fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Uprawnienia sąsiadów do ingerowania w budowę: kto pierwszy, ten lepszy

Rzeczpospolita
Kto pierwszy wybuduje budynek z lokalami mieszkalnymi, ten wpłynie na sposób zagospodarowania działki sąsiada. Wykładnia przepisów prowadząca do tego rodzaju skutków jest sprzeczna z zasadami równości wobec prawa i ochrony własności – uważa Maciej Jamka, partner Hogan & Hartson
W „Rz” z 11 grudnia w dziale „Warszawa” ukazał się artykuł „Za długi cień szklanej wieży” na temat apartamentowca projektowanego przez Daniela Libeskinda w centrum stolicy. Jeśli budynek zostanie wybudowany, to zasłoni dostęp światła słonecznego do sąsiednich domów. Stało się to podstawą protestu sąsiadów. Trudno wypowiadać się o sprawie jedynie na podstawie prasowych doniesień, jednak dotyczy ona zagadnienia znacznie szerszego: uprawnień, jakie mają sąsiedzi w wypadku budowy na sąsiedniej działce.
[srodtytul]Ile światła[/srodtytul] Kluczowe znaczenie ma tu interpretacja rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ([link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=166033]DzU nr 75, poz. 690 ze zm.[/mail]), wydanego na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane.
Rozporządzenie (§ 13) podaje formułę mierzenia wymaganej odległości między budynkami tak, by umożliwić odpowiedni dostęp światła naturalnego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Formuła jest dość skomplikowana i mówi o wyznaczeniu kąta 60 stopni w płaszczyźnie poziomej, którego wierzchołek usytuowany jest w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego. W tym to kącie obiekt przesłaniający o wysokości do 35 m nie może znajdować się bliżej niż w odległości równej wysokości przesłaniania, a w wypadku obiektów wyższych niż 35 m – nie bliżej niż w odległości 35 m. Reguły te doznają zmian w zabudowie śródmiejskiej. O podobnym zagadnieniu mówią przepisy § 57 i 60 rozporządzenia. Mianowicie w pokojach mieszkalnych czas nasłonecznienia powinien wynosić co najmniej trzy godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach od 7 do 17 (tzw. linijka światła). Przepisy te, pisane przez inżynierów dla inżynierów, nastręczają masę poważnych problemów praktycznych, najważniejszy jednak dotyczy samego sposobu ich interpretacji. Przyjęło się błędnie, że przepisy te dotyczą nie tylko obiektu nowo wybudowanego, ale również istniejących na sąsiednich działkach, tzn. dostęp do światła dziennego mierzony jest w jednych i drugich. Innymi słowy, jeżeli zasłaniane jest światło w budynku istniejącym, to nowo wznoszony trzeba odsunąć od granicy działki, aby spełnić wspomnianą formułę. Taki też argument podnoszony jest w sprawie wspomnianego wieżowca. Tymczasem rozporządzenie takiej praktyki nie uzasadnia – to po pierwsze, a po drugie – prowadzi to do niekonstytucyjnych konkluzji. [srodtytul]Błędna interpretacja[/srodtytul] Treść rozporządzenia nie jest jednoznaczna. Mówi ono o „odległości budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi” (§ 13) i że „pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione (§ 57). Żaden przepis nie wskazuje expressis verbis, czy dotyczy to tylko pomieszczeń w budynku nowo wznoszonym, czy również w dawno zamieszkanym, na który wpływa ten budowany. W praktyce stosuje się je do obu sytuacji. Przepisy te stały się więc orężem sąsiadów w walce z nowymi inwestycjami. Poza elementem niematerialnym, tj. przewlekłością postępowania, efekty takiej interpretacji widać gołym okiem. Przykładem jest kuriozalna „noga” w hotelu Intercontinental w Warszawie, powstała, jak wieść gminna niesie, by sąsiedzi mieli światło słoneczne. Taka interpretacja jest błędna. Prowadzi do niekonstytucyjnego rozszerzenia zakresu delegacji ustawowej, która upoważniła ministra do wydania przepisów dotyczących warunków technicznych obiektów budowanych, a nie istniejących (NSA z 14 listopada 2006 r., II OSK 1333/05, publ. ONSAiWSA 2007/4/99). W szczególności rozporządzenie nie może regulować stosunków sąsiedzkich. Rozważmy hipotetyczny (uproszczony) przykład, niedaleko jednak odbiegający od sytuacji rzeczywistej w jednej ze spraw. W granicy działki znajduje się budynek mieszkalny