Nieruchomości

Sankcje za zasiedlenie budynku bez zgody są konstytucyjne

Inwestorzy nadal będą płacili wysokie kary, jeżeli nielegalnie zasiedlą budynek przed oddaniem go do użytkowania. Trybunał Konstytucyjny uznał przepis w tej sprawie za zgodny z konstytucją
Tłem wyroku jest sprawa Marii i Ryszarda J. - inwestorów budynku mieszkalnego - którą rozpatruje Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdził, że choć państwo J. zakończyli swoją inwestycję w listopadzie 2004 r., to o zgodę na jej użytkowanie wystąpili dopiero na wiosnę następnego roku. Ponieważ Ryszard J. w trakcie budowy stał się inwalidą i kara okazałą się bardzo dolegliwa, odwołali się więc od niej. Ich zdaniem przepis, na podstawie którego nałożono na nich karę, jest niesprawiedliwy, bo nie wnika w okoliczności sprawy.
Zgodnie z prawem po wybudowaniu domu jednorodzinnego lub budynku wielorodzinnego trzeba dopełnić formalności: zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy albo uzyskać jego pozwolenie na użytkowanie. To ostatnie jest wymagane w wypadku ściśle określonych kategorii obiektów wymienionych w załączniku do prawa budowlanego, m.in. na budynki wielorodzinne (art. 55 prawa budowlanego). W pozostałych wypadkach wystarczy złożyć zawiadomienie i odczekać 21 dni. Jeśli powiatowy inspektor nie zgłosi sprzeciwu, po upływie tego okresu można przystąpić do użytkowania np. domów jednorodzinnych. Złamanie tego przepisu i wprowadzenie się przed dopełnieniem formalności grozi poważną karą. Powiatowi inspektorzy wyliczają ją, korzystając ze wzoru zawartego wprawie budowlanym. Wygląda to następująco: wymienioną w tych przepisach stawkę 500 mnoży się przez dziesięć i przez odpowiedni współczynnik określający kategorię i wielkość obiektu. Współczynniki dotyczą 30 różnych kategorii obiektów. Kara za nielegalne korzystanie z domu jednorodzinnego wynosi 10 tys. zł. Taką karę nałożono właśnie na państwa J. W praktyce przepisy te nastręczają wiele trudności. Deweloperzy często udostępniają mieszkania przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie całego budynku. Wiele osób wprowadza się więc do nich przed dopełnieniem formalności. Przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie przeprowadza się obowiązkowe kontrole. - Prawo budowlane przewiduje na nie trzy tygodnie. Nie zawiera żadnych sankcji dla nadzoru za niedotrzymanie terminu. Tymczasem opóźnienia sięgają trzech miesięcy i więcej - mówi Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. To powoduje kolejne opóźnienia w załatwianiu formalności oraz koszty - i to nie tylko ponoszone przez dewelopera. Płacą także jego klienci, którzy kupili lokale i chcą przeprowadzić się w terminie przewidzianym w umowie. Wątpliwości WSA wzbudził przede wszystkim fakt, że zakwestionowany art. 57 ust. 7 prawa budowlanego nakazuje wymierzenie kary pieniężnej automatycznie, ustalając jej wysokość w zależności od kategorii i wielkości obiektu. Nie uwzględnia natomiast żadnych innych okoliczności, nie indywidualizuje sankcji i całkowicie odłącza karę od kwestii winy. WSA poddał ocenie Trybunału Konstytucyjnego także problem naruszenia konstytucyjnego trójpodziału władzy w RP. "Czy bowiem wymierzanie kar przez organ administracji publicznej, czyli władzy wykonawczej, nie jest wkraczaniem w kompetencje władzy sądowniczej?" - pytał WSA we wniosku. Sprawę dodatkowo skomplikował fakt, że w okresie rozpatrywania sprawy państwa J. przez nadzór budowlany, przez dziewięć miesięcy istniał w prawie budowlanym drugi przepis przewidujący karę za to samo wykroczenie. Został on potem przez Sejm uchylony, jednak WSA uważał, że jego obecność w obrocie prawnym naruszyła zasady prawidłowej legislacji. W uzasadnieniu swojego orzeczenia TK uznał jednak, że dla sprawy Marii i Ryszarda J. miał on znaczenie jedynie historyczne. Wątpliwości sądu nie podzielił ani poseł Michał Tober w imieniu marszałka Sejmu, ani prokurator Andrzej Niewielski reprezentujący stanowisko prokuratora generalnego. Nie podzielił ich także Trybunał. TK uznał, że kary za nielegalne przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego mieszczą się w zasadach porządku konstytucyjnego. Mają przeciwdziałać patologiom polegającym na nagminnym użytkowaniu obiektów budowlanych będących w sensie prawnym w trakcie budowy. Kara ta - uzasadniał Trybunał - nie jest zatem wyłącznie represją za naruszenie prawa, lecz zabezpieczeniem przed ewentualnymi negatywnymi skutkami użytkowania nieukończonych budynków. TK nie podzielił też wątpliwości z zakresu naruszania trójpodziału władzy w państwie, bo istniejący faktycznie automatyzm wymierzania tej sankcji uniemożliwia organom administracji uznaniowe traktowanie inwestorów. TK nie ustosunkował się do kwestii proporcjonalności tych kar, ponieważ WSA tego akurat nie zakwestionował (sygn. P19/06). Podyskutuj z autorką e-mail: r.krupa@rzeczpospolita.pl Przypadki, kiedy przystępuje się do użytkowania domu przed załatwieniem formalności, są częste. Rzadko jednak się za to karze. W powiatowym nadzorze pracuje w całym kraju ok. 2000 osób. To zdecydowanie za mało.Znam jednak przypadki nakładania kar. Kryteria ustalania ich wysokości są niesprawiedliwe i mogą budzić wątpliwości konstytucyjne. Tyle samo płaci się za nielegalne zamieszkanie zarówno w rezydencji, jak i w małym domku. Dzieje się tak dlatego, że kategorie budynków od I do VIII nie różnicują obiektów ze względu na ich wielkość, a pozostałe kategorie są niesprawiedliwe. Tyle samo się płaci za budkę z warzywami i supermarket. · W latach 2001 - 2006 Źródło: Główny Urząd Nadzoru Budowlanego Główny Urząd Nadzoru Budowlanego nie ma danych statystycznych dotyczących nakładania kar za nielegalne użytkowanie obiektów. Dysponuje natomiast danymi na temat wydanych pozwoleń na budowę oraz dopuszczonych do użytkowania budynków.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL