To będzie pracowita jesień na rynku mieszkań

Program tanich kredytów nakręcił popyt na mieszkania. Na naszych oczach realizuje się scenariusz wzrostu cen. Jak mocno mieszkania już zdrożały?

Oczekując na start „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, wszyscy byliśmy świadkami pewnego rodzaju zbiorowego szaleństwa. Nagle, po okresie spowolnienia transakcyjnego, będącego rezultatem wysokich stóp procentowych, pojawia się sygnał, który przywraca nadzieję na zakup mieszkania osobom, które dotychczas czekały w blokach startowych.

Jak można się było spodziewać, z rynku zaczęły znikać nieruchomości odpowiadające specyfikacji programu. Deweloperzy i indywidualni sprzedający usztywniają się w negocjacjach, zaczyna brakować mieszkań w cenach umożliwiających zawarcie transakcji.

Z kwartału na kwartał wzrost ceny to zaledwie kilka procent. Można pomyśleć: „niewiele”. Tylko że kolejny kwartał przyniesie zapewne kolejne podwyżki. Po czasie względnej stabilizacji ceny znów rosną.

Jakie nieruchomości drożeją najbardziej?

W każdych warunkach rynkowych bardzo dobrze sprzedają się lokale do 50 mkw. Tym bardziej teraz, kiedy rynek jest dodatkowo zasilany dopłatami do kredytów. Takie nieruchomości cieszą się wyjątkową atencją wśród nabywców. Duże zainteresowanie pewnym segmentem rynku zwykle przekłada się na wzrost cen. Nie można jednak generalizować.

Nieco inaczej kształtują się ceny mieszkań, które nie wymagają inwestycji i w których można zamieszkać po delikatnych poprawkach, a inaczej lokali wybudowanych 40 lat temu, wymagających gruntownych remontów. Klienci kupujący mieszkania na własne potrzeby coraz częściej poszukują lokali gotowych do wprowadzenia. Wizja dodatkowych inwestycji, poświęconego na to czasu i środków przeraża większość klientów. Dlatego też są w stanie zapłacić więcej za lokal, który kwalifikuje się do przeprowadzki zaraz po podpisaniu umowy sprzedaży. Widać też coraz większą dysproporcję cen pomiędzy centralnymi rejonami miast a ich obrzeżami. Różnice bywają naprawdę duże – przekraczają 50 proc. To pokazuje, jakie znaczenie ma lokalizacja, jaki ma wpływ na ceny.

Po lokale kwalifikujące się do dopłat ustawiają się kolejki. To czas błyskawicznych transakcji. Proszę o kilka przykładów?

Na szybkie transakcje mogą liczyć właściciele niewielkich mieszkań.

Dużo mówi o tym statystyka Metrohouse. Średni metraż lokali sprzedanych w mniej niż siedem dni to 45 mkw., a ponad 80 proc. błyskawicznych sprzedaży dotyczy mieszkań jedno- i dwupokojowych. Przykładem jest 30-metrowa kawalerka na warszawskiej Woli, w budynku z lat 60., sprzedana w trzy dni za 360 tys. zł. Niewiele dłużej sprzedawało się dwupokojowe, 40-metrowe mieszkanie w budynku z wielkiej płyty w Toruniu (290 tys. zł) czy 23-metrowy lokal, także w wielkiej płycie, tyle że Olsztynie (180 tys. zł).

Pośrednicy pilnie poszukują dla klientów zwykle mieszkań dwupokojowych, których jest największy niedobór. Podaż takich lokali często jest lokalnie dość duża, ale ograniczeniem jest cena. Sprzedający też testują rynek, zdarza się, że wycena mieszkań jest daleka od realnych możliwości przeprowadzenia transakcji.

Rynek mieszkań jest rozgrzany do czerwoności, słychać głosy o stanie przedzawałowym. Jak długo taki stan może trwać? Jest ryzyko kolejnej bańki na rynku nieruchomości?

Było już sporo momentów, kiedy zwykliśmy mówić o bańce. Tymczasem okazuje się, że pomimo wielu głosów, zwłaszcza w okresie przedwyborczym, wieszczących załamanie się rynku nieruchomości, chętnych do zakupu nie brakuje.

W okresie osłabienia popytu miejsce klientów indywidualnych uzupełniali na rynku inwestorzy lokujący nadwyżki gotówki w mieszkania na wynajem. Wcale nie mieliśmy więc posuchy. Coraz droższe nieruchomości nie powodują, że Polacy przestają marzyć o własnym mieszkaniu. Potrzeby mieszkaniowe będą jednak realizować nie tylko przez zakupy na rynku komercyjnym, ale też coraz częściej drogą najmu. Pamiętajmy o demografii.

Już teraz obserwujemy, że istotnym klientem biur nieruchomości są osoby sprzedające mieszkania spadkowe. Jednak takie lokale będą coraz częściej zatrzymywane przez spadkobierców – na własne potrzeby.

A gorączka na rynku to zwyczajne następstwo „bezpiecznego kredytu”. Efekt nie będzie trwał wiecznie, podobnie jak skokowe zwyżki cen, których jesteśmy świadkami.

Krytycy programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” mówią, że zwiększa on popyt, podczas gdy rynek potrzebuje przede wszystkim zwiększenia podaży. Tani kredyt wpycha też ludzi do ciasnych mieszkań, które kupują, bo na inne ich nie stać. Zgadza się pan z tymi zarzutami? A jakie są mocne strony programu?

Jeżeli dzięki różnym mechanizmom zwiększamy zapotrzebowanie na określone dobro, jego cena zaczyna rosnąć, zwłaszcza jeśli tego dobra nie można wytworzyć we względnie krótkim czasie. To nieubłagane prawa rynku.

Weźmy pod uwagę siłę nabywczą przeciętnego Polaka. Od wielu lat kupujemy coraz mniejsze mieszkania, i to niezależnie od programów dopłat. Spójrzmy na projekty nowych inwestycji deweloperskich. Dziś mieszkania dwupokojowe nie mają nawet 40 mkw. Ktoś powie, że jest to ukłon w stronę inwestorów, ale problem tkwi gdzie indziej. Polacy nie lubią wynajmować mieszkań. Preferują własne M nawet kosztem metrażu.

Może właśnie dzięki „Bezpiecznemu kredytowi 2 proc.” wiele osób kupi taki lokal, a po iluś latach przeprowadzi się do mieszkania docelowego albo kupi dom za miastem.

Brak zdolności kredytowej doprowadził do tego, że wiele osób traciło nadzieję, że w najbliższej przyszłości będzie mogło sobie pozwolić nawet na najmniejszy własny kąt.

Mówiąc o tanim kredycie, mówimy właściwie tylko o mieszkaniach. Nie ma chętnych na domy na „Kredyt na 2 proc.”?

W przypadku budowy domu coraz częstszą barierą są wysokie ceny działek budowlanych. Większość osób planujących budowę poszukuje parceli w obrębie administracyjnym miasta lub w jego najbliższym sąsiedztwie.

Obowiązują tam jednak ceny daleko wykraczające poza możliwości nie tylko własnego budżetu, ale i „bezpiecznego kredytu”. A mówiąc nie tyle o domach, ile o ich namiastkach, czyli budownictwie szeregowym, kredyt z dopłatami przyczynił się zapewne do jego znaczącego ożywienia, z pewnością ku uciesze niewielkich lokalnych deweloperów, którzy w ostatnim czasie znacząco odczuli osłabienie koniunktury.

Jak to ożywienie na rynku wykorzystują czy mogą wykorzystać inwestorzy?

Inwestorzy są wciąż aktywni. Cykliczne zwyżki cen to doskonałe środowisko do działania flipperów na rynku pierwotnym. Wprawdzie ograniczenia w sprzedaży cesji utrudniły taką działalność, ale rynek nie znosi próżni. Myślę, że tacy inwestorzy znajdą sposób, by działalność kontynuować.

Nieco inną kwestią jest handel mieszkaniami na rynku wtórnym. Z moich obserwacji wynika, że duża grupa przedsiębiorców nadal trudni się flippowaniem.

To jednak biznes, który wymaga coraz większego zaangażowania czasu i środków. Konkurencja jest coraz większa, a rosnące koszty remontu sprawiają, że trzeba być wyposażonym w odpowiednią dawkę doświadczenia i wiedzy, aby dobrze funkcjonować w tym segmencie rynku.

Prognozy na ostatnie miesiące roku? Gorączka zacznie opadać?