Rozliczenie dochodów z najmu: jaki podatek

Która forma rozliczenia jest bardziej opłacalna? Wszystko zależy od tego, jakie koszty ponosi wynajmujący i ile czasu chce poświęcić na rozliczenie.

Do podstawowych zalet ryczałtu należy jego prostota oraz niska stawka. Od początku 2010 r. stał on się zdecydowanie bardziej korzystny niż kiedykolwiek wcześniej. To dlatego, że obowiązuje tylko jedna stawka 8,5 proc., niezależnie od tego, jak wysokie mamy zyski. Tymczasem jeszcze w 2009 r. po przekroczeniu progu 4 tys. euro, trzeba było płacić 20 proc.

[srodtytul]Zalety i wady[/srodtytul]

Ważne jest też to, że nie trzeba prowadzić ewidencji przychodów. Wystarczy, że ich wysokość wynika z pisemnej umowy. Główną wadą jest brak możliwości odliczenia kosztów, gdyż ryczałt płaci się od przychodu. Można więc polecić go wszystkim tym, którzy nie ponoszą zbyt dużych wydatków na mieszkanie.

[ramka][b]Przykład:[/b]

Pani Katarzyna dostała mieszkanie od rodziców w darowiźnie. Lokal jest w bardzo dobrym stanie, gdyż dwa lata temu przeszedł generalny remont, i nie wymaga specjalnych inwestycji. Zdecydowała się więc na opodatkowanie ryczałtem.

Z umowy najmu wynika, że lokator będzie jej płacił 1000 zł miesięcznie, a do tego regulował opłaty wynoszące ok. 500 zł miesięcznie. W tej sytuacji przychodem będzie tylko 1000 zł. A to oznacza, że pani Katarzyna będzie musiała odprowadzać do urzędu skarbowego 85 zł miesięcznie (1000 zł x 8,5 proc. = 85 zł).[/ramka]

Ryczałt co do zasady płaci się raz na miesiąc. Trzeba to zrobić do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień – w terminie złożenia zeznania rocznego, czyli do 31 stycznia następnego roku. Nie trzeba w ciągu roku wypełniać żadnych deklaracji. Po zakończeniu roku podatkowego należy do końca stycznia złożyć zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu i należnego ryczałtu na druku PIT-28.

Można też płacić ryczałt raz na kwartał, jeśli przychody z poprzedniego roku nie przekroczyły równowartości 25 tys. euro. Należy wówczas zawiadomić urząd skarbowy o wyborze kwartalnego rozliczenia do 20 stycznia. Co ważne, z przepisów wynika, że ten sposób rozliczenia nie przysługuje, jeśli podatnik rozpoczyna wynajem w trakcie roku. Może się nań zdecydować dopiero w kolejnym roku.

Dla osoby, która ponosi w związku z lokalem duże wydatki, korzystniejsze będzie rozliczanie na zasadach ogólnych. Daną kwotę można zakwalifikować jako koszt podatkowy, jeśli ma związek z osiągniętym przychodem. Musi zatem mieć wpływ na osiągnięcie lub utrzymanie bądź zabezpieczenie źródła przychodu. Zalicza się do nich np. czynsz płacony przez właściciela lokalu do wspólnoty mieszkaniowej oraz opłaty związane z jego eksploatacją, np. za wodę, gaz, elektryczność i centralne ogrzewanie.

[srodtytul]Koszty do odpisu [/srodtytul]

Co więcej, w koszty można też wrzucić odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu, które zostały faktycznie zapłacone. Potwierdza to interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach nr IBPBII/2/415-155/08/AK.

Poza tym nawet osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej mogą dokonać odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej nieruchomości, czyli ceny zakupu. Do lokali i budynków mieszkalnych stosuje się stawkę 1,5 proc. rocznie, a do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – 2,5 proc. rocznie. Wartość początkową można też ustalić w sposób uproszczony: jako iloczyn metrażu powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł.

[ramka][b] Przykład:[/b]

Pan Marcin kupił mieszkanie za 400 tys. zł, z czego połowę sfinansował z kredytu. Z umowy z bankiem wynika, że miesięcznie ma do zapłaty ratę wynoszącą 1500 zł, w tym 800 zł odsetek.

Chce wynająć mieszkanie za 1600 zł miesięcznie. Ta kwota jest jego przychodem, od którego może odjąć koszty jego uzyskania. Odliczyć może opłaty związane z mieszkaniem, m.in. czynsz, gaz i prąd, ok. 500 zł miesięcznie. Do kosztów może też zaliczyć odpisy amortyzacyjne w wysokości 500 zł miesięcznie (400 000 zł x 1,5 proc./12 miesięcy = 500 zł). Kosztem będą też odsetki od kredytu, czyli 800 zł miesięcznie.

Jeśli od przychodu (1600 zł) odejmie koszty jego uzyskania (500 zł + 500 zł + 800 zł =1800 zł) to okaże się, że jego dochód wyniesie zero. Nie zapłaci więc w ogóle podatku. Osoba, która rozlicza najem na zasadach ogólnych, musi wpłacać do urzędu zaliczki do 20. dnia następnego miesiąca. Do końca kwietnia składa zeznanie na druku PIT-36. Można w nim wykazać zarówno dochody z pracy, od których płatnik pobrał zaliczki na podatek, jak i te, od których wynajmujący zapłacił PIT sam. [/ramka]

[ramka] [b]Opinia: Piotr Chmieliński, Kancelaria Ożóg i Wspólnicy[/b]

Zanim podejmiemy decyzję o sposobie opodatkowania najmu, warto wyliczyć, który sposób jest bardziej opłacalny. Jeśli podatnik nie ma do odliczenia zbyt wielu kosztów, gdyż np. cena nabycia lokalu jest niska i odpis byłby stosunkowo niewielki, to lepszy będzie dla niego ryczałt. Przewagą tej formy rozliczenia jest także jej prostota, co praktycznie eliminuje ryzyko pomyłki i tym samym ewentualnego sporu z fiskusem.

Gdy koszty są wyższe, warto rozważyć opodatkowanie na zasadach ogólnych. Można wówczas odjąć od przychodu m.in. wydatki na remont lokalu oraz dostosowanie go do potrzeb lokatora.

Część osób zniechęca się jednak do tej formy opodatkowania, gdyż istnieje tu większe ryzyko popełnienia błędu w obliczeniu wysokości kosztów, przez co urząd może potem zakwestionować rozliczenie.

Osoby prowadzące działalność gospodarczą powinny pamiętać, że mogą opodatkować najem w ramach tej działalności. Wówczas, jeśli ponoszą koszty przewyższające przychód i wykazują straty, to mogą je potem skompensować z dochodem z tej działalności i zapłacić niższy podatek.[/ramka]

[ramka] [b] Czytaj również:[/b]

[link=http://www.rp.pl/artykul/83967,549008-Malzonkowie-skladaja-oswiadczenie.html]Małżonkowie składają oświadczenie[/link]

[link=http://www.rp.pl/artykul/83967,549007-O-ryczalcie-poinformuj-fiskusa.html]By rozliczać się ryczałtem, trzeba poinformować fiskusa[/link]

[link=http://www.rp.pl/artykul/83967,549006-Czynsz--a-potem-danina-.html]Czynsz, a potem danina[/link]

[/ramka]