Coraz wyższa, przebijająca prognozy inflacja (w sierpniu wyniosła 5,4 proc. rok do roku) powoduje, że rośnie prawdopodobieństwo podwyżek stóp procentowych (od ponad roku stawka referencyjna wynosi 0,1 proc.). O ile dla banków oznaczałoby to wzrost zysków, o tyle klientom przyniosłoby większe koszty obsługi długu.
Czytaj więcej
Mieszkań wciąż za mało, a kupujących przybywa. W dobrych nastrojach są pośrednicy.
Raty pójdą w górę
Polski rynek wyróżnia się na tle innych europejskich, szczególnie zachodnich, tym, że niemal wszystkie kredyty gospodarstw domowych mają zmienne oprocentowanie, więc klienci narażeni są na ryzyko stopy procentowej. Dotyczy to zwłaszcza spłacających kredyty mieszkaniowe, które są dużymi i długoterminowymi zobowiązaniami.
Obowiązujące od ponad roku niemal zerowe stopy procentowe, zwiększające zdolność kredytową, przyczyniły się do dużego wzrostu sprzedaży kredytów hipotecznych. Ostatnio bije ona rekordy: tylko przez ostatnie 12 miesięcy (do lipca włącznie) banki w Polsce udzieliły ich za 82 mld zł.
– Zaciągając długoterminowe kredyty, zwłaszcza hipoteczne, zawsze trzeba mieć na względzie ryzyko. Skoro od dłuższego czasu stopy procentowe nie były podnoszone, należy się liczyć z tym, że w końcu może to nastąpić, a koszt zobowiązania wzrośnie – ostrzega dr hab. Piotr Wachowiak, rektor Szkoły Głównej Handlowej.
Sprawa dotyczy sporej części Polaków: teraz liczba czynnych hipotek złotowych w naszym kraju to ok. 2 mln. Są one warte prawie 380 mld zł. Raty niemal każdej poszłyby w górę ze wzrostem stóp procentowych. Jak bardzo? Weźmy np. kredyt na 300 tys. zł (to średnia z 2020 r.) zaciągnięty na 25 lat i o oprocentowaniu bazującym na marży 2,3 proc., powiększonej o stawkę WIBOR 3M. Teraz jego miesięczna rata to 1345 zł. Wzrost stóp o 1,4 pkt proc., powrót stopy referencyjnej do przedpandemicznego poziomu 1,5 proc. i odpowiadający mu wzrost WIBOR 3M skutkowałyby zwiększeniem miesięcznej raty o 220 zł, do 1570 zł. Gdyby stopy poszły w górę mocniej, np. o 2 pkt proc., rata urosłaby wobec dzisiejszej o 320 zł.
Wzrost stóp o 3 pkt proc. przyniósłby zwiększenie raty o 495 zł, a o 4 pkt proc. – już o 680 zł. Ten ostatni przykład oznacza spore zwiększenie raty, bo o połowę w porównaniu z obecną. Jednak wymagałoby to wzrostu stóp do poziomów notowanych ostatnio dziewięć lat temu. Dzisiaj wydaje się to mało prawdopodobne, ale nie można tego wykluczyć, skoro inflacja jest obecnie najwyższa od 20 lat.
Większy nominalnie wzrost rat byłby w przypadku kredytów na wyższe kwoty, a tych Polacy ostatnio zaciągają najwięcej. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w tym roku kredyty na kwoty 350–500 tys. zł stanowią prawie 30 proc. sprzedaży, a na ponad 500 tys. zł to już 25 proc.
Weźmy np. kredyt zaciągnięty również na 25 lat z marżą 2,3 proc., ale wart 500 tys. zł. Jego rata to teraz 2240 zł miesięcznie, ale powrót stóp do 1,5 proc. oznaczałby wzrost o 370 zł. Podwyżka o 2 pkt proc. oznaczałaby ratę wyższą o 540 zł, wzrost o 3 pkt proc. to rata większa o 830 zł, zaś o 4 pkt proc. – aż o 1130 zł.
Warto też pamiętać, że wyższe stopy to także wyższy łączny koszt odsetek płaconych w całym okresie trwania umowy. Weźmy np. kredyt wart 300 tys. zł. Gdyby przez 25 lat stopy procentowe były tak niskie jak teraz, to łączne odsetki zapłacone bankowi wyniosłyby „tylko" 104 tys. zł. Gdyby jednak przez całe 25 lat stopy były wyższe tylko o 2 pkt proc., koszt odsetek sięgnąłby już 200 tys. zł.
Bufor na podwyżki
Wzrost rat po podniesieniu stóp procentowych spowoduje, że część klientów odczuje to w swoich budżetach domowych. Pewna grupa może zacząć mieć problemy z terminową spłatą (z kolei banki musiałyby zawiązywać większe rezerwy na te należności).
– Początkowe podwyżki wywołają wzrost raty zaledwie o kilkanaście czy kilkadziesiąt złotych. Nie powinno to stanowić problemu. Zdecydowana większość kredytobiorców zapewne bez opóźnień spłacałaby raty wyższe nawet o jedną trzecią. Wpłynęłoby to jednak na pogorszenie ich poziomu życia. W wielu przypadkach wymagałoby rezygnacji z wydatków, na które mogą sobie pozwolić teraz – komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.
Poza tym banki udzielają kredytów, zachowując bufor na podwyżki stóp. – Badając zdolność kredytową klientów, patrzą, czy gdyby stopy poszły w górę, to potencjalnego kredytobiorcę byłoby stać na kredyt – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. Banki dodają zwykle bufor około 3 pkt proc.
Eksperci zwracają też uwagę, że rosną wynagrodzenia Polaków, więc obciążenie dochodów ratą niekoniecznie musi się zwiększyć nawet w razie podwyżek stóp procentowych. – Z prognoz NBP wynika, że w latach 2021–2023 wynagrodzenia w Polsce mają urosnąć średnio w sumie o 25 proc. Uważam, że scenariusz, w którym Polacy mieliby masowo problemy ze spłatą rat, jest mało prawdopodobny. W żadnym jednak razie nie można tego problemu bagatelizować. Kredyty hipoteczne należy zaciągać z głową. Nieodpowiedzialnym pomysłem jest zadłużać się do granic możliwości i zdolności kredytowej – podkreśla Bartosz Turek.
Jednak w razie znaczącego wzrostu stóp część kredytobiorców popadnie w kłopoty. – Problem polega na tym, że część z nich sztucznie zawyża zdolność kredytową i omija bankowe mechanizmy bezpieczeństwa. Otrzymują więc kredyt, którego rata już od początku pochłania dużą część dochodów – dodaje Sadowski. – Są też osoby, którym spadają dochody lub rosną inne niż kredyt wydatki. W ich przypadku wzrost raty o kilkaset złotych może spowodować problemy ze spłatą – dodaje.
Kredyty długie i duże
Ostatnie kilkanaście miesięcy przyniosło duży wzrost średniej kwoty udzielanych nowych kredytów mieszkaniowych, co było możliwe nie tylko dzięki spadkowi stóp procentowych i rosnącym dochodom, ale także dzięki wydłużaniu okresu kredytowania – wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. Hipoteki udzielane w czerwcu tego roku miały średnią wartość 318 tys. zł w porównaniu do 281 tys. zł w styczniu 2020 r. Średni okres umowy kredytu urósł chwilowo nawet do 24,4 lat, z 23,2 na początku 2020 r. Eksperci zwracali uwagę na ryzyko z tym związane. Problem złagodzi obowiązująca od lipca nowa Rekomendacja S. Jeśli ktoś będzie chciał się zadłużyć na dłużej niż 25 lat, to zdolność kredytowa liczona jest od teraz tak, jakby kredyt był zaciągany na lat 25. Analitycy HRE Investments szacują, że w efekcie zdolność kredytowa osób myślących dotychczas o 30-letnim długu spadła o około 5 proc. Ograniczenie jest tym większe, im dłuższy był planowany okres zaciągnięcia długu ponad 25 lat.
