Janiszewski: Oto patent na przyspieszenie budownictwa mieszkaniowego

Kwestia polityki mieszkaniowej była jednym z wątków kampanii prezydenckiej, ale nie wybrzmiała zbyt mocno. Tak rządy PiS, jak i KO nie sformułowały dotąd atrakcyjnej oferty mieszkaniowej na wynajem i na własność, a przecież to istotna kwestia dla bardzo wielu wyborców.

Wiele programów mieszkaniowych, efekt ograniczony

Obecnie działa kilka uruchomionych w przeszłości programów związanych z mieszkalnictwem:

• bezpieczny kredyt 2 proc. polegający na dopłatach do odsetek kredytów hipotecznych;

• mieszkanie na start – dopłaty do kredytów hipotecznych dla młodych zainteresowanych posiadaniem mieszkania;

• pierwsze mieszkanie – oszczędzanie na zakup na tzw. koncie mieszkaniowym

• dodatek mieszkaniowy – wsparcie finansowe przy zakupie mieszkania, względnie wynajmie, dla osób z niskich dochodach;

• kooperatywy mieszkaniowe, czyli współwłasność w budowanych mieszkaniach, co powoduje pewne obniżenie ceny nabywanego lokalu.

Większość tych programów finansowanych jest poprzez banki związane porozumieniami np. z Ministerstwem Rozwoju i Technologii w programie „Pierwsze mieszkanie”, względnie poprzez programy Banku Gospodarstwa Krajowego.

Pomimo wielości owych programów, rosnący przez ostatnie kilka lat koszt nabycia mieszkania spowodował, że w powszechnej opinii osoby będące na starcie kariery zawodowej nie mają realnych możliwości „życia na swoim”. Mają też trudności z wynajmem po atrakcyjnych cenach.

Jak wygląda polski rynek mieszkaniowy

Przy popycie na mieszkania, ocenianym na ok. 2 mln mieszkań, wybudowano ich w 2024 roku 199,9 tys. Warto podkreślić, że popyt jest zaspokajany w 98 proc. przez deweloperów, reszta to inne formy, w tym TBS-y.

Innym zjawiskiem mającym wpływ i na cenę mieszkań, i na stawki najmu jest wykupowanie całych bloków mieszkalnych przez wyspecjalizowane fundusze, które następnie je wynajmują po często wygórowanych cenach. Nie jest to jeszcze powszechne zjawisko, ale warto wspomnieć, że w takich metropoliach jak Berlin władze ograniczają taką działalność funduszy ze względu na negatywny wpływ na podaż, ceny i koszty wynajmu.

Problem braku mieszkań jest szczególnie widoczny w największych miastach, gdzie wchodzący na rynek znajdują najszerszą i najatrakcyjniejszą ofertę zatrudnienia. Paradoks polega na tym, że w samej Warszawie w 2021 r. liczbę pustostanów oceniano na ok. 100 tys., a w całym kraju – według GUS - na 1,8 mln [często są to wyeksploatowane lokale komunalne w budynkach wymagających poważnych remontów – red.] 

W 2025 r. rosnące dotąd ceny mieszkań lekko się ustabilizowały i aktualnie na rynku wtórnym wynoszą - według serwisu Gratka – od ok. 8500 zł/kw. w Bydgoszczy poprzez 10242 zł w Lublinie do 15913 zł w Krakowie i 17340 zł/mkw. w Warszawie.

Co utrudnia budowę mieszkań

Jedną z przyczyn ograniczonej podaży mieszkań – oraz ich wysokiego kosztu – są wieloletnie, wieloetapowe procedury uzyskiwania różnorakich pozwoleń związanych z rozpoczęciem budowy. Duża część tych procedur odbywa się na szczeblu gminy lub innego samorządu, na którego terenie istnieje możliwość budowy lokali.

Nie mówię w tym miejscu o samej konieczności uproszczenia tych procedur – tu sporo może zdziałać trwająca właśnie akcja deregulacji – ale o schemacie budownictwa mieszkaniowego, który mógłby je wzmocnić i przyspieszyć.

Jak można przyspieszyć budowę mieszkań

Jak wygląda ów schemat? Gmina, samorząd czy Skarb Państwa mogłyby, zamiast sprzedawać deweloperowi posiadany teren pod zabudowę mieszkaniową, przekazać go (także w dzierżawie wieczystej) wraz ze wszystkim dokumentami niezbędnymi do natychmiastowego rozpoczęcia budowy. W zamian – za wartość gruntu wynoszącą przeciętnie 15-25 proc. kosztu budowy budynku – samorządowy właściciel terenu otrzymałby 15-25 proc. wybudowanych mieszkań. Mógłby je następnie wynająć po konkurencyjnych cenach, ewentualnie z opcją wykupu po pięciu-siedmiu latach nieprzerwanego najmu.

Korzyści w takim systemie byłyby wielostronne: deweloper otrzymałby teren bezkosztowo i ze wszystkimi zezwoleniami, samorząd uzyskałby stały przychód z najmu. Najemca otrzymałby zaś mieszkanie z konkurencyjną stawką czynszu, mając przy tym pewność, że jej wysokość będzie się zmieniała wedle z góry ustalonego schematu, np. zgodnie z inflacją. Mógłby też otrzymać opcję wykupu wynajmowanego mieszkania po kilku latach, po cenie obejmującej skumulowany czynsz.