fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona: Dwa kontrakty ułatwią biznes

www.sxc.hu
Termin do zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest jej niezbędnym elementem i nie ma konieczności, ?aby został w niej określony przez przedsiębiorcę.
Każdemu przedsiębiorcy zdarza się, że nie chce bądź nie może zawrzeć planowanej umowy. Przeszkody, takie jak np. brak funduszy, mogą więc skłaniać do zawarcia umowy przedwstępnej. Równie częstą motywacją przedsiębiorców do zawierania tego rodzaju umów jest chęć zwiększenia prawdopodobieństwa, że zostanie ona podpisana.

Jakie uzasadnienie

Umowa przedwstępna opisana jest w kodeksie cywilnym, co powoduje, że klasyfikowana jest jako umowa nazwana. Jej funkcją jest określenie warunków oraz przyrzeczenie zawarcia innej umowy. Zawarcie umowy przedwstępnej może poprzedzać zawarcie każdej innej umowy, zarówno nazwanej (określonej w przepisach prawa), np. umowy sprzedaży, jak i nienazwanej, np. określonej umowy inwestycyjnej, a także kolejnej umowy przedwstępnej, a nawet zawarcie umowy o pracę. Umowa przedwstępna może zobowiązywać również do zawarcia kilku umów przyrzeczonych, wskazując ich istotne postanowienia.

Będzie ważna

Postanowienia kodeksowe wprost stanowią, iż istotę umowy przedwstępnej stanowi zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy. Musi ona obejmować co najmniej istotne postanowienia, czyli te, bez których uzgodnienia strony nie decydowałyby się na zawarcie umowy. Rozumie się przez to w szczególności wskazanie przedmiotu umowy oraz określenie jego ceny.
Złożenie zgodnych oświadczeń woli prowadzących do zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi wykonanie świadczenia z umowy przedwstępnej. Jednak należy zwrócić uwagę na to, że umowa definitywna nie musi być zawierana między tymi samymi stronami, które podpisywały przedwstępną. W umowie przedwstępnej można bowiem zastrzec zawarcie jej na rzecz osoby trzeciej. Przykładem jest sytuacja, gdy spółka zawiera umowę przedwstępną nabycia udziałów na rzecz innej spółki z tej samej grupy kapitałowej, która została właśnie zawiązana i nabędzie wskazane udziały po wpisaniu do Krajowego Rejestru Sądowego.
Zdarza się, że umowa przedwstępna mylona jest z umową przyrzeczoną o charakterze zobowiązującym. Podstawową kwestią rozróżniającą te dwie umowy jest to, że strony umowy przedwstępnej nie zmierzają do wywołania skutków gospodarczych poprzez jej zawarcie, a zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości umowy na określonych warunkach.
Należy również odróżnić umowę przedwstępną od tak zwanej umowy deweloperskiej, na której podstawie zamawiający zobowiązany jest do zapłaty ceny należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego własności odrębnej i przeniesienie tej własności na zamawiającego. Umowa przedwstępna w odróżnieniu od umowy deweloperskiej nie jest umowa wzajemną, dwustronnie zobowiązującą, a to znaczy, że strony ją zawierające nie zobowiązują się w taki sposób, żeby świadczenie jednej z nich miało być odpowiednikiem świadczenia drugiej.

Dodatkowe postanowienia

W praktyce zdarza się, że jedna ze stron upatruje swój cel w zawarciu umowy przedwstępnej przez pryzmat określonych elementów umowy przyrzeczonej i od tego uzależnia zawarcie porozumienia. Warto więc w takiej sytuacji możliwie szczegółowo sprecyzować jej postanowienia. Może mieć to znaczenie szczególnie z uwagi na możliwe dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej w postępowaniu sądowym. Sąd na podstawie odpowiednich postanowień zawartych w umowie przedwstępnej ustala treść umowy przyrzeczonej. Jeśli jest to konieczne, uzupełnia ich treść postanowieniami wynikającymi z obowiązujących przepisów, zasad współżycia społecznego lub ustalonych zwyczajów. Zdarza się, że takie prawomocne orzeczenie sądu nie pokrywa się ściśle z treścią poszczególnych postanowień umowy przedwstępnej, dlatego też istotne jest wykazanie w jej treści możliwie najbardziej szczegółowo intencji stron.
Jako dodatkowe elementy umowy przedwstępnej strony mogą zastrzec między innymi: zadatek, warunek, karę umowną czy też prawo odstąpienia. Mogą również zobowiązać się do dokonania określonych czynności koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej, takich jak uzyskanie zgód korporacyjnych czy też uzyskanie decyzji odpowiednich organów administracji publicznej.

Kiedy podpisać ostateczny kontrakt

Termin do zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest jej niezbędnym elementem i nie ma konieczności, aby został w niej określony. Może on zostać oznaczony przez strony w ciągu roku od daty zawarcia umowy przyrzeczonej. Termin oznacza strona, która ma prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli jednak umowa przedwstępna jest umową dwustronnie zobowiązującą, uprawnienie to mają obie strony. W sytuacji więc, gdy zostaną wyznaczone dwa terminy zawarcia umowy przyrzeczonej, pierwszeństwo będzie miał termin wyznaczony przez stronę, która pierwsza złożyła oświadczenie w tym zakresie.
Nie można jednoznacznie określić charakteru terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wątpliwości może wzbudzać to, czy termin musi zostać oznaczony przez konkretną datę, czy może ograniczyć się do wskazania pewnego okresu, w którym umowa ostateczna powinna zostać zawarta. Stojąc na stanowisku, że termin może zostać określony zarówno jako data dzienna, jak i pewien okres czasu.
Upływ terminu w tym drugim przypadku będzie miał miejsce w ostatnim dniu wyznaczonego terminu.
Upływ terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi wyłącznie brak możliwości dochodzenia przymusowego zawarcia wskazanej umowy ostatecznej. Strony mogą (już nie muszą) po jego upływie nadal zawrzeć umowę przyrzeczoną, traktując to jako wykonanie zobowiązania naturalnego.

Forma i wynikające  ?z niej skutki

Żadna szczególna forma (pisemna czy notarialna) nie jest wymagana do ważności umowy przedwstępnej. Nie ma znaczenia okoliczność, że określona forma zastrzeżona jest dla umowy przyrzeczonej. Przepisy normują jednak skutki zawarcia umowy przedwstępnej w określonej formie i wprowadzają ich podział na słabsze i silniejsze. W przypadku uchylenia się od wykonania przez stronę zobowiązaną umowy przedwstępnej stronie uprawnionej przysługiwać będzie jedynie roszczenie odszkodowawcze ograniczone do naprawienia szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest to umowa przedwstępna o skutku słabszym.
Żadna szczególna forma – pisemna czy notarialna – nie jest wymagana do ważności umowy przedwstępnej
O umowie przedwstępnej o skutku silniejszym można mówić, gdy spełnia ona wymogi co do ważności umowy przyrzeczonej. Skutkiem niedochowania postanowień takiej umowy będzie dla strony uprawnionej nie tylko opisany skutek słabszy, a także roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Wybór, które z roszczeń będzie realizowane, należy do uprawnionego.

Zdaniem autorki

Monika Ciechomska prawnik, Kancelaria Chajec Don-Siemion & Żyto
Warto też w kontekście umowy przyrzeczonej pamiętać o korzyściach podatkowych. Tak więc zawarcie umowy przedwstępnej jest dla stron korzystne, bowiem nie podlega ona podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Znaczy to tyle, że zobowiązanie do zapłaty podatku powstaje dopiero w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA