PIT: kiedy można płacić ryczałt od najmu

Do końca 2007 r. prowadziłam działalność gospodarczą. Obecnie już jej nie prowadzę ani nie jestem podatnikiem VAT. Osiągam przychody wyłącznie ze stosunku pracy. W 2014 r. nabyłam budynek, za środki pochodzące częściowo z mojego majątku osobistego, a częściowo z kredytu bankowego. Jestem jedynym właścicielem budynku. W budynku znajdują się dwa lokale usługowe. Podpisałam 8-letnią umowę najmu jednego z tych lokali od stycznia 2017 r., a w przyszłości zamierzam wynająć także drugi z lokali znajdujących się w tym budynku. Nie wynajmuję żadnych innych nieruchomości. W związku z wynajmem lokali planuję zarejestrować się jako podatnik VAT czