Umowy o roboty budowlane spędzają sen z powiek niejednemu deweloperowi. Powodują bowiem zatory płatnicze. Wicepremier Mateusz Morawiecki ma pomysł, jak się ich pozbyć.

W ubiegły wtorek rząd przyjął pakiet jego propozycji. Dotyczą one również umów o roboty budowlane.

Propozycje podobają się deweloperom i prawnikom. Ich zdaniem zlikwidują one niektóre patologie występujące dziś na rynku. Są jednak i głosy krytyczne.

Nie będzie niespodzianek

Pełna nazwa tzw. pakietu Morawieckiego to: „o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności". Nowelizuje on art. 647 ze zn 1 kodeksu cywilnego, czyli przepisy dotyczące wspomnianych umów. Rząd proponuje, by inwestor razem z wykonawcą określał w umowie szczegółowy zakres robót, które ma wykonać firma podwykonawcza. Będzie zawierało się ją razem z umową o roboty budowlane albo później, gdy już podwykonawca będzie chciał rozpocząć pracę.

Projekt przewiduje również, że zawarcie tego typu umowy będzie równoznaczne z udzieleniem domniemanej zgody przez inwestora na wykonanie konkretnych robót przez danego podwykonawcę. Ponadto ma skutkować solidarną odpowiedzialnością inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia firmie podwykonawczej.

Dopiero wyraźne złożenie sprzeciwu przez jedną z tych trzech stron będzie skutkowało brakiem wspomnianej zgody. Można będzie go wnieść w terminie 30 dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia zakresu robót budowlanych.

Ten pomysł budzi skrajne emocje.

– To bardzo dobre rozwiązanie – uważa Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Dzięki niemu inwestor uniknie tego typu niespodzianek, do jakich dochodzi dziś. Przychodzą do niego bowiem firmy, których wcześniej nigdy nie widział, z żądaniem wypłaty wynagrodzenia za wykonane prace. Okazuje się, że generalny wykonawca zostawił ich na lodzie. Inwestor, czy tego chce czy nie, płacić musi, chociaż już raz za roboty zapłacił wykonawcy generalnemu – tłumaczy dyrektor Płochocki.

Dzieje się tak dlatego, że orzecznictwo sądowe chroni podwykonawców kosztem inwestorów. Przewiduje bowiem, że jeżeli podwykonawca pracuje na budowie, to istnieje domniemanie, że inwestor go zna, a skoro tak, to ciąży na nim obowiązek zapłaty wynagrodzenia.

– Projekt ma zdecydowanie charakter porządkujący. Uwzględnia dorobek orzecznictwa sądowego – uważa Łukasz Bernatowicz, radca prawny.

Inaczej na propozycję zmian w umowach patrzy adwokat Stefan Jacyno, partner w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy.

– Na inwestora spadną nowe obowiązki. Dziś zleca wykonawcy realizację przedsięwzięcia i daje na ten cel środki. I choć decyduje o tym, kto pracuje na jego budowie, nie ustala precyzyjnych zasad wynagradzania podwykonawcy – wyjaśnia mecenas Jacyno.

Natomiast po zmianach to inwestor będzie się musiał zaangażować bardziej. – Ma to jednak swoje zalety. W przyszłości pozwoli uniknąć sporów sądowych z firmami podwykonawczymi. Dziś często goszczą one na wokandzie sądowej – uważa mecenas Jacyno.

Bez wyłudzeń

Projekt przewiduje również, że inwestor będzie płacił podwykonawcy tylko taką kwotę, na jaką umówił się z głównym wykonawcą.

– Nie będzie więc dochodziło do sytuacji, że z umowy inwestora z wykonawcą wynika, że np. instalacja elektryczna to koszt rzędu 10 mln zł, a następnie przyjdzie do niego firma podwykonawcza i powie, że umawiała się z wykonawcą na 15 mln zł – mówi dyrektor Płochocki.

Co ciekawe, to niejedyny projekt, który dotyczy umów o roboty budowlane. W Sejmie trwają prace nad senacką propozycją. Projekt zakłada, że – tak jak obecnie – inwestor będzie ponosił odpowiedzialność solidarnie z wykonawcą. Senatorowie proponują jednak doprecyzować wspomniany przepis i wprowadzić dodatkowy warunek. Chcą, by inwestor odpowiadał za zapłatę wynagrodzenia, tylko gdy wcześniej wyraził pisemną zgodę na zawarcie umowy o roboty budowlane wykonawcy z podwykonawcą. Senacka propozycja uzupełnia się więc z rządowym projektem.