fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Kto ma płacić za remont dachu

Odpowiada Janusz Gdański, Ogólnopolska Izba Gospodarki Nieruchomościami
Wykupiłem zajmowane mieszkanie komunalne. Przed wykupem sąsiedzi, właściciele lokali, poinformowali mnie, że jesienią w budynku będzie gruntownie remontowany dach. Na poczet kosztów od trzech lat wpłacają zaliczki. Po kupnie okazało się, że na koncie funduszu remontowego mojego lokalu nie ma żadnych pieniędzy. Zarządca poinformował mnie, że gmina nie ma obowiązku wpłacać zaliczek na fundusz remontowy, a ja muszę stan funduszu uzupełnić do poziomu umożliwiającego zlecenie prac. Z takim stwierdzeniem zgodzić się nie mogę, ponieważ dla mnie oznaczałoby to obowiązek pokrycia cudzego, w tym przypadku – gminy, zobowiązania. Przecież jeśli wszyscy członkowie wspólnoty mieli obowiązek wpłacać zaliczki na fundusz remontowy, to gmina, której ustawa o własności lokali nie daje żadnych szczególnych uprawnień, musiała je także wpłacać. Czy mam rację?
(nazwisko do wiadomości redakcji) – Czytelnik nie napisał, kto jest zarządcą, któremu wspólnota powierzyła prowadzenie swoich spraw. Sądzę jednak, że jest nim gminny podmiot, w którym albo nie są zatrudnieni licencjonowani zarządcy nieruchomości, albo są, ale tacy, którzy licencje otrzymali w tzw. trybie uproszczonym, tzn. bez zdawania egzaminu kwalifikacyjnego. Czytelnik słusznie zauważył, że ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie dzieli właścicieli na prywatnych i publicznych. Każdy ma takie same prawa i obowiązki, każdy musi się podporządkować woli wspólnoty. Jeśli wspólnota uchwaliła, że wszyscy są zobowiązani wpłacać zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną w określonej wysokości, to uchwała taka dotyczy bez wyjątku wszystkich członków wspólnoty. Podejmując uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego (który wcale nie musi być utworzony!), każdy członek wspólnoty musiał zdać sobie sprawę z tego, że będzie zobowiązany co miesiąc na rachunek funduszu wpłacać określone środki na cel określony uchwałą. Każdy miał prawo uchwałę zaskarżyć do sądu, ale jeśli tego nie zrobił, to musi ją realizować. Zgodnie z art. 29.1a ustawy o własności lokali okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Ale – jeśli wspólnota postanowiła, że gromadzi w dłuższym okresie środki na konkretne zadanie, to jest oczywiste, że rozliczenie może nastąpić po realizacji zadania. Fundusz remontowy wspólnoty może być utworzony w różnym celu albo na konkretny remont, albo jako swoisty „odpis amortyzacyjny”. Nowy członek wspólnoty powinien przyjąć do akceptującej wiadomości treść wszystkich uchwał wspólnoty, pomimo że w ich podejmowaniu nie brał udziału. Nie ma jednak żadnego obowiązku pokrywania zobowiązań poprzedniego właściciela lokalu. Podstawą prawną jest tu art. 548§1 kodeksu cywilnego. Dlaczego sądzę, że zarządcą nieruchomości wspólnej w przypadku opisanym przez czytelnika jest gminny podmiot? Otóż gdyby był nim inny, to niewątpliwie już po kilku miesiącach niewpłacania przez gminę zaliczek wystąpiłby do sądu i na podstawie art. 15.2. ustawy o własności lokali gmina zostałaby „przywołana do porządku” w postępowaniu upominawczym. Nie słyszałem o przypadku, aby niegminny zarządca tolerował fakt niewpłacania przez gminę zaliczek na fundusz remontowy, natomiast otrzymywałem sygnały, że gminny zarządca, który zaliczek na fundusz remontowy nie wpłaca, ale „ściga” właścicieli lokali wyodrębnionych, gdy terminowo tych zaliczek nie wpłacają, bez zgody i wiedzy członków wspólnoty obraca ich pieniędzmi.
Zdarza się, że gmina, jako członek wspólnoty, za wiedzą i zgodą wszystkich członków wspólnoty, fizycznie zaliczek na fundusz remontowy nie wpłaca, tylko je „zarachowuje”, materializując jednak w chwili zbycia lokalu lub zlecenia remontu. Uważam, że taka praktyka, chociaż nie do końca zgodna z zapisami ustawy o własności lokali, jest do przyjęcia. Bywa, że gminni zarządcy nowym członkom wspólnoty tłumaczą, że skoro ci wykupili lokale z bonifikatą, to muszą stan funduszu remontowego uzupełnić, gdyż gdyby gmina zaliczki wpłacała, to mogłoby się zdarzyć, że nabywając lokal, zastaliby na koncie funduszu remontowego wyższą kwotę, niż za lokal zapłacili. Jest to co prawda możliwe, ale powinno to być problemem gminy, a nie zarządcy, którego chlebodawcą jest wspólnota, a nie poszczególni jej członkowie. Jest absolutnie niedopuszczalne, aby w swoim działaniu zarządca kierował się interesem któregokolwiek członka wspólnoty, ignorując przepisy prawa i zasady racjonalnej gospodarki powierzonym mu mieniem.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA