To sedno piątkowego wyroku Sądu Najwyższego rozstrzygającego bardzo praktyczną, ale czasem - jak w tej sprawie - także kosztowaną, kwestię.
Zadatek pojawia się niemal w każdej ważniejszej umowie. Jednak do finalizacji wielu z nich nie dochodzi. I wtedy pojawia się kwestia rozliczenia zadatku. Danie zadatku przy zawarciu umowy ma ten skutek, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli to ona go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 Kodeksu cywilnego). Jest jeszcze trzecia możliwość, w razie niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiadają obie - zadatek powinien być zwrócony, a zapłata dwukrotności odpada.
I do takiej sytuacji doszło między spółką kamieniarską z Podbeskidzia, która w umowie przedwstępnej na kupno działki od Andrzeja L. za ponad 3 mln zł, wpłaciła mu 303 tys. zł zadatku. Jednak obie strony nie dopełniły zapisanych w umowie obowiązków: Andrzej L. nie wyczyścił księgi wieczystej z hipotek, z kolei spółka nie wpłaciła kolejnej dodatkowej kwoty zadatku. W każdym razie kupujący od umowy odstąpił i zażądał zwrotu zadatku, ale sprzedający odmówił wydania zarzucając przedawnienie. Faktem jest, że pieniędzy spółka formalnie zażądała (zawezwanie do próby ugodowej) równo dwa lata po odstąpieniu od umowy.
Sąd Okręgowy uznał zarzut przedawnienia za niezasadny, gdyż w jego ocenie po odstąpieniu od umowy zadatek przekształca się w zwykłe żądanie nienależnego świadczenia, które przedawnia się na ogólnych zasadach - w przypadku działalności gospodarczej po 3 latach (gdyby powodem była zwykła osoba - po 10 latach).
Sąd Apelacyjny w Krakowie był innego zdania, w jego ocenie ma tu zastosowanie szczególny przepis, art. 390 § 3 Kc, który mówi, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa finalna miała być zawarta.
