Najem lokali użytkowych: kto usuwa drobne usterki - najemca czy właściciel

Chodzi o tzw. nakłady konieczne. Wtedy najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Wyznaczenie terminu dobrze jest udokumentować (zrobić to np. na piśmie albo e-mailem), bo druga strona może potem próbować podważać uprawnienie do wykonania przez najemcę napraw, wysokość uiszczonych rachunków, jakość wykonanych usług, sposób wybrania wykonawcy itp.

Konieczne we własnym zakresie

Najemca, który dokonał koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu (uchwała Sądu Najwyższego z 19 marca 1975 r., III CZP 13/75).

Nie oznacza to jednak, że każda naprawa jest obowiązkiem wynajmującego. Najemca musi dokonywać koniecznych drobnych napraw, poprawiać usterki powstałe z jego winy. Strony mogą także ustalić w umowie, jakie inne prace przeprowadzi najemca.

W praktyce oznacza to, że wynajmującego obciążają główne naprawy i prace konserwujące, a drobniejsze prace należą do obowiązków najemcy (np. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych).

Ulepszenia do rozliczenia

Oprócz nakładów koniecznych w trakcie umowy najmu w lokalu mogą być dokonane także nakłady ulepszające. W odróżnieniu od nakładów koniecznych, ulepszające mają za zadanie podnieść wartość lokalu użytkowego bądź zwiększyć jego użyteczność, jednak bez dokonywania zasadniczych zmian w lokalu użytkowym.

Rozróżnienie nakładów koniecznych od ulepszających ma znaczenie praktyczne przy rozliczeniach najemcy z wynajmującym i ustaleniach wzajemnych praw i obowiązków. Jeśli strony ustalają podział obowiązków inaczej, niż to czyni kodeks cywilny, to najlepiej jest sporządzić listę nakładów, za które ponosi odpowiedzialność jedna strona z zastrzeżeniem, że druga strona odpowiada za wszystkie pozostałe nakłady.

Nie ma tez reguły, że każdą naprawę zawsze można zaliczyć do nakładów koniecznych albo ulepszających. Najczęściej decyduje stan faktyczny konkretnej sprawy.

Konsekwencje ulepszeń określa art. 676 k.c. Przewiduje on, że jeżeli najemca ulepszył wynajęty lokal użytkowy, to wynajmujący ma dwie możliwości. Po pierwsze – może zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu. Po drugie – wynajmujący może żądać od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego.

Kodeks cywilny wyraźnie jednak zaznacza, że wybór między tymi dwoma rozwiązaniami wynajmujący ma dopiero w ostateczności, gdy strony w umowie nie określiły tej kwestii odmiennie. Co istotne, w trakcie trwania najmu najemca nie ma możliwości potrącenia z płaconego przez siebie czynszu kosztów nakładów ulepszających, jeśli strony ustaliły, że poniesie je wynajmujący.

W praktyce często dochodzi do sytuacji, że wynajmujący zgadza się na ulepszenia dokonane na koszt najemcy, natomiast po zakończeniu najmu chciałby, aby były one usunięte. Wtedy w umowie powinien się znaleźć stosowany zapis pozwalający usunąć wynajmującemu niepotrzebne – z jego punktu widzenia – ulepszenia i to na koszt najemcy.

Pewnym działaniom trudno się sprzeciwić

Art. 684 k.c. zawiera listę ulepszeń, na które – gdy najemca chce ich dokonać – wynajmujący w zasadzie nie ma żadnego wpływu. Najemca może założyć w najętym lokalu: oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia.

Najemcy nie wolno podjąć tych działań jedynie wtedy, gdy sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.

Co więcej, jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, to najemca może się od niego domagać takiego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

Zobacz cały poradnik