Deweloperzy są związani treścią umów. Znaczenie mają też projekty budowlane i wydane pozwolenia.
– Klient ma pełne prawo podnosić, że sposób wykończenia jest niezgodny z umową – podkreśla Marek Szarzyński, radca prawny z delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Krakowie. Orzecznictwo sądowe uznaje też za klauzule niedozwolone zapisy, które zezwalają na jednostronne zmiany projektu i wykończenia budynku. Deweloperzy nie powinni więc odmawiać, gdy klienci chcą przy odbiorze mieszkań zgłosić uwagi do części wspólnej.
– Jeśli protokół odbioru ma potwierdzać prawidłowe wykonanie umowy, to uznać należy, że możliwe są w nim zastrzeżenia do części wspólnej nieruchomości – pisze Rothert do Mill-Yona. A jeśli klientom nie uda się zgłosić w protokole odbioru mieszkania zastrzeżeń do jakości wykonania nieruchomości wspólnej? Nic nie stracą, bo wyrok Sądu Najwyższego z 19 listopada 2002 r. (sygn. IV CKN 1474/00) mówi, że fakt przyjęcia dzieła nie oznacza, że nie ma ono wad. Szarzyński podkreśla też, że niższy standard to nienależyte wykonanie umowy (art. 471 kodeksu cywilnego). – Można więc domagać się na drodze sądowej obniżenia ceny albo przywrócenia do stanu zgodnego z dokumentacją projektową – podkreśla Szarzyński.
Zgodnie z ustawą o własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje zawsze udział w nieruchomości wspólnej. Są to tzw. prawa związane. Deweloper ma więc obowiązek zbudować i mieszkania, i części wspólne w sposób przewidziany umową. Ustawa o własności lokali określa też (w art. 9) warunki umowy zobowiązującej dewelopera do wybudowania i ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przewiduje sposób ochrony praw nabywcy. Jeśli deweloper wykonuje swoje obowiązki w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, każdy nabywca może żądać, aby sąd powierzył dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo dewelopera. Nabywcy mieszkań mają więc silne argumenty, aby przekonać dewelopera do wykończenia części wspólnych w umówiony sposób.
Masz pytanie, wyślij e-mail do autora: m.kosiarski@rp.pl
