Szeroko rozumiany rynek nieruchomości lubi stabilizację. Jest szczególnie wrażliwy na wszelkie próby ingerencji w postaci programów zmieniających się ekip rządzących. Na tapecie mamy nowe wyzwanie, czyli wdrażany od kilku miesięcy pakiet zmian legislacyjnych dotyczących planowania przestrzennego. Z grubsza wprowadza na rynek gruntów inwestycyjnych wiele zmiennych o charakterze cenotwórczym. Czasem wręcz o przeciwstawnych wektorach, co stanowi nie lada wyzwanie dla jego uczestników, nawet tych profesjonalnych. Niestety, wiele na to wskazuje, że procedura potrwa dużej niż się tego spodziewaliśmy. Jej finał miał pierwotnie nastąpić 31 grudnia 2025 r., ale termin wejścia w życie nowych przepisów dotyczących standardów urbanistycznych został już przesunięty na 30 czerwca 2026 r. Są jednak pierwsze sygnały świadczące o tym, że ten deadline również jest nierealny. Inwestorów czekają zatem nerwowe miesiące. Dlaczego?
Działania realizowane w ramach reformy planistycznej coraz mocniej wpływają na poziom cen na rynku gruntów, w tym tych inwestycyjnych. Paradoksalnie, dwojako. Oczywiście, już teraz przekładają się na skokowy wzrost popytu. Deweloperzy i inwestorzy bardzo mocno zintensyfikowali swoją aktywność w tym obszarze. Widzimy rosnące zainteresowanie działkami budowlanymi, co w znaczący sposób wpływa na ich ceny. Wystarczy prześledzić kilka większych transakcji z ostatniego miesiąca. Trend ten dotyczy całego kraju. Wszyscy spieszą się z kolejnymi inwestycjami, dlatego też notujemy lawinowy wzrost wniosków składanych do gmin w sprawie decyzji o warunkach zabudowy. Kto pierwszy, ten lepszy, a spóźnialscy mogą spotkać się z komplikacjami. Proza życia w postaci problemów technicznych. Chodzi o utrudnioną dostępność do odpowiednich repozytoriów danych w większych aglomeracjach miejskich przy opracowywaniu dla nich planów ogólnych. Logicznym skutkiem tego stanu rzeczy wydają się korekty w dół cen gruntów w tych miejscowościach. Ale czy na pewno?
W tym momencie zarówno profesjonalni uczestnicy rynku, tacy jak deweloperzy, jak i inwestorzy indywidualni, dostają bólu głowy. Mają bowiem coraz większe problemy z kalkulacją parametrów planowanych przez siebie inwestycji. Analizie trzeba poddać szereg zmiennych, które wystąpiły w bardzo krótkim czasie. Mogą mieć one istotny wpływ na właściwą ocenę i decyzję inwestycyjną. Z jednej strony wiele gruntów po opracowaniu właściwych dla nich planów ogólnych może stracić charakter budowlany albo w ogóle nie zostać objętych Planem. Rosną więc ceny i zainteresowanie działkami budowlanymi. Widzimy to u naszych klientów, m.in. na Warmii i Mazurach. Inwestorzy chcą jednak jak najszybciej zabezpieczyć projekty oparte na działkach rolnych, co powoduje, że urzędy zaczynają mieć problemy z obsługą rosnącej lawiny wniosków o WZ-tki. Z drugiej strony obserwujemy problemy, przede wszystkim w dużych miastach, związane z dostępnością do elektronicznych zbiorów aktów planowania przestrzennego. Teoretycznie jest to czynnik znacząco utrudniający inwestycje i do niej wręcz zniechęcający. Większe aglomeracje kojarzą się jednak z większym popytem. Jak widać, również z coraz większym i coraz mniej oczywistym ryzykiem.
Inwestorzy minimalizują te ryzyka, mając na uwadze potencjalne ogromne straty. Jeśli je dostrzegą. Dlatego coraz większe przeceny działek rolnych nie robią już na nich żadnego wrażenia. Wręcz przeciwnie. Napędzają spadek zainteresowania nimi inwestorów. Mając do wyboru działkę budowlaną, nie rozpatrują już w ogóle zakupu rolnej, o podobnych parametrach, z zamiarem jej odrolnienia. Jest to efekt niepewności związanej z realizacją prac poszczególnych gmin nad planami ogólnymi. Po cichu rynek wątpi w potencjał gmin w tym obszarze. Widzimy już bowiem pierwsze symptomy zadyszki samorządów, które mogą wstrzymywać decyzje o wydawaniu WZ-tek, tłumacząc się pracami nad nowymi planami ogólnymi lub mogą odmówić pozytywnej decyzji w tej sprawie. Opóźnienia mogą wynikać również z prozaicznego powodu – braku odpowiednich mocy przerobowych. Opracowanie planów ogólnych to domena samorządów, ale konkretne projekty powstają przy współpracy nie tak znowu licznej grupy zewnętrznych urbanistów i architektów, których moce przerobowe już teraz są mocno nadwerężone. Kłopotem może być również sama metodologia opracowywania planów ogólnych, która niesie ze sobą ryzyko kolejnych perturbacji inwestorów w pozyskiwaniu terenów pod zabudowę mieszkaniową. Kierunek konkretnych prac gmin dot. utworzenia planów ogólnych jest determinowany wytycznymi opierającymi się o konkretne parametry. Jest to związane przede wszystkim z funkcją poszczególnych gruntów. Do tej pory wynikała ona m.in. ze współczynników opartych np. o liczbę ludności czy tendencje demograficzne na danym obszarze. Te natomiast w przypadkach wielu gmin oznaczają znaczące spadki liczby ludności. W takich warunkach zarządzający nimi urzędnicy nie zaznaczą dodatkowych kilkudziesięciu procent terenów pod zabudowę mieszkaniową, nawet pomimo starań dewelopera. To oznacza, że osiedle mieszkaniowe w szczerym polu może być mrzonką. Czy warto spróbować? W ujęciu globalnym, nawet pomimo spowolnienia, wartość potencjalnego zysku nadal wygląda imponująco. Ryzyko jednak rośnie bardzo szybko. Pytanie, kiedy nastąpi stabilizacja. Na tę chwilę trudno cokolwiek ocenić jednoznacznie. Trzeba więc uzbroić się w cierpliwość lub posiłkować know-how profesjonalnych uczestników rynku. Optymiści widzą już światełko w tunelu – podobno ponad 75 proc. gmin przystąpiło do prac planistycznych. Finalnie mają być sfinansowane przy wsparciu Krajowego Planu Odbudowy. Odbędzie się to jednak na zasadzie zwrotu poniesionych kosztów. Z założenia bowiem budżet w tym obszarze dopina wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Pozostaje trzymać kciuki.
Autor jest dyrektorem departamentu inwestycji i rozwoju w firmie Rodzinne Inwestycje
