Firma może powstać na gruncie użytkownika wieczystego

W dużych miastach wiele atrakcyjnych nieruchomości należy do gminy lub Skarbu Państwa, które niezbyt chętnie chcą się ich pozbywać. Nie sprzedają gruntów, tylko oddają je w użytkowanie wieczyste.

Przedsiębiorca może więc pozyskać grunt bezpośrednio od miasta, biorąc udział w przetargu, ale nie tylko. Może także kupić działkę od dotychczasowego użytkownika.

Kiedy przetarg

Ogłoszenia o przetargach wywiesza się na tablicach w urzędach gmin. Można je także znaleźć w ogólnopolskich czy lokalnych gazetach.

W ogłoszeniach przedsiębiorca znajdzie nie tylko termin przetargu, ale i warunki, na jakich może stać się użytkownikiem (art. 28 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jeżeli przedsiębiorca weźmie udział w przetargu i go wygra, gmina podpisze z nim notarialną umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Takim terenem nie może jednak swobodnie dysponować. W umowie ustanawiającej przedsiębiorcę użytkownikiem wieczystym gmina określi, jaki rodzaj inwestycji może zostać na tym terenie zrealizowany, i sprecyzuje termin jej wykonania. Jeżeli przedsiębiorca nie wywiąże się z tych warunków, może mieć problemy.

Wtedy gmina ma bowiem prawo wystąpić do sądu o rozwiązanie umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Orzecznictwo sądowe na ten temat jest bogate. Większość wyroków jest na korzyść użytkownika wieczystego. Jednak w niektórych sąd orzekał o rozwiązaniu umowy. Dlatego też przedsiębiorca musi się z tym liczyć i realizować zapisy umowy z gminą.

Odkupić od użytkownika

Innym sposobem zostania użytkownikiem wieczystym jest kupno działki od dotychczasowego użytkownika. Takiego nabywcę wiążą wszystkie ustalenia przetargowe i warunki, jakie gmina postawiła pierwszemu użytkownikowi wieczystemu. Taką umowę zawiera się u notariusza.

Co w kontrakcie

W umowie nie może zabraknąć danych o:

- stronach umowy – reprezentant gminy, nabywca gruntu,

- działce – adres, powierzchnia, określenie jej charakteru, czy pod budownictwo, czy rolna,

- sposobie korzystania z nieruchomości – gdy są to działki budowlane, w umowie określa się rodzaj budynków, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz obowiązki związane z utrzymaniem obiektów w należytym stanie technicznym,

- okresie korzystania z użytkowania wieczystego – może on wynosić od 40 do 99 lat, zawsze jest możliwe wystąpienie o jego przedłużenie,

- wysokości rocznej opłaty, którą użytkownik wieczysty ma obowiązek uiszczać właścicielowi, czyli gminie – wysokość opłaty ustala się w trakcie przetargu.

Uwaga!

Gminie przysługuje prawo pierwokupu niezabudowanego gruntu. Przedsiębiorca musi się więc liczy z tym, że jeżeli chce kupić pustą działkę, to gmina może go ubiec i wtedy wróci ona do niej jako właścicielki.

Po podpisaniu umowy następuje wpis tego prawa do księgi wieczystej; wniosek o to do odpowiedniego wydziału ksiąg wieczystych przesyła notariusz.

Pamiętaj!

Nie każda umowa przewiduje cel, dla którego ustanowiono prawo użytkowania wieczystego. Na początku lat 90. wiele przedsiębiorstw państwowych stało się z mocy prawa użytkownikami wieczystymi.

Teraz osoba, która nabywa od takich firm grunt, nie ma zwykle sprecyzowanego w umowie rodzaju inwestycji, który może być zrealizowany na tym terenie. Oznacza to, że ma prawo wybudować to, co chce.

Wcześniej oczywiście musi załatwić formalności budowlane. Na terenach pozbawionych planu powinna najpierw uzyskać warunki zabudowy a następnie pozwolenie na budowę. Gdy plan jest, może starać się o pozwolenie na jego podstawie.

Ile kosztuje użytkowanie

Opłaty za użytkowanie wieczyste ustala się według stawki procentowej od ceny gruntu.

Uwaga!

Może być i tak, że cel, dla którego oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, nie został określony. Co wtedy? Wówczas stawkę procentową ustala się na podstawie faktycznego wykorzystywania działki.

Za użytkowanie wieczyste gmina pobiera jednorazowo tzw. pierwszą opłatę, a następnie opłaty roczne (art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pierwsza opłata wynosi od 15 do 25 proc. ceny gruntu ustalonej podczas przetargu i musi być zapłacona najpóźniej w dniu zawarcia umowy. Natomiast opłaty roczne użytkownik wieczysty musi płacić przez cały czas użytkowania. Ich wysokość zależy od określonego w umowie celu, na jaki oddano dany grunt.

Stawki opłaty rocznej za grunt oddany:

- na cele mieszkaniowe – 1 proc. ceny gruntu

- działalność turystyczną – 2 proc. ceny

- na cele komercyjne – 3 proc. ceny

Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego w terminie do 31 marca każdego roku, z wyjątkiem tego roku, w którym ustanowiono użytkowanie wieczyste, wtedy się nie płaci.

