Kiedy najem jest działalnością gospodarczą

Decydują o tym przesłanki określone w jej definicji w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Wynika z niej, że jest to działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Jeśli na tej podstawie fiskus uzna, że właściciel wynajmowanych mieszkań jest przedsiębiorcą, przychody z najmu nie będą mogły być opodatkowane ryczałtem.

Kiedy się tak może zdarzyć? Przykładowo wtedy, gdy podatnik wynajmuje apartamenty nad morzem. Takie wnioski można wyciągnąć z odpowiedzi Ministerstwa Finansów na pytanie "Rzeczpospolitej" (opisywaliśmy ją 5 sierpnia 2011 r., więcej w  Wynajmujący nadmorski lokal jest przedsiębiorcą.

Bardziej liberalna była Izba Skarbowa w Bydgoszczy, która pozwoliła na rozliczenie ryczałtem w takiej sytuacji

(interpretacja z 4 listopada 2011 r., ITPB1/415-876/11/IG).

Osoby, które mają problemy z rozdzieleniem najmu prywatnego od działalności gospodarczej, powinny zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 5 października 2010 r. (I SA/Bd 709/10). Chodziło o rozliczenie przychodów osoby, która miała 40 mieszkań i 10 lokali użytkowych.

Fiskus uznał, że wynajmowanie ich spełnia przesłanki działalności gospodarczej. Właściciel robi to bowiem w sposób zorganizowany i profesjonalny. Także sąd uznał, że przy tak znacznej ilości wynajmowanych lokali działania podatnika nie mogą mieć przypadkowego i incydentalnego charakteru.

Precyzyjną granicę trudno jednak wytyczyć. Organy skarbowe podkreślają (np. Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 24 grudnia 2010 r.,  IPPB1/415-891/10-5/KS), że liczba mieszkań nie wpływa na klasyfikację wynajmu jako działalności gospodarczej.

Z kolei Izba Skarbowa w Katowicach podatnikowi wynajmującemu 11 mieszkań odpowiedziała, że wybór sposobu opodatkowania należy do właściciela lokali (interpretacja z 29 kwietnia 2010 r., IBPBII/1/415-121/10/ASz).

Co więc będzie decydować o klasyfikacji usługi najmu? Definicja działalności gospodarczej jest bardzo szeroka, a wymienione w niej warunki spełnia tak naprawdę każdy wynajmujący. Wystarczy, że najem jest prowadzony w sposób ciągły, zorganizowany i ma na celu zysk. Na pewno większe szanse uznania za przedsiębiorcę ma podatnik, który zawodowo inwestuje w nieruchomości, kupuje mieszkania pod wynajem, szuka klientów.

Zobacz cały poradnik