Komercyjne

Kupujący będą wymuszać duże obniżki

Grzybowska Park w Warszawie został sprzedany za 70 mln euro
Archiwum
Inwestorzy prowadzą liczne rozmowy na temat zakupu komercyjnych budynków. Jednak negocjacje na razie kończą się fiaskiem. Na oczekiwane obniżki nie zgadzają się, póki co, sprzedający. Coraz częściej będą się zdarzać wymuszone transakcje sprzedaży nieruchomości po znacznie obniżonej cenie
Od początku tego roku zawarto zaledwie cztery transakcje na łączną sumę ok. 100 mln euro. Trzy kontrakty podpisano w Warszawie, gdzie fundusz Deka Immobilien kupił Grzybowską Office Park, Arka BZ WBK – siedzibę Pirelli Pekao Real Estate przy ul. Okopowej, a spółka First Property prawie 29 proc. udziałów w Blue Tower Plaza przy pl. Bankowym. Ponadto AIB Polonia przejął rozbudowę Fashion House Sosnowiec.
– W tym roku nie zainicjowano jednak żadnej poważnej transakcji, tylko zamknięto umowy podpisane w 2008 r. – zaznacza Agata Sekuła z Jones Lang LaSalle. – Dla porównania, od stycznia do maja 2008 r. dokonano zakupów o wartości 766 mln euro – dodaje. [srodtytul]Małe kontrakty[/srodtytul]
Nie ma więc szans na dorównanie wynikom z poprzedniego roku, kiedy to zainwestowano w nieruchomości komercyjne prawie 2 mld euro (50 transakcji). Optymistyczny wariant zakłada, że tegoroczna wartość transakcji wyniesie ok. 500 mln euro, co i tak oznaczałoby spadek o ponad 70 proc. w porównaniu do 2008 r. – Sytuacja taka będzie jednak możliwa, jeśli na rynek wróci część graczy skuszonych z jednej strony stosunkowo dobrymi wynikami polskiej gospodarki, a z drugiej trudną sytuacją części właścicieli nieruchomości, którzy zmuszeni będą wyprzedawać aktywa po niskich cenach z powodu ryzyka utraty płynności – zaznacza Przemysław Pączek z ProDevelopment. Wojciech Pisz z Cushman & Wakefield prognozuje, że w tym roku na rynku dominować będą transakcje mniejsze i średnie, do wartości ok. 50 – 60 mln euro. O zawarciu umowy decydować będzie przede wszystkim niska cena budynku. Duże znaczenie dla inwestorów ma także niski wskaźnik pustostanów, atrakcyjni najemcy oraz długoterminowe umowy najmu. – Najbardziej pożądanymi inwestycjami są mniejsze biurowce zlokalizowane w centrum Warszawy. W przypadku obiektów handlowych większym powodzeniem cieszą się parki handlowe, które mogą być w mniejszym stopniu narażone na spowolnienie gospodarcze niż galerie handlowe – tłumaczy Wojciech Pisz. Najmniej chętnych może być na magazyny, gdyż wiele rozpoczętych inwestycji doprowadziło w ostatnich latach do nadpodaży tych obiektów. Do transakcji może dojść jedynie w przypadku obiektów, w których zawarto długoterminowe umowy najmu. [srodtytul]Zagraniczni gracze[/srodtytul] Zdaniem analityków Colliers International coraz częściej będą się zdarzać nagłe, wymuszone transakcje sprzedaży nieruchomości po obniżonej cenie – dotyczy szczególnie projektów deweloperskich, ale również i istniejących budynków. Łatwo bowiem kupcom będzie dyktować warunki właścicielom, którzy znajdują się pod presją finansową lub wręcz grozi im bankructwo. – Ponadto przedsiębiorstwa posiadające swoje własne siedziby w obliczu gorszej koniunktury na rynku będą coraz częściej myśleć o sprzedaży obiektów, które zajmują, po czym będą je same wynajmować – zapewniają analitycy Colliers International. Głównymi inwestorami pozostaną w Polsce otwarte fundusze inwestycyjne, których działalność jest regulowana przez niemieckie prawo, takie jak Commerz Real, Deka Immobilien, DEGI oraz SEB. Spółki te są w stanie dokonać transakcji, używając tylko kapitału własnego, a potem refinansować zakup do 50 proc. LTV w celu zwiększenia stóp zwrotu z funduszu. Większą aktywność mogą okazać również inwestorzy skandynawscy. Pojawiają się także pewne oznaki zainteresowania polskim rynkiem ze strony funduszy kanadyjskich oraz arabskich. – W sektor nieruchomości komercyjnych mogłyby się bardziej zaangażować również polskie podmioty. Jednak przeszkodą są regulacje prawne, które nie zachęcają firm ubezpieczeniowych do bezpośredniego inwestowania w nieruchomości na wynajem, a w przypadku towarzystw emerytalnych wręcz tego zabraniają, podczas gdy w krajach zachodnich te instytucje stanowią bardzo poważną grupę nabywców – twierdzi Przemysław Pączek. Dlatego rynek inwestycji w polskie nieruchomości komercyjne został całkowicie zdominowany przez firmy zagraniczne. Zdaniem Przemysława Pączka zwiększenie zaangażowania podmiotów krajowych, które mogłoby być szansą dla rynku nieruchomości komercyjnych, wymagałoby zmian w prawie umożliwiających bezpośrednie lokowanie środków funduszy emerytalnych w tego typu aktywa. [ramka][srodtytul]Fundusze planują wrócić na polski rynek[/srodtytul] [b]Christopher Millen - dyrektor działu rynków kapitałowych CB Richard Ellis[/b] – Mimo niskiej wartości transakcji w pierwszym kwartale 2009 r. przewidujemy znaczące zakupy na rynku komercyjnym, szczególnie w trzecim i czwartym kwartale br. Duże transakcje są obecnie w fazie badania lub w początkowych fazach marketingu. Zamknięcie tych transakcji pomoże w ożywieniu rynku, którego uczestnicy wyczekują na ustanowienie nowych pułapów cenowych mogących służyć za porównania przy kolejnych zakupach. Zainteresowanie polskim rynkiem nieruchomości komercyjnych jest cały czas bardzo duże. Inwestorzy przestali postrzegać Europę Środkowo-Wschodnią jako jednorodny rynek oferujący podobne możliwości niezależnie od kraju inwestowania. Obecnie fundusze są przekonane, że Polska wraz z Czechami jest liderem w naszym regionie, a inwestycje w Warszawie i Pradze mają podobny profil ryzyka do lokowania kapitału w Europie Zachodniej. Początek drugiego kwartału 2009 r. przynosi bardzo dobre informacje od inwestorów: niemieckie fundusze planują w najbliższym czasie wznowienie zakupów nieruchomości, banki zaczynają przejawiać aktywność w kredytowaniu, a fundusze oportunistyczne również powoli zmieniają nastawienie, zdając sobie sprawę, że stawki przez nich proponowane do tej pory nie są satysfakcjonujące dla sprzedających. To pozwala z optymizmem patrzeć na przyszłość rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce. Dodatkowo w ciągu najbliższych kilku lat przewiduje się pojawienie na rynku nowych graczy. Jedną z grup są Państwowe Fundusze Majątkowe, instytucje działające pod auspicjami rządów. [b]—kad[/b][/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL