3). Zatem tylko do wskazanych postępowań stosuje się dotychczasowe przepisy prawa materialnego, co oznacza, że nie stosuje się zasad wprowadzonych przez nową ustawę, czyli tej podstawowej, iż nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny lub podmiot, który uzyskał zgodę prezesa ANR, względnie podmioty korzystające ze szczególnych zwolnień, o których mowa w ustawie.
Do tych nabywców nie ma też zastosowania obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego połączony z zakazem zbywania i oddawania w posiadanie innym podmiotom nabytej nieruchomości rolnej przez dziesięć lat. W ramach wymienionych postępowań nie mieszczą się np. prowadzone przez jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), co do ich nieruchomości. Pomimo zakończonych przetargów nie będzie mogło dojść do przeniesienia własności nieruchomości rolnej na nabywcę, jeżeli nie będzie nim rolnik indywidualny albo podmiot, który uzyska zgodę prezesa ANR.
Podobnie bardzo wąsko został uregulowany zakres art. 13. Umowy, o których mowa w tym przepisie, to umowy sprzedaży zawierane pod warunkiem, że dzierżawca lub ANR nie skorzysta z prawa pierwokupu (art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) oraz umowy inne niż sprzedaż, zawierane bezwarunkowo kierowane do ANR w celu wykonania przez nią prawa nabycia (art. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Natomiast czynności prawne związane z realizacją prawa pierwokupu, to złożenie oświadczenia przez dzierżawcę lub ANR o wykonaniu prawa pierwokupu (art. 3), zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości po rezygnacji z prawa pierwokupu (art. 3), złożenie przez ANR oświadczenia o nabyciu nieruchomości (art. 4). Tylko do wymienionych umów i czynności prawnych stosuje się przepisy dotychczasowe.
Błąd ustawodawcy polega na tym, że zamiast przygotować przepis przejściowy na potrzeby znacznie rozszerzonej ustawy, skopiował przepis przejściowy zastosowany przy ostatniej jej nowelizacji. Mowa o art. 10 ustawy z 16 września 2011 roku o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw (DzU nr 233, poz. 1382), który brzmi identycznie. O ile jednak do tej pory zakresem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego objęte były tylko umowy (sprzedaży i inne), o tyle teraz zakres jest nieporównywalnie szerszy. Przyjęcie zasady stosowania dotychczasowego prawa, co do umów już zawartych, tylko do wyżej wymienionych czterech czynności było wystarczające w 2011 roku, jednak teraz rodzi poważne problemy. Można wspomnieć np. o umowach sprzedaży zawartych pod ustawowymi czy umownymi warunkami, co do których własność nie została jeszcze przeniesiona, a dotyczących nieruchomości rolnej, choćby z zastrzeżeniem prawa pierwokupu użytkowania wieczystego dla gminy.
Z uwagi na upływ czasu to jest miesięczny termin do wykonania czynności prawnych polegających na złożeniu oświadczenia przez dzierżawcę lub ANR o wykonaniu prawa pierwokupu (art. 3) oraz złożeniu przez ANR oświadczenia o nabyciu (art. 4), z końcem tego miesiąca czynności te zostaną wykonane. Po tym czasie zawierane będą jedynie umowy przenoszące własność nieruchomości po rezygnacji z prawa pierwokupu (art. 3) i w odniesieniu do nich powielenie przepisu z 2011 roku okazuje się być niewystarczające.
O ile przed nowelizacją na nabywcy nieruchomości rolnej nie spoczywały żadne obowiązki, o tyle aktualnie nieruchomość ta będzie z zasady objęta zakazem zbywania i oddawania w posiadanie innym podmiotom przez dziesięć lat. Czy obowiązek ten dotyczy również nabywców, którzy nabędą nieruchomości po 30 kwietnia 2016 roku na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej przed 30 kwietnia 2016 roku? Wydaje się, że przepisy dotychczasowe powinny być stosowanie w całej rozciągłości, nie tyko do samej umowy przenoszącej własność czy użytkowanie wieczyste. Umowa warunkowa zawarta przed 30 kwietnia 2016 roku nie musiała być zawarta z rolnikiem indywidualnym, stąd wymóg, by osoba ta prowadziła gospodarstwo rolne na nabytym gruncie przez dziesięć lat od przeniesienia własności, wydaje się absurdalny.
Hipoteki wpisane do ksiąg wieczystych
Wojciech Fortuński, notariusz w Piasecznie
Ustanowienie hipoteki w kwocie wyższej niż limitowana po 30 kwietnia 2016 r. spowoduje jej nieważność.
Zgodnie z art. 4 pkt 3 ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej ustawa z 14 kwietnia 2016 r.) zmieniony został art. 68 ustawy z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (dalej ustawa o księgach wieczystych). Dodano ust. 2a o treści „Suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (....) nie może przekraczać wartości rynkowej tej nieruchomości, ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej dołącza się operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami".
Zgodnie z art. 9 ustawy z 14 kwietnia 2016 roku art. 68 ust.2a nie stosuje się do hipotek wpisanych do ksiąg wieczystych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy. Utrzymują się zatem zastane hipoteki, w sumie przekraczającej wartość rynkową nieruchomości rolnej. Dotyczy to także hipotek wpisanych po dniu wejścia w życie ustawy, ale objętych wnioskami złożonymi o wpis przed wejściem w życie ustawy (art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Ustanowienie hipoteki w kwocie wyższej niż limitowana po 30 kwietnia 2016 r. spowoduje jej nieważność. Należy uznać, że zwiększenie sumy hipoteki po 30 kwietnia 2016 r. będzie możliwe tylko przy spełnieniu przesłanek określonych w dodanym art. 68 ust. 2a. Możliwe będzie także ustanowienie po 30 kwietnia 2016 r. nowej hipoteki, o ile jej wartość, wraz z poprzednią nie przekroczy „limitu" ustawowego.
Problemem jest, czy może być zwiększona suma hipoteki już istniejącej w dniu wejścia w życie ustawy z 14 maja 2016 roku ponad limitowaną wartość. Wydaje się, że nie jest to możliwe, gdyż w przypadku podwyższenia kwoty hipoteki w części podwyższonej mamy w istocie do czynienia z nową hipoteką. Możliwe jest zmniejszenie sumy hipoteki (istniejącej przed wejściem w życie ustawy), chociaż nadal może być przekroczony limit określony w dodanym art. 68 ust. 2a ustawy o księgach wieczystych. Wydaje się, że bez znaczenia dla bytu hipoteki pozostaje zmniejszenie się wartości rynkowej nieruchomości poniżej kwoty już ustanowionej hipoteki, na skutek czego ta kwota przekracza limit.
Przepis art. 68 ust.2a będzie miał zastosowanie wyłącznie do nieruchomości rolnych w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Na innych nieruchomościach suma hipoteki może oczywiście przekraczać wartość rynkową nieruchomości. Dyskusyjne jest, czy przepis ten należy stosować do nieruchomości opisanych w art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dodanym wskazaną nowelizacją, w tym do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, a także wskazanych w art. 11 pkt 1 i 2 ustawy z 14 maja 2016 r. Przepisy te dotyczą określonych nieruchomości rolnych, do których nie stosuje się przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a więc wszelkich rygorów obrotu, jakie kreuje ta ustawa. To pozwala przyjąć, że nie ma uzasadnienia limitowanie na tych nieruchomościach wielkości hipoteki, w sposób określony w art. 68 ust. 2a.
Przepis art. 68 ust. 2a ma także zastosowanie do ustanowienia umownej hipoteki łącznej. Natomiast podział nieruchomości obciążonej już hipoteką skutkuje z mocy prawa powstaniem hipoteki łącznej na odłączonej części nieruchomości i wydaje się, że art. 68 ust.2a ustawy o księgach wieczystych – przy istniejącej już hipotece – nie ma zastosowania, gdyż przeciwna wykładnia powodowałaby zakaz zbywania części takich nieruchomości.
