Kable, transformatory i instalacje mogą sprawiać kłopoty

Są to tzw. roszczenia uzupełniające. Najczęściej chodzi o sytuacje bezumownego korzystania z nieruchomości – jeśli bowiem istnieje jakakolwiek umowa między właścicielem a posiadaczem, rozliczenia powinny nastąpić na zasadach danego kontraktu.

Uwaga! Roszczeń uzupełniających można dochodzić niezależnie od żądania wydania nieruchomości lub jej części.

Zakres odpowiedzialności posiadacza bezprawnie zajmującego działkę zależy od tego, czy jest w tzw. dobrej czy złej wierze. Odpowiedzialność pierwszego zaczyna się zasadniczo od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu mu sprawy o wydanie nieruchomości. Pełną odpowiedzialność ponosi natomiast posiadacz w złej wierze. Przyjmuje się, że jest nim ten, kto wie lub z łatwością mógł się dowiedzieć, że nie przysługuje mu prawo własności (czyli dochodzi do bezumownego korzystania). Szczegółowo tę odpowiedzialność regulują art. 224 – 225 k.c.

Uwaga! Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu obejmuje cały okres korzystania z niego.

Nie jest traktowane jako świadczenie okresowe, a więc z czasem narasta i przedawnia się dopiero po dziesięciu latach.

W złej wiarze są zwykle zakłady posiadające na prywatnych gruntach instalacje o nieuregulowanym statusie prawnym. Podstawą prawną pozwów o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z części prywatnych działek są wspomniane art. 224 – 225 k.c.

Wynagrodzenia tego właściciel może domagać się niezależnie od tego, czy sam ponosi z tego powodu jakieś straty (np. czy instalacja przeszkadza mu w korzystaniu z własnej posesji) i czy ich posiadacz, powiedzmy zakład energetyczny, efektywnie z nich korzysta. Przyjmuje się, że wynagrodzenie powinno odpowiadać temu, co właściciel działki uzyskałby, gdyby ów zajęty fragment wydzierżawił. W praktyce sąd bierze pod uwagę przeciętny czynsz dzierżawny w danej okolicy.

Przykład

Małżonkowie Z., właściciele posesji w warszawskim Wilanowie, wytoczyli proces firmie STOEN SA, o wynagrodzenie za przebiegający wewnątrz ich gruntu kabel energetyczny. Przechodzi on w poprzek ogródka, przez co pas ogrodu nie nadaje się do budowlanego wykorzystania, np. na potrzeby basenu, który planowali tam umieścić. Wystąpili do sądu o wynagrodzenie za dziesięć lat bezumownego korzystania z tej części działki (za wcześniejsze lata roszczenie się przedawniło). Jako podstawę żądanej sumy podali czynsz dzierżawny w tej okolicy. Sąd okręgowy przyjął to kryterium i zasądził 24 tys. zł. STOEN zgodził się na 3 tys. zł – za ustanowienie na jego rzecz służebności polegającej na umieszczeniu kabla. Proponował też opłatę za korzystanie ze służebności, która w tej okolicy była niższa niż czynsz dzierżawny. Sąd apelacyjny utrzymał jednak czynsz dzierżawny w wysokości wcześniej zasądzonej (I ACa 348/06).

Przedsiębiorstwo przesyłowe może jednak uzyskać trwałe prawo do korzystania z cudzej działki – służebność gruntową, jeśli jego urządzenia są na niej dostatecznie długo. To wniosek choćby z postanowienia Sądu Najwyższego z 4 października 2006 r. Jeśli nabywający daną nieruchomość jest w dobrej wierze – zasiedzenie następuje po 20. latach, a gdy jest w złej – po 30.

Wcześniej były wątpliwości, czy w ogóle można mówić o służebności na rzecz przedsiębiorstwa. Według tradycyjnego poglądu ustanawia się ją bowiem na rzecz nieruchomości sąsiedniej. Ale mając na względzie praktyczne potrzeby, SN zdecydował się na odstąpienie od starej koncepcji.

Zanim spełnią się przesłanki do zasiedzenia instalacji, właściciel gruntu musi zmierzyć się z wieloletnią niepewnością wynikającą z braku regulacji prawnych dla takich sytuacji. Tym bardziej że przez długie lata instalacje takie, jak wodociągi, gaz czy linie wysokiego napięcia, budowano na prywatnych gruntach bez zwracania uwagi na pozwolenia właścicieli, na umowy z nimi. Nic dziwnego, że właściciele gruntów, zdesperowani po latach nieudanych pertraktacji i starań administracyjnych, domagają się też usunięcia obcych, nieraz nadmiernie rozbudowanych, instalacji.

Takimi radykalnymi żądaniami zajmował się też Sąd Najwyższy. W jednym z wyroków stwierdził, że jeżeli właściciel nieruchomości domaga się usunięcia urządzeń służących dostarczaniu takich mediów, jak energia elektryczna, cieplna itd., sąd powinien bardzo starannie rozważyć skutki swego wyroku. Konieczna jest wyobraźnia, w jaki sposób wyrok ma być wykonany i czy w ogóle żądanie właściciela może być uwzględnione. Ale były też inne wyroki nakazujące usunięcie takiej infrastruktury.

Przykład

W sprawie Małgorzaty S., właścicielki 0,5 ha parceli na obrzeżach Ostrołęki, chodziło o tzw. stację trafo, która stała od lat 70. Ojciec powódki wydzierżawił zakładowi energetycznemu część nieruchomości na dziesięć lat. Umowy nigdy nie przedłużono, a pieniądze dostał tylko za trzy lata. Warszawski Sąd Apelacyjny nakazał usunięcie stacji i linii wysokiego napięcia. Na argument ZE, że żądanie właściciela jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 kodeksu cywilnego), SA odpowiedział, że to nie właściciel nadużywa prawa, domagając się usunięcia urządzeń energetycznych z jego działki, ale zakład energetyczny, który od lat nie płaci za korzystanie z gruntu (I ACa 1045/04).

Mieć rację i prawo po swej stronie – to jedno, a uzyskać przed sądem odszkodowanie – to drugie.

Właścicielowi zwykle się spieszy: obce instalacje obniżają wartość nieruchomości. Nawet jeśli nie chce ich usunięcia, oczekuje wynagrodzenia za korzystanie z gruntu. Właścicielom sieci przeciwnie – zależy na odwleczeniu wyroku.