PRS, czyli najem instytucjonalny mieszkań, przeniknął do strategii większości notowanych na GPW i Catalyst deweloperów. Część graczy liczy na hurtową sprzedaż lokali funduszom, ale niektórzy przejmują inicjatywę. W przyszłym roku widoczne będą kolejne efekty tej aktywności.

Czytaj więcej

Budownictwo
Sprzedaż mieszkań w 2022 się załamała. Najtrudniejszy rok w historii?

Różne modele

Pionierem na rynku PRS jest Echo Investment. Deweloper nie tylko część mieszkań buduje dla platformy Resi4Rent, ale jest też jej współudziałowcem. Dzięki projektom oddanym w tym roku sieć powiększyła się o 30 proc., do 3 tys. lokali. Komercjalizacja bloków zajmuje zaledwie kilka tygodni. W trakcie budowy i projektowania jest ponad 6 tys. mieszkań, z czego 1,1 tys. zostanie oddanych do użytku w przyszłym roku. Resi4Rent prze do strategicznego celu, czyli budowy portfela 10 tys. lokali w 2025 r. Spółka jako pierwszy gracz w Polsce pozyskała 50 mln euro finansowania od EBOR.

– Rekordowo krótki czas pełnego wynajęcia nowych inwestycji jest potwierdzeniem, że projekty PRS to rozwiązanie z ogromnym potencjałem, które niweluje bieżący niedobór mieszkań na rynku i stanowi odpowiedź na aktualne oczekiwania konsumentów – mówi Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent.

– Mimo dość dynamicznego wzrostu w ostatnich latach polski PRS wciąż jest jeszcze na początku drogi i stanowi jedynie niewielki odsetek wszystkich lokali dostępnych na rodzimym rynku najmu. Jego perspektywy są jednak bardzo obiecujące – zarówno dla inwestorów, jak i potencjalnych najemców. Wydarzenia ostatnich 12 miesięcy, m.in. wybuch wojny w Ukrainie, który spowodował lawinowy napływ uchodźców zza naszej wschodniej granicy, z których wielu zostało w Polsce, a także spadek wartości udzielonych kredytów pokazały, jak bardzo potrzebne są dostępne od ręki lokale na wynajem – mówi Imianowski.

Własną platformę najmu będzie budować też notowany na Catalyst Ronson. Marka jest już gotowa, to LivinGo, deweloper negocjuje z partnerami finansowymi. Ronson zabezpieczył grunty w Warszawie pozwalające zbudować 1,38 tys. lokali. W połowie 2023 r. na rynek najmu trafi pierwsza partia, 121 mieszkań. – Spodziewamy się, że w I połowie 2023 r. podpiszemy też umowę z inwestorami. Negocjujemy też zakup kolejnych gruntów pod PRS, w perspektywie pięciu lat planujemy stworzyć portfel 2–2,5 tys. mieszkań. Koncentrujemy się na Warszawie, ale nie wykluczamy innych aglomeracji, które dobrze znamy – Poznania czy Wrocławia – mówi Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona. – Nasza marka będzie odpowiedzialna za cały proces, od projektowania przez budowę po zarządzanie najmem. Rynek w Polsce nie jest nasycony – wciąż mówimy o luce mieszkaniowej i głodzie mieszkaniowym. W obecnych okolicznościach rynkowych to szansa dla PRS. Z kolei największym wyzwaniem jest zmienność podatkowa i prawna, w ekspansji nie pomaga drogi pieniądz. Polscy inwestorzy są pod kreską, a zagraniczni z dużą uwagą przyglądają się kondycji polskiej gospodarki i wydarzeniom za naszą wschodnią granicą. Liczymy, że rządowi uda się zrealizować cel inflacyjny w perspektywie maksymalnie dwóch, trzech lat – dodaje.

Develia pracuje nad nieco innym modelem. Spółka chce sprzedawać mieszkania funduszom, ale dać im do dyspozycji wspólną platformę najmu. – Ze względu na wysoki poziom stóp w strefie euro, niepewność legislacyjną i geopolityczną, w 2022 r. rynek PRS był w pewnym sensie zamrożony. Dalej prowadzimy zaawansowane rozmowy z potencjalnymi nabywcami. W 2022 r. rozpoczęliśmy pracę nad platformą do zarządzania wynajmem mieszkań skierowaną do inwestorów – mówi Andrzej Oślizło, prezes Develii. – W 2023 r. rynek PRS powinien wracać do normy i pozostaje ważnym punktem naszej strategii. Dążymy do tego, by w najbliższych miesiącach zrealizować pierwszą transakcję z inwestorem instytucjonalnym. Ponadto planujemy uruchomić platformę najmu dla rynku PRS, ale i indywidualnych nabywców mieszkań – dodaje. Ponadto Develia rozważa nawiązanie partnerstwa z podmiotem działającym na rynku PRS, który byłby dawcą długoterminowego kapitału.

Straszenie podatkiem

W PRS zaangażowani są też deweloperzy niezwiązani już z rynkiem kapitałowym. Przejęty przez fundusz TAG Immobilien Vantage Development tworzy platformę Vantage Rent – w przyszłym roku jej zasób sięgnie 2,3 tys. lokali.

Ostatecznie w PRS nie wchodzi druga przejęta przez TAG firma, Robyg. Aktualnie wykuwa się nowa strategia sprzedaży i najmu integrujących się podmiotów. – Jedną z poważnych barier w rozwoju PRS w Polsce jest niezrozumienie istoty funkcjonowania tego rynku przez stronę rządową. Ta niewiedza objawia się w proponowaniu co kilka miesięcy rozwiązań prawnych, które miałyby skutkować zmniejszeniem liczby transakcji na linii deweloper–operator mieszkań oraz wprowadzeniem nowych form opodatkowania. Rząd, który od lat nie realizuje żadnej spójnej polityki mieszkaniowej, jednocześnie chce ograniczyć rozwój przedsiębiorczości w kontekście lokali na wynajem. Jest to całkowicie niezrozumiała sytuacja, bo PRS poza tym, że zwiększa liczbę mieszkań dostępnych na rynku, napędza też polską gospodarkę – mówi Dariusz Palukowicz, wiceprezes Vantage Development.