Loggia i balkon stanowią część mieszkania

Potwierdził to [b]Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 listopada 2010 r. (V CSK 31/10)[/b], w którym wyjaśnił kwestie o dużej doniosłości nie tylko dla właścicieli poszczególnych lokali stanowiących odrębną własność, ale także innych członków wspólnoty mieszkaniowej.

[srodtytul]Nie ma definicji [/srodtytul]

W postanowieniu z 14 listopada 2010 r. SN podtrzymał swój wcześniej wyrażony pogląd, że loggia i balkon, służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu, są pomieszczeniami pomocniczymi w rozumieniu art. 2 ust. 2 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy z 1994 r. o własności lokali[/link], stanowiącymi część lokalu będącego odrębną nieruchomością.

W myśl tego przepisu samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespól izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, która wraz z pomieszczeniami pomocniczym służy zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Ani wskazana ustawa, ani żadne inne przepisy nie definiują pojęcia pomieszczenia pomocniczego. Nie ma takiej definicji w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=B64AFC721279ACF02B5D7292DE2B5951?id=166033]rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690 ze zm.)[/link].

Brak jej również w przepisach [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=BF91FA1C95B8DBBFEFA5D630F6D50D33?id=161517]rozporządzenia ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (DzU nr 38, poz. 454)[/link], dotyczącego ewidencji gruntów budynków, które musi uwzględniać sąd wieczystoksięgowy.

Zgodnie ze stanowiskiem SN ze względu na zasadę spójności systemu prawnego oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej powinno być zgodne z danymi wynikającymi z ewidencji gruntów i budynków.

[srodtytul]Jak schowek, antresola czy podest[/srodtytul]

Nie ma jednak wątpliwości, że do kategorii pomieszczeń pomocniczych w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali można zaliczyć znajdujące się w obrębie mieszkania otwarte schowki, antresole, schody wewnętrzne w mieszkaniach kilkukondygnacyjnych, podesty, nawet jeśli nie są wydzielone trwałymi ścianami.

Ten związek funkcjonalny, a nie to czy jest to pomieszczenie wydzielone ścianami, zadecydował o uznaniu przez SN, że do tej kategorii należą także loggie i balkony. [b]Balkon bowiem, a tym bardziej loggia, służy niewątpliwie również zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, m.in. wypoczynku. [/b]

W sprawie, której dotyczy postanowienie, wnioskodawczyni domagająca się wpisu na jej rzecz własności do księgi wieczystej twierdziła, że loggia stanowi cześć nieruchomości wspólnej, tak jak np. klatka schodowa czy grunt związany z budynkiem. Różnica była istotna, bo, jak przyjął sąd I instancji, lokal wraz z loggią miał powierzchnię 84,1 mkw., a bez niej obejmowałyby tylko 66,6 mkw.

[srodtytul]Udział w nieruchomości wspólnej [/srodtytul]

Konsekwencje uznania, że balkon i loggia to pomieszczenia pomocnicze są doniosłe. Przede wszystkim muszą być ujawnione – jak stwierdził SN w omawianym postanowieniu – w księdze wieczystej w rubryce 1.4.4 w polu „opis lokalu” (por. § 21 pkt 4 lit. f [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=910E9AA89BC11A1B6D92025A027C9942?id=170673]rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym; DzU nr 162, poz. 1575 ze zm.)[/link].

Takie ich zakwalifikowanie powoduje, że odpowiednio większy jest udział w nieruchomości wspólnej związany z tym lokalem. Udział ten oblicza się sumując powierzchnię użytkową lokalu, obejmującą izby i pomieszczenia pomocnicze, oraz powierzchnię pomieszczeń przynależnych.

[b]Zaliczenie balkonu i loggii do pomieszczeń pomocniczych oznacza, że w odpowiednio większym zakresie właściciel partycypuje w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Jego też obciążają co do zasady koszty utrzymania balkonu czy loggii. [/b]

SN stwierdził, że w razie zaliczenia wszystkich loggii i balkonów do nieruchomości wspólnej koszt jej utrzymania rozłożony byłby niewłaściwie. Właściciel mniejszego balkonu miałby taki sam udział w części wspólnej nieruchomości, jak właściciel lokalu, do którego przylega większy balkon czy nawet taras, i ponosiłby takie same koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

SN odwołał się też do umowy sprzedaży, będącej materialną podstawą wpisu w księdze wieczystej lokalu. Z niej jasno wynika, że loggia (balkon) nie stanowi części nieruchomości wspólnej. Wnioskodawczyni domagająca się wpisu nabyła lokal niewątpliwie razem z loggią (balkonem), skoro stanowi ona jego część składową i nie może być od niego odłączona – stwierdził SN.