Nowe przepisy mogą ożywić rynek

Katarzyna Ostrowska

Od początku roku zaczęły obowiązywać uchwalone jesienią zapisy tzw. III ustawy deregulacyjnej. Zmiana przepisów ma istotny wpływ na rynek leasingu, zwłaszcza na leasing nieruchomości.

Nowe zasady zmniejszają obciążenia firm korzystających z leasingu i ułatwiają pozyskanie finansowania dla dużych inwestycji. Mogą więc istotnie wpłynąć nie tylko na zwiększenie zainteresowania leasingiem, ale także na sytuację firm operujących na rynku nieruchomości komercyjnych.

Tzw. III ustawa deregulacyjna wprowadza zmiany dotyczące umowy leasingu postulowane przez Związek Polskiego Leasingu. Chodzi o: zmianę strony umowy leasingu, użytkowanie wieczyste gruntu, wartość początkową w sytuacji releasingu oraz skrócenie okresu umowy w przypadku leasingu nieruchomości.

– Warto podkreślić, że są to pierwsze od 10 lat zmiany przepisów o podatku dochodowym w odniesieniu do leasingu (nie licząc zmian związanych z wprowadzeniem leasingu konsumenckiego). Celem zmian jest dostosowanie przepisów do zmieniających się warunków prowadzenia działalności gospodarczej, zwiększenie bezpieczeństwa podatników w obrocie gospodarczym oraz wzrost dostępności finansowania inwestycji. Często dotyczy to przedsiębiorców, którzy do tej pory nie mieli szans na uzyskanie zewnętrznego finansowania – mówi Piotr Kozioł, dyrektor Departamentu Prawnego w Europejskim Funduszu Leasingowym (EFL).

Wieczyste użytkowanie

Szczególne znaczenie mają zmiany dotyczące przepisów podatkowych w odniesieniu do leasingu nieruchomości. Do niedawna jednym z największych problemów przy realizacji dużych inwestycji w nieruchomości w polskich miastach była kwestia prawa własności do gruntu. Zgodnie z ustawą, w brzmieniu obowiązującym do końca grudnia 2012 r., możliwe było wyleasingowanie budynku, natomiast prawo użytkowania wieczystego gruntu przedmiotem leasingu być nie mogło.

Tymczasem wiele działek w ścisłych centrach wielkich miast jest przedmiotem prawa wieczystego użytkowania. Przy dużych projektach budowlanych, takich jak centra handlowe i biurowce, dla których leasing jest optymalną formą finansowania, prawny status działki był często poważnym problemem.

– Obowiązujące do niedawna przepisy powodowały wiele komplikacji, jeśli umowa leasingu obejmowała nieruchomość znajdującą się na gruncie, który był przedmiotem użytkowania wieczystego. W takich sytuacjach stosowano szczególne konstrukcje łączące dwie umowy: leasingu nieruchomości i dzierżawy prawa do wieczystego użytkowania – wyjaśnia Jacek Rakowski, dyrektor Pionu Prawnego BRE Leasing.

Jak dodaje Piotr Kozioł z EFL, taka konstrukcja dwóch umów komplikowała wzajemne rozliczenia stron. W rezultacie użytkownicy wieczyści byli pozbawieni możliwości przeprowadzenia transakcji leasingu zwrotnego nieruchomości gruntowych.

Dzięki zmianom ten problem znika. Od 1 stycznia 2013 r. za leasing dla celów podatkowych uznaje się również umowę dotyczącą prawa użytkowania wieczystego. Możliwe jest więc podpisanie jednej umowy.

– W świetle nowych przepisów istnieje możliwość zawarcia umowy leasingu, której przedmiotem jest  prawo wieczystego użytkowania gruntów – wyjaśnia Jacek Rakowski z BRE Leasing. – Zmiana ułatwia znacząco dostęp do leasingu nieruchomości. W szczególności dotyczy to dużych obiektów znajdujących się w granicach administracyjnych większych miast.

Ustawa deregulacyjna umożliwia rozliczanie użytkowania wieczystego gruntów na dokładnie takich samych zasadach, jak ma to miejsce w przypadku własności. Tym samym firmy korzystające z leasingu nieruchomości znajdujących się na takich gruntach, nie będą musiały obawiać się jakichkolwiek komplikacji prawnych i podatkowych.

– Ułatwi to inwestycje związane z dużymi obiektami komercyjnymi w większych miastach, czyli biurowcami, hotelami lub centrami handlowymi. Wszelkie formalności niezbędne do przygotowania umowy leasingu nieruchomości będą znacznie prostsze. To z kolei będzie miało wpływ  na obniżenie kosztów zawarcia transakcji – wyjaśnia Jacek Rakowski.

W ocenie eksperta BRE Leasing, zmiany dotyczące ram prawnych dla leasingu nieruchomości będą istotnie wspierać przyrost inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce.

– Zmiana przychodzi w bardzo dobrym momencie. Usuwa bowiem ograniczenia, które w połączeniu z trudniejszą sytuacją gospodarczą mogłyby zaburzyć obecny wciąż jeszcze wzrostowy trend, jeśli chodzi o udostępnianie nowych powierzchni biurowych i handlowych – mówi Jacek Rakowski.

Jak wynika z raportu Colliers International, łączna wielkość użytkowanej powierzchni biurowej na koniec 2012 r. wyniosła w Polsce 5,8 mln mkw. W ubiegłym roku oddano 500 tys. mkw. nowych powierzchni. W 2013 r. całość zasobów powierzchni biurowej w Polsce ma wzrosnąć o ok. 630 tys. mkw, z czego ponad połowa powstanie w Warszawie.

Dzięki zmianom przepisów, leasing może stać się jeszcze bardziej atrakcyjnym narzędziem finansowym, umożliwiającym nabywanie i bieżące użytkowanie nieruchomości przez przedsiębiorstwa.

Okres umowy

Druga istotna zmiana przepisów dotyczy minimalnego okresu trwania umowy leasingu nieruchomości. Jego skrócenie z 10 do pięciu lat również przyczyni się do popularyzacji tego rozwiązania.

– Banki niechętnie finansowały długoterminowe umowy ze względu na stosunkowo wysokie ryzyko związane z potencjalną niewypłacalnością klienta. A jeśli już udzielały finansowania, robiły to na niezbyt atrakcyjnych warunkach – twierdzi Jacek Rakowski. – Skrócenie minimalnego okresu leasingu o połowę urealni finansowanie tych transakcji i pozwoli firmom leasingowym na przedstawienie klientom znacznie korzystniejszych ofert.

Podobnie uważa Piotr Kozioł. Jego zdaniem finansowanie długoterminowe jest trudno dostępne. Niełatwa jest wtedy także właściwa ocena ryzyka kredytowego. W efekcie dostęp do finansowania inwestycji leasingiem był znacznie ograniczony. Skrócenie okresu umowy leasingu jest zatem korzystne dla przedsiębiorców.

Dodatkowo dzięki skróceniu minimalnego okresu leasingu pojawiła się możliwość wyliczenia wysokości rat leasingowych obowiązujących przez cały czas trwania umowy. W przypadku okresu 10-letniego  ustalenie wysokości rat w tak odległej perspektywie było niemożliwe.

– Nie bez znaczenia jest również efekt psychologiczny. Zakończenie umowy leasingu operacyjnego przed upływem podstawowego terminu może powodować pewne problemy. Urzędowe skrócenie minimalnego okresu do pięciu lat umożliwia niektórym przedsiębiorcom (np. planującym zmianę siedziby w perspektywie pięciu–siedmiu lat) wykorzystanie wszystkich zalet leasingu operacyjnego. A z drugiej strony daje ten komfort, że można zakończyć umowę w założonym czasie bez ponoszenia ryzyka związanego  z  zakończeniem jej przed terminem – ocenia Robert Wiśniewski, dyrektor Zespołu ds. Leasingu Nieruchomości w BNP Paribas Leasing Solutions.