Uwaga! Wójt (burmistrz), prezydent miasta (grunty gminne) lub starosta (grunty Skarbu Państwa) może – na wniosek zainteresowanego – zmienić termin płatności. Wniosek o to powinno się jednak złożyć nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności.

Bardzo często przedsiębiorcy, którzy są użytkownikami wieczystymi gruntu przeznaczonego na cele komercyjne, chcą przekwalifikować go na cele mieszkaniowe. Gminy robią to bardzo niechętnie. Wiąże się to bowiem ze zmianą wysokości opłaty z 3 na 1 proc.

Poza tym gmina może zmienić stawkę, dopiero gdy nastąpi trwała zmiana sposobu użytkowania, czyli np. po wybudowaniu budynku i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Jakie ryzyko

Nabycie prawa użytkowania wieczystego działki bezpośrednio od gminy jest niewątpliwie tańszą formą pozyskania gruntu aniżeli kupienie na odrębną własność (w obrocie wtórnym może już być różnie). Prawo własności jest jednak zdecydowanie silniejszym prawem od użytkowania wieczystego. Trzeba też liczyć się z tym, że drogo będzie kosztowało utrzymanie tego gruntu.

Raz na jakiś czas gminy lub starostwa aktualizują bowiem stawki za użytkowanie wieczyste. Wtedy mogą one wzrosnąć w ekstremalnych przypadkach nawet o 1000 proc. i więcej. Stawki za grunt Skarbu Państwa są niezwykle rzadko aktualizowane.

Gminy robią to zdecydowanie częściej, ale i tak od jednej do drugiej aktualizacji mija zwykle od pięciu do dziesięciu lat, bo aktualizacja kosztuje, trzeba bowiem zlecić biegłym rzeczoznawcom wycenę gruntów. Na tej podstawie aktualizuje się następnie wysokość opłat, jeżeli ostatnia wycena była np. pięć lat temu, to siłą rzeczy skok w opłatach jest spory.

Rzadko przygotowuje się aktualizację dla wszystkich nieruchomości, najczęściej tylko dla wybranych, które mogą przynieść największe zyski, choć są wyjątki. Niektóre miasta wyceniają nieruchomości jednocześnie na całym swoim obszarze. Tak było np. w Olsztynie.

Można bronić się przed podwyżkami, skarżąc się do samorządowego kolegium odwoławczego. Od orzeczenia SKO może być złożony sprzeciw, ale uwaga, nie do sądu administracyjnego, lecz sądu powszechnego. Składa się go do SKO, które następnie przekazuje sprzeciw do sądu.

Kwestionowanie opłaty za użytkowanie wieczyste jest jednak bardzo trudne. Trzeba bowiem wykazać, że operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego zawiera błędy. Gdyby się okazało, że ich nie ma, to niestety, obronić się przed podwyżkami raczej się nie uda.

Wielu więc użytkowników wieczystych chętnie wykupiłoby grunt na własność, by uniknąć w przyszłości niespodzianki w postaci rekordowych podwyżek opłat. Stawki podatku od nieruchomości, który płacą właściciele, nie rosną tak skokowo i są dużo bardziej atrakcyjne.

Niestety, przepisy dopuszczają przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, ale pozwalają na to tylko osobom fizycznym i wyjątkowo osobom prawnym, np. spółdzielniom mieszkaniowym. Przedsiębiorca nie ma szansy na przekształcenie.

Co może użytkownik

Użytkownik wieczysty jest właścicielem wybudowanych przez siebie budynków i może je wynająć.

Grunt może wydzierżawić i pobierać z niego pożytki, na przykład sprzedawać plony z użytkowanego gruntu rolnego.

Użytkownik może żądać rozgraniczenia nieruchomości, korzystać z praw sąsiedzkich (takich jak prawo usunięcia korzeni drzew przechodzących na jego grunt i spadających owoców), może też przenieść prawo użytkowania wieczystego na inną osobę, czyli sprzedać je, darować. Prawo to podlega także egzekucji.

Prawo użytkowania wieczystego jest ograniczone w czasie, dlatego że wygasa po upływie okresu, na jaki zostało ustanowione, chyba że uprzednio nastąpi jego przedłużenie. Jak już wspomnieliśmy, zwykle ustala się je na okres od 40 do 99 lat.

Po upływie tego okresu użytkownik wieczysty może żądać, przed zakończeniem umowy, przedłużenia użytkowania wieczystego na kolejne okresy od 40 do 99 lat. Właściciel może odmówić wyłącznie ze względu na ważny interes społeczny.

Kolejnym ograniczeniem jest możliwość rozwiązania umowy z użytkownikiem wieczystym, który korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie.

Uwaga!

Przepisy dopuszczają przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, ale pozwalają na to tylko osobom fizycznym i takim osobom prawnym, jak spółdzielnie mieszkaniowe (w tym wypadku zależy od gminy, czy się na to zdecyduje). Przedsiębiorca nie ma szansy na przekształcenie.

Czytaj też:

Zobacz więcej w serwisach:

» Dobra Firma » Firma » Nieruchomości

» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Własność i inne prawa do nieruchomości » Użytkowanie wieczyste

Finanse w Firmie Nieruchomości

Przedsiębiorca może więc pozyskać grunt bezpośrednio od miasta, biorąc udział w przetargu, ale nie tylko. Może także kupić działkę od dotychczasowego użytkownika.

Pozostało 96% artykułu