Nieruchomości

Spółdzielnia mieszkaniowa musi zarządzać wspólnotą

Większość właścicieli lokali w budynku spółdzielczym może podjąć uchwałę o utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej. Nie może jednak zatrudnić profesjonalnego zarządcy. Gospodaruje nią spółdzielnia
Tak postanowił Sąd Najwyższy w niepublikowanym wyroku z 21 grudnia 2006 r. (sygn. akt III CSK 218/06), rozstrzygając spór, który powstał między właścicielami.
W 2002 r. w bloku spółdzielczym powstała wspólnota mieszkaniowa. Powołali ją do życia spółdzielcy, będący właścicielami mieszkań. Zrobili to na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis przewidywał, że większość właścicieli lokali w budynku (w budynkach położonych na jednej działce) może podjąć uchwałę, iż w zakresie ich praw i obowiązków stosuje się ustawę o własności lokali (czyli art. 31 i 32 tej ustawy). Decyzja właścicieli nie spodobała się spółdzielni. Mimo ich próśb o zwołanie pierwszego zebrania wspólnoty odmówiła jego organizacji. Ostatecznie zwołali je sami lokatorzy, a gospodarowanie wspólnotą zlecili profesjonalnemu zarządcy. Wszystkich właścicieli (w tym spółdzielnię) obciążyli zaliczkami na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej. Spółdzielnia odmówiła wpłacania zaliczek oraz zakwestionowała ważność powołania wspólnoty. Sąd okręgowy kazał spółdzielni je zapłacić. Ta odwołała się, ale przegrała. Sąd apelacyjny podzielił opinię sądu niższej instancji: art.25 ust. 1 był wystarczającą podstawą do powołania jej do życia. Wspólnota miała też prawo - stwierdził -zlecić zarządzanie zarządcy. Spółdzielnia złożyła kasację do Sądu Najwyższego. - Bez wątpienia przepis pozwalał właścicielom podjąć uchwałę o powołaniu do życia wspólnoty - twierdzi SN w uzasadnieniu. Ale nie mogli oni zlecić zarządu profesjonalnemu zarządcy. Nową wspólnotą gospodaruje nadal spółdzielnia. Inne przepisy ustawy o własności lokali mówią bowiem, że spółdzielnia zarządza (chodzi o zarząd powierzony) budynkiem, dopóki w budynku mieszka chociaż jeden spółdzielca (art. 26 ust. 1). A tak było w tym konkretnie wypadku. Obecnie obowiązuje art.24 ze zm.1, który zastąpił art.25 ust.1. Oba przepisy są podobne. Różnica jest taka, że większość właścicieli może podjąć decyzję, iż stosuje się do nich ustawę o własności lokali dotyczącą nie tylko praw i obowiązków, ale i o zarządzaniu. Nadal jednak są te same przepisy, gdy chodzi o zarządzanie wspólnotą przez spółdzielnie. Wkrótce nieznacznie się one zmienią (patrz ramka). Utworzenie wspólnoty w spółdzielczym bloku nie jest proste także z innych przyczyn. Często muszą one korzystać ze spółdzielczych dróg, śmietników itd. Aza to trzeba płacić - wyjaśnia Elżbieta Schmidt, wiceprezes Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Osoby, które są członkami spółdzielni, czerpią z tego z profity, płacą mniej za mieszkanie. Obecnie właściciele mieszkań nie mają wpływu na zarządzanie nieruchomością, której są współwłaścicielami. Czy tego chcą, czy nie, są skazani na spółdzielnię jako zarządcę. Częściowo zmienia to nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czekająca na podpis prezydenta. Przewiduje ona, że właściciele (nawet ci będący spółdzielcami) zadecydują, kto będzie zarządzał ich nieruchomością. Dotyczy to jednak tylko budynków, w których nie ma już lokali spółdzielczych. Osoby te nie będą musiały rezygnować z członkostwa w spółdzielni. Różnica będzie jednak taka, że spółdzielnia oraz inni zarządcy przedstawią swoją ofertę, a wspólnota dokona wyboru. Nic się nie zmieni natomiast w tych budynkach, w których nadal oprócz mieszkań na własność będą lokale własnościowe lub lokatorskie.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL