Jak wynajmujący może podwyższać czynsz

Co do zasady strony umowy najmu mają swobodę w określeniu wysokości czynszu – jedynym ograniczeniem może być brak chętnych na wynajęcie mieszkania po zbyt wysokiej cenie. Wyjątkiem są mieszkania komunalne, w których wysokość czynszu, jego zróżnicowanie w zależności od lokalizacji mieszkania i jego standardu określają władze gmin.

Ponieważ jednak umowa najmu może obowiązywać nawet przez kilkadziesiąt lat, to trzeba precyzyjnie określić sposób zmiany wysokości czynszu należnego wynajmującemu – w praktyce chodzi o jego podwyższanie. Odpowiednie regulacje zawiera art. 8a ustawy z 2001 r. Przepis ten dotyczy również innych opłat za używanie lokalu. Chodzi np. o koszty utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, jak np. wind, domofonu itp.

Procedura przewiduje, że właściciel może podwyższyć czynsz (albo inne opłaty za używanie lokalu), wypowiadając dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Jednak termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi trzy miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. W praktyce zdarza się to bardzo rzadko, zwłaszcza że przepisy zabraniają negocjowania krótszych terminów wypowiedzenia wysokości czynszu.

Raz bez uzasadnienia...

Wypowiedzenie wysokości czynszu nie może być dokonane w dowolny sposób, ale wymaga – pod rygorem nieważności – formy pisemnej. Ponadto podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu nie może być dokonywana częściej niż co sześć miesięcy.

Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. Wyjątkiem od zasady dokonywania podwyżek jedynie co sześć miesięcy są opłaty niezależne od właściciela (np. za energię elektryczną albo wywóz śmieci), które mogą być zmieniane częściej. Pozwala na to art. 9 ust. 1b ustawy.

Nie zawsze podwyżka może być uzasadniona. Co do zasady uzasadnienie podwyżki zależy od tego, czy po jej przeprowadzeniu czynsz przekroczy limit 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość odtworzeniową oblicza się jednak nie dla konkretnego budynku i lokalu, ale stosując definicję ustawową i dane statystyczne.

Bieżącą wartość odtworzeniową na terenie danego województwa publikują raz na pół roku wojewodowie w swoich dziennikach urzędowych. Tę kwotę – aby wyliczyć miesięczną stawkę czynszu równą 3 proc. wartości odtworzeniowej – trzeba podzielić przez 400.

... innym razem z nim

Jeśli wysokość czynszu nie sięga limitu 3 proc. wartości odtworzeniowej i po podwyżce go nie przekroczy, to wynajmujący ma dużą swobodę w uzasadnieniu podwyżki. Inaczej jest natomiast, gdy dochodzi do podwyżki, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.

Podwyżka taka może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach. Pierwszym z nich jest inflacja. Dlatego podniesienie czynszu o średnioroczny wskaźnik inflacji zawsze jest uznawane za usprawiedliwione. Wskaźnik inflacji publikuje GUS.

Drugim przypadkiem, kiedy uzasadniona jest podwyżka czynszu, jest sytuacja, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk.

Instrumentem kontroli skali podwyżki jest konieczność jej uzasadnienia – na pisemne żądanie lokatora wynajmujący musi przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Ma na to 14 dni od dnia otrzymania żądania najemcy, a rygorem nieterminowego przedstawienia uzasadnienia albo w ogóle jego nieprzedstawienia jest nieważność podwyżki.

W przypadku najmu okazjonalnego podwyżki czynszu są dopuszczalne jedynie wyjątkowo, w przypadkach określonych wprost w umowie. Ustawowe zasady nie mają tutaj zastosowania.

Dwa miesiące na decyzję

Po otrzymaniu informacji o podwyżce inicjatywa przechodzi w ręce lokatora. Jeśli nie godzi się na skalę podwyżki, to w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki.

Skutkiem odmowy jest rozwiązanie stosunku najmu, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia (bądź terminu dłuższego, jeśli taki został ustalony dla wypowiedzenia wysokości czynszu w umowie pomiędzy stronami, co jednak zdarza się w praktyce bardzo rzadko).

Jeśli lokator odmówi przyjęcia podwyżki, to musi uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku najmu, czyli w praktyce jeszcze przez ponad trzy miesiące.

Drugie wyjście dla lokatora, który nie zgadza się na skalę podwyżki czynszu narzucaną przez wynajmującego, jest zakwestionowanie podwyżki. Najemca może to zrobić w ciągu dwóch miesięcy od wypowiedzenia wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Podczas sprawy sądowej udowodnienie zasadności podwyżki obciąża wynajmującego. Ponadto do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie lokator uiszcza czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości.

Dopiero po uprawomocnieniu się orzeczenia lokator uiszcza wyższe opłaty za czynsz, z tym że musi zapłacić kwoty odpowiadające różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

Dotyczy to oczywiście tylko tych sytuacji, gdy sąd uzna podwyżkę wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości, niż wynikająca z wypowiedzenia. Za okres oczekiwania na werdykt sądu lokator nie płaci natomiast odsetek.

Zobacz cały poradnik

»

Jak wynająć mieszkanie i lokal użytkowy