o wysokości 30 m. Po drugiej stronie ulicy inwestor zamierza postawić dom o takiej samej wysokości. Załóżmy, iż ulica ma 8 m szerokości. Jeżeli przyjmiemy prawidłową interpretację rozporządzenia, to przy budowie nowego domu inwestor ma wybór: albo blisko granicy działki (§ 12 rozporządzenia) postawić budynek, w którym nie będzie okien w pomieszczeniach z przeznaczeniem na pobyt ludzi, albo odsunąć go od granicy tak, by spełnić wymagania § 13 i 60 rozporządzenia. Jeżeli jednak przyjmiemy drugą koncepcję, tzn. badamy dostęp do światła również w obiekcie już istniejącym, to – zakładając, iż nie jest to zabudowa śródmiejska – inwestor musi się odsunąć od granicy swojej działki o 22 m (wysokość przesłaniania pomniejszona o szerokość ulicy). [srodtytul]Rozporządzenie nie kreuje praw podmiotowych[/srodtytul] Taki sposób liczenia powoduje powstanie niepisanej zasady kto pierwszy, ten lepszy. Kto pierwszy wybuduje budynek z lokalami mieszkalnymi, ten wpłynie na sposób zagospodarowania działki sąsiada. I choć tego rodzaju wykładnia przepisów wydaje się powszechna, nie może być zaakceptowana jako sprzeczna z zasadą równości wobec prawa i zasadą ochrony własności (art. 32 ust. 1 i art. 21 ust. 1 konstytucji). Co więcej, rozporządzenie dotyczące warunków technicznych, jakim mają odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie może kreować praw podmiotowych sąsiadów (prawo do dostępu do światła naturalnego, prawo do niezacieniania), a więc obowiązków inwestora. Prawo takie nie może powstać przy okazji regulacji czysto administracyjnych dotyczących warunków technicznych budynków. A już na pewno nie w drodze rozporządzenia. Podkreślił to Trybunał Konstytucyjny w orzeczeniu z 25 marca 2001 r. (OTK 2001/2/33, teza 6). Wprawdzie wyrok został wydany na tle poprzedniego rozporządzenia, ale wywody uzasadnienia pozostają aktualne: „Wszelkie ograniczenia prawa własności, w tym wiążące się z budową przy granicy z nieruchomością stanowiącą własność osoby trzeciej (...), stanowią materię ustawową. Wprowadzenie takiego ograniczenia [wymóg uzyskania zgody sąsiada na budowę w granicy – dopisek autora], bez jakiegokolwiek oparcia w materialnoprawnym unormowaniu ustawowym, Trybunał Konstytucyjny uznaje za naruszające nakaz ustawowego unormowania praw i wolności, a w szczególności prawa własności”. Jeżeli więc rozporządzenie, w tym przepisy dotyczące światła naturalnego i zasłaniania, nie mają zastosowania do istniejącego budynku, to czy sąsiedzi nie mają żadnej ochrony? Owszem, mają. Wynika to z art. 5 ust. 1 prawa budowlanego, który zobowiązuje do budowania obiektu w taki sposób, by zapewnić „poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zabezpieczenie dostępu do drogi publicznej”. Czym są uzasadnione interesy osób trzecich? Trzeba je definiować w nawiązaniu do art. 140 i 144 kodeksu cywilnego, ale również zasady równości wobec prawa. W zakresie jedynie odrobinę innego stanu faktycznego NSA stwierdził: „Pozwolenie na budowę dla inwestycji położonej przy granicy z nieruchomością sąsiednią pozostającą poza dyspozycją inwestora powinno uwzględniać konstytucyjny obowiązek równego traktowania wszystkich stron (art. 32 ust. 1 konstytucji) i przepisy konstytucyjne o ochronie prawa własności oraz dyspozycje zawarte w przepisie art. 5 ust. 1 prawa budowlanego, jak i w przepisach art. 140 i art. 144 kodeksu cywilnego” (wyrok z 15 marca 2006 r., III OSK 634/05). [srodtytul]Czy powstanie wieża Libeskinda[/srodtytul] Jeżeli więc spółdzielnia mieszkaniowa zdecydowała się wybudować budynek w granicach swojej działki, to nie ma najmniejszego powodu, aby odmówić tego samego innemu inwestorowi, który chce budować po przeciwnej stronie drogi. Jeżeli sąsiedzi mają inne zdanie, to właściwym forum jest sąd powszechny, który sprawę będzie rozstrzygał z punktu widzenia „zakłócenia korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych” (art. 140 k.c.). Czy powstanie w Warszawie wieża Libeskinda, zadecydują sądy. Nie ma jednak powodu, aby punkt widzenia tych, którzy chcą żyć w centrum miasta i nie ponosić z tego tytułu konsekwencji, był narzucany wszystkim innym.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA