Deweloperzy produkują pod rządowy program

Firmy może i nie budują więcej, ale zmieniają strukturę oferty. Więcej lokali powstaje z myślą o tanim kredycie. Ich ceny są niższe od obecnej średniej.

Publikacja: 06.06.2023 03:00

Deweloperzy produkują pod rządowy program

Foto: Shutterstock

W maju w siedmiu głównych aglomeracjach umowami deweloperskimi sprzedano 4,5 tys. mieszkań. To o 7 proc. mniej niż w kwietniu i tyle samo, ile w marcu – wynika z szacunków Otodom Analytics, które publikujemy jako pierwsi. Oznacza to, że mamy stabilizację sprzedaży po odbiciu od dołka z sierpnia ub.r. (2,1 tys. lokali).

Na grilla zamiast do biura sprzedaży

Mimo stabilnego popytu deweloperzy nadal nie decydują się na przyspieszenie z inwestycjami. W maju podobnie jak w kwietniu firmy wprowadziły do oferty mniej lokali niż w tym czasie sprzedały: 3 tys. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście sprzedaż była mniej więcej dwa razy wyższa od wprowadzeń. Jedynie w Łodzi i Katowicach relacja była odwrotna – ale to dużo mniejsze rynki.

W efekcie maj był szóstym z kolei miesiącem kurczącej się oferty: do wzięcia na koniec miesiąca było w siedmiu aglomeracjach 42,8 tys. lokali. W Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście sytuacja jest alarmująca: gdyby deweloperzy przestali budować, a tempo sprzedaży się utrzymało, cała dostępna oferta rozeszłaby się w zaledwie nieco ponad dwa kwartały, podczas gdy o równowadze popytu i podaży można mówić, jeśli jest to cztery, pięć kwartałów.

Czytaj więcej

Wymagania dla kupujących pierwsze mieszkania. Są plany poluzowania

Według Otodom Analitycs spadek sprzedaży o 7 proc. miesiąc do miesiąca nie świadczy o hamowaniu rynku, może być raczej efektem długiego majowego weekendu, który w tym roku trwał dla niektórych – przy wykorzystaniu urlopu – cały tydzień. Ponadto wynik całej grupy mocno pociągnęły w dół Trójmiasto i Poznań, gdzie spadki były znacznie mocniejsze – rzędu 25 proc.

Według ekspertów, istotne jest to, że sprzedaż czwarty miesiąc z rzędu przekroczyła 4 tys. lokali. Odbicie to m.in. efekt złagodzenia przez Komisję Nadzoru Finansowego kryteriów badania zdolności kredytowej. Na zakupy idą też ci, którzy obawiają się, że w wyniku wprowadzenia Bezpiecznego Kredytu, przy wciąż niewysokiej aktywności deweloperów, ceny lokali pójdą w górę.

Choć program ma wejść w życie w lipcu, potencjalni beneficjenci są już aktywni na rynku, wyszukując i rezerwując lokale. W maju umów rezerwacyjnych zawarto 2,4 tys. To jednak mniej niż w lutym i marcu, kiedy było to po 3 tys. Umowa rezerwacyjna to, w uproszczeniu, „zaklepanie” lokalu przed ubieganiem się o kredyt. Zazwyczaj między rezerwacją a zawarciem umowy deweloperskiej upływa niewiele czasu, ale obecnie część deweloperów godzi się, by rezerwowano lokale pod nieistniejącą jeszcze ofertę kredytową banków.

Produkcja już na potrzeby programu

Oferta deweloperów w ujęciu ilościowym nie rośnie tak spektakularnie, jak mogłoby się wydawać, biorąc pod uwagę nadchodzący „Bezpieczny Kredyt”. Ale z danych Otodom Analytics wynika, że struktura podaży i ceny nowych projektów są już ewidentnie pod wpływem programu. Deweloperzy przestawili produkcję na tańsze mieszkania.

– Jeśli spojrzymy na średnie ceny lokali wprowadzanych przez deweloperów do sprzedaży, to różnice w ujęciu miesięcznym są spektakularne. Ponad 30-proc. spadek w Łodzi i Wrocławiu i 27-proc. w Krakowie dowodzą tego, że do sprzedaży zaczęły trafiać inwestycje, w których potencjalnymi nabywcami mogą być ci, którzy zamierzają skorzystać z Bezpiecznego Kredytu – wskazuje Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics. – Średnie ceny całkowite lokali w nowych projektach w tych miastach nie przekraczają 700 tys. zł, co również potwierdza tę strategię deweloperów – dodaje. W ramach Bezpiecznego Kredytu można pożyczyć do 500–600 tys. zł i skorzystać z maksymalnie 200 tys. zł wkładu własnego.

Taka zmiana strukturalna deweloperskiej oferty będzie wpływać na średnie ceny. Najbardziej spektakularną różnicę między średnią ceną mieszkań wprowadzonych w maju do oferty, a tych, które na koniec maja wciąż pozostawały do wzięcia, widać w Warszawie: to odpowiednio 12,2 tys. i 14,4 tys. za mkw.

– Mogliśmy się spodziewać, że deweloperzy zareagują na zainteresowanie nabywców z mniej zasobnym portfelem. W końcu znaczna część klientów wróciła na rynek po złagodzeniu wymogów dotyczących wyliczania zdolności kredytowej. Deweloperom zajęło to oczywiście więcej czasu, ponieważ znacznie większa jest bezwładność działań po stronie podaży – podsumowuje Kuniewicz.

W maju w siedmiu głównych aglomeracjach umowami deweloperskimi sprzedano 4,5 tys. mieszkań. To o 7 proc. mniej niż w kwietniu i tyle samo, ile w marcu – wynika z szacunków Otodom Analytics, które publikujemy jako pierwsi. Oznacza to, że mamy stabilizację sprzedaży po odbiciu od dołka z sierpnia ub.r. (2,1 tys. lokali).

Na grilla zamiast do biura sprzedaży

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Budownictwo
Rynek mieszkaniowy na zmniejszonych obrotach
Budownictwo
Niepewność wokół programu „Na start”. Jak zareagowały kursy deweloperów?
Budownictwo
Londyńskie luksusowe "domy Putina" pójdą pod młotek. Pieniądze dostanie Ukraina
Budownictwo
Mirbud o Marywilskiej 44: będzie wznowienie handlu
Budownictwo
Mirbud pokazał wyniki. Nie widać w nich jeszcze pożaru Marywilskiej 44
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży