PRS wolniej, ale jednak rośnie

W ciągu trzech kwartałów br. na rynek najmu trafiło 17 projektów inwestorów PRS (najem instytucjonalny), przez co zasób wzrósł rok do roku o aż 83 proc., do 14,9 tys. mieszkań – wynika z szacunków Savills i CRIDO. Najwięcej lokali na wynajem w ramach PRS dostępnych było w Warszawie – 6,15 tys., we Wrocławiu – 2,6 tys., Krakowie – 2,2 tys., Poznaniu – 1,4 tys., a Łodzi – 1,2 tys.

Skokowy wzrost podaży to efekt oddawania do użytkowania projektów zamówionych przez inwestorów u deweloperów wcześniej – cykl budowlany to około dwóch lat. Pozostałe statystyki wskazują na istotne spowolnienie inwestycji.

Zmniejszone apetyty

Bieżąca aktywność utrzymuje się jeszcze na podobnym co rok wcześniej poziomie – w budowie na koniec września br. było bowiem nieco ponad 10 tys. lokali, co oznacza spadek o 2 proc. Dynamicznie rośnie Warszawa, gdzie w budowie było 3,1 tys. lokali. Na drugim miejscu uplasował się Kraków z nieco ponad 2 tys. lokali w realizacji, a na trzecim Łódź z wynikiem 1,66 tys.

Inwestycyjne spowolnienie widać wyraźnie w statystykach projektów planowanych. Liczba mieszkań w tej puli skurczyła się o aż 23 proc., do 27,4 tys.

Jak zaznaczają autorzy raportu „PRS market in Poland. Trends and perspectives 2023/2024”, część planowanych inwestycji w ogóle wypadła z harmonogramu, a nowych pojawiło się niewiele. Z punktu widzenia inwestorów wyzwaniem wciąż jest otoczenie geopolityczne, a także wysokie koszty odsetek – zarówno w eurozonie, jak i w Polsce, choć u nas doszło już do obniżek. Ponadto odbicie koniunktury na rynku sprzedaży mieszkań nabywcom indywidualnym ponownie odwróciło uwagę deweloperów od klientów instytucjonalnych. Spółki wolą bowiem nawet krótkoterminowo maksymalizować korzyści ze sztucznie napędzonego m.in. „Bezpiecznym kredytem” popytu, niż wchodzić w negocjacje z „hurtownikami”, którzy zazwyczaj oczekują dyskonta wobec bieżących cen.

Platformy górą

Biorąc pod lupę inwestorów działających w Polsce, widać wyraźnie, że rynek ma dwie prędkości. Wiodącymi graczami są platformy, które zapewniły sobie własne zaplecze wykonawcze i strategiczne finansowanie, zamiast kupować pojedyncze projekty od zewnętrznych deweloperów.

Platforma Resi4Rent, której nadwornym budowniczym i mniejszościowym udziałowcem jest giełdowe Echo Investment (a większościowym amerykańskie fundusze), stworzyła portfel liczący na koniec września 4,1 tys. mieszkań, co dawało prawie 28-proc. udział w rynku.

Na drugim miejscu znalazła się platforma Vantage Rent kontrolowana przez niemiecki TAG Immobilien – w praktyce to wrocławski deweloper Vantage, którego działalność została kilka lat temu całkowicie przestawiona na rynek PRS. Vantage Rent to 2,06 tys. lokali i 13,8 proc. udziału w rynku.

Trzecią lokatę zajął kontrolowany przez Skarb Państwa Fundusz Mieszkań na Wynajem – z parametrami zbliżonymi do Vantage Rent. Widać wyraźnie, że portfele prywatnych inwestorów rosną znacznie szybciej niż FmNW.

Czwarta pozycja to kontrolowana przez amerykański kapitał platforma LifeSpot, dla której buduje głównie Murapol na podstawie umowy ramowej. 1,36 tys. lokali na koniec września dało ponad 9-proc. udział w rynku.

Alternatywne grunty

– W przypadku utrzymania się wysokiego indywidualnego popytu na mieszkania inwestorzy PRS będą w większym stopniu kierować swoją uwagę na działki oraz istniejące budynki o przeznaczeniu komercyjnym, gdzie mogą powstawać obiekty zbiorowego zamieszkania – ocenia Jacek Kałużny, dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych Savills. – Poprawa sytuacji makroekonomicznej oraz stabilizacja sytuacji politycznej w 2024 r. mogą pośrednio wpłynąć na poprawę sytuacji w sektorze PRS, który mógłby skorzystać m.in. na mniejszych wahaniach kursu walutowego. W przeciwieństwie do tradycyjnych segmentów rynku nieruchomości PRS jest i w najbliższej przyszłości pozostanie rynkiem „złotowym”, co u niektórych inwestorów instytucjonalnych powoduje konieczność zabezpieczenia kursu, a tym samym dodatkowe koszty – dodaje.