fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Czy sąsiad może bez pytania pożyczać wąż ogrodowy

Sąsiad często podczas naszej nieobecności w domu wchodzi na naszą działkę i „pożycza" wąż do podlewania roślin. Nie podoba się nam to. Zwróciliśmy mu uwagę. Twierdzi, że pytałby nas o zgodę, ale skoro nas nie ma, zakłada, że pewnie byśmy się zgodzili, i bierze sobie wąż. Jak mamy się sprzeciwić tym działaniom? Czy są to zakazane przez prawo immsje?
Nie, zakazane immisje nie obejmują bezprawnego wtargnięcia na cudzą nieruchomość, a w tym przypadku właśnie z tym mamy do czynienia. Pojawianie się sąsiada na działce czytelników to nic innego jak bezprawne wdarcie się na cudzy grunt. Natomiast immisja to działanie, które ma miejsce na własnym gruncie, ale oddziałuje na grunt sąsiedni albo jest podejmowane – często za pomocą określonego urządzenia – aby oddziaływać na grunt sąsiedni. O immisji można by zatem mówić, gdyby sąsiad zalewał działkę czytelników wodą (np. kopiąc w tym celu specjalny rowek do jej odprowadzania).

Dużo zależy od rodzaju naruszenia

Nasz sąsiad sukcesywnie wypala na swojej działce śmieci, nierzadko jest to guma i inne tworzywa. Efektem tego są często nieprzyjemne zapachy. Czy jeśli skierujemy pozew, jest szansa na to, że sąd mu tego zabroni?
Tak, są na to szanse, ale tak naprawdę decyzja sądu zależy od rodzaju naruszenia. Jeśli sąd dojdzie do wniosku, że granice korzystania z nieruchomości zostały przekroczone, może nakazać zaprzestanie naruszeń (w tym przypadku wypalania śmieci).

Gdy najemca hałasuje, musi się wyprowadzić

Na naszej klatce wynajmowane jest mieszkanie. Lokatorzy strasznie hałasują. Stale organizują imprezy z głośną muzyką i krzykami. Co możemy zrobić?
Najlepiej skontaktować się z właścicielem mieszkania i poinformować go o całej sytuacji, żądając jednocześnie, aby wypowiedział najem swoim lokatorom. Prawo do tego daje mu art. 685 k.c. Zgodnie z nim gdy najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Trzeba jednak pamiętać, że w grę wchodzi nie każde zachowanie, ale kwalifikowane w postaci rażącego czy uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu lub takie, które czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Hodowla nie powinna być zbyt uciążliwa

Mój sąsiad ma hodowlę psów, tresuje je do pracy w policji. Nasze działki ze sobą sąsiadują. Pomieszczenie, w którym znajdują się psy, jest położone blisko mojego domu. Psy bardzo hałasują, zarówno w dzień, jak i w nocy (nie można przewidzieć, kiedy to nastąpi). Sąsiedztwo to jest dla mnie bardzo uciążliwe. Czy mogę wystąpić do sądu i domagać się zlikwidowania hodowli?
Takprzysługuje takie uprawnienie. Jego podstawą jest art. 144 k.c. Nie wiadomo jednak, czy sąd uzna je za zasadne i to nawet gdy stwierdzi, że istotnie hodowla zakłóca ponad przeciętną miarę korzystania z nieruchomości sąsiednich. Tak było w sprawie, którą zajmował się Sąd Okręgowy w Lublinie (II Ca185/10).
Z powództwem wystąpiła, w niemal identycznej sprawie, kobieta. Domagała się całkowitego usunięcia hodowli, ewentualnie przesunięcia jej w głąb posesji. Niestety, sądy – najpierw rejonowy, potem okręgowy – oddaliły powództwo. Stwierdziły, że nie można uwzględnić roszczeń, których domagała się kobieta. Wprawdzie powoływane przez nią art. 144 i 222 § 2 k.c. pozwalają nałożyć obowiązek całkowitego zaprzestania takich działań. Ale dopuszczają również możliwość zniwelowania zakłóceń do poziomu dozwolonego. Jeżeli zatem ograniczenie immisji możliwe jest w inny sposób niż przez likwidację hodowli, to uwzględnienie takiego roszczenia byłoby zbyt daleką ingerencją w prawo własności pozwanego.
Sąd dodatkowo zwrócił uwagę, że w sytuacji gdy hodowla stanowi źródło utrzymania rodziny pozwanego, likwidacja hodowli byłaby niezgodna z zasadami współżycia społecznego.

Sąd nie zawsze nakaże rozbiórkę

Czy jeżeli sąsiad wybudował budynek zgodnie z prawem, można żądać, aby go rozebrał, powołując się na art. 144 i 222 § 2 k.c.?
Korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę może zakłócać również taki budynek, który został wybudowany (albo przebudowany) zgodnie z prawem budowlanym. Nie jest jednak łatwo doprowadzić do jego rozebrania, co potwierdzają orzeczenia sądów. Zgadzają się one, że budowa lub rozbudowa budynku może  powodować pewne uciążliwości dla nieruchomości sąsiednich, związane np. z zacienieniem działki. Twierdzą jednak, że nie we wszystkich przypadkach powoduje to zakłócenia korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę. Tak jest np. w mieście. Jeśli zatem zostanie wybudowany budynek, który wprawdzie zakłóca korzystanie z sąsiedniej nieruchomości, ale nie jest to czymś nadzwyczajnym w danych stosunkach, to nie przysługuje ochrona. Wynika tak z wyroku NSA z 10 października 1989 r. (IV SA 407/89).
Sądy twierdzą również, że jeśli wybudowanie np. domu nastąpiło zgodnie z pozwoleniem na budowę, to mimo że narusza prawa nieruchomości sąsiedniej przez zakłócenie korzystania z niej, to powództwo o nakazanie rozebrania budynku nie może być uwzględnione. Dlatego że pozwolenie na budowę jest ostateczną decyzją administracyjną i wiąże sąd w postępowaniu cywilnym co do tego, co jest jej przedmiotem (tak m.in. orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 16 grudnia 1992 r., I CRN 188/92).
Co innego gdy inwestycja została przeprowadzona bez pozwolenia na budowę (dotyczy to sytuacji, gdy nie jest ono wymagane). Wtedy na ochronę można liczyć. Potwierdza to wyrok NSA z 9 listopada 2001 r. (II SA/Po 936/00). Sąd orzekł, że budowa ogrodzenia, które nie wymaga pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia, rezultatem której jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę, stanowi tzw. immisję negatywną, która jest niedopuszczalna.

Gdy płot stoi na granicy

Mój sąsiad wybudował dom. Ponieważ nasze działki były nieogrodzone a ja na swojej nie mieszkałem, okazało się, że przy tej okazji przekroczył granicę. Twierdzi, że nieumyślnie. Co mogę teraz zrobić?
Duża część sporów sąsiedzkich dotyczy niestety rozgraniczania nieruchomości. Zasada jest taka, że domniemywa się, iż mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Jeżeli jednak granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną. Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie. Tyle teoria, bo praktyka bywa różna. Wcale nierzadkie są przypadki, gdy sąsiad np. przy budowie przekracza granicę, nie zawsze umyślnie. Artykuł 151 k.c. mówi, że jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Jak stwierdził Sąd Najwyższy, „Pojęcie »nieuzasadnionej zwłoki« musi być interpretowane stosownie do okoliczności i nie można go konkretyzować przez podanie określonej miary czasu" (wyrok z 21 czerwca 1972 r., III CRN 98/72). Warto też pamiętać, że art. 151 k.c. ma zastosowanie tylko wtedy, gdy doszło do bezprawnego, w zasadzie przypadkowego, niezawinionego umyślnie działania sąsiada polegającego na przekroczeniu granicy i posadowieniu części lub całości wznoszonego przez niego budynku na sąsiedniej nieruchomości. Natomiast art. 151 k.c. bez wątpienia nie odnosi się do sytuacji, gdy właściciele sąsiadujących ze sobą nieruchomości wspólnie zabudowali je jednym budynkiem posadowionym na obu nieruchomościach (wyrok SN z 28 lutego 2006 r., III CZP 3/06).

Wolno żądać zabrania koparki

Mój sąsiad prowadzi na swojej działce prace, które zagrażają budynkowi znajdującemu się na mojej działce. Co mogę zrobić? Czy jest jakiś sposób, aby go powstrzymać?
Kodeks cywilny zabrania dokonywania robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Jeśli zatem mamy dom na wzniesieniu, a sąsiad sprowadza koparkę, która zaczyna kopać niedaleko tego wzniesienia, mamy prawo się sprzeciwiać. Istotne jest w tym wypadku to, że dla zastosowania art. 147 k.c. nie ma znaczenia, że roboty ziemne mają być wykonywane na podstawie wydanego przez właściwy organ administracyjny pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę nie daje bowiem żadnych szczególnych uprawnień pozwalających na wykonywanie robót ziemnych zagrażających nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Orzekł tak Sąd Najwyższy w wyroku z 12 kwietnia 2007 r. (III CSK 431/06). Jak czytamy w wyroku: „przez użyte (...) pojęcie »oparcie« należy rozumieć nie tylko umocnienie pionowe, które sąsiadujące ze sobą grunty wzajemnie sobie udzielają, lecz także oparcie poziome, które dają poziome warstwy ziemi. Według art. 147 k.c. nie jest potrzebna pewność utraty oparcia przez nieruchomość w wyniku robót ziemnych dokonywanych na sąsiednim gruncie. Wystarczy, że w konkretnych okolicznościach można spodziewać się, że dokonywane roboty spowodują utratę oparcia przez sąsiedni grunt, przy czym niebezpieczeństwo to nie musi być bezpośrednie, bliskie. Z art. 147 k.c. wynika, że przepis ten zakazuje dokonywania robót ziemnych, grożących nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia nawet w odległej przyszłości, jeśli utrata ta będzie pozostawać w związku przyczynowym z dokonanymi robotami ziemnymi".

Nocnym hałasom można się sprzeciwić

Jak bardzo  tolerancyjny muszę być w sytuacji, gdy moi sąsiedzi stale w weekendy organizują imprezy? Czy nie powinni przestrzegać ciszy nocnej?
Cisza nocna w ogóle nie obowiązuje w tym znaczeniu, że nie ma żadnego przepisu, który zakazywałby głośnego zachowania w określonych godzinach, np. w godz. 22 – 6. Nie oznacza to jednak, że zakazu takiego nie da się wywieść z obowiązujących przepisów, choćby z art. 144 k.c. Zabrania on korzystania z nieruchomości w sposób, który by zakłócał korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Wprawdzie nie zakazuje on naruszania ściśle określonej ciszy nocnej. Odwołuje się jednak do ocen społecznych, poprzez sformułowanie „ponad przeciętną miarę". Ta „przeciętna miara" zależy od tego, z jakim budynkiem mamy do czynienia. W budynku mieszkalnym standardy zachowania są surowsze niż w biurze. Standardy na tzw. cichych osiedlach mieszkaniowych poza centrum miasta są wyższe niż w budynkach położonych w centrum, w pobliżu barów czy miejsc użyteczności publicznej. O tym zatem, jakie natężenie hałasu jest dopuszczalne w danych warunkach, decyduje zakres społecznego przyzwolenia. I od tego będzie zależało, co można w danej sytuacji zrobić.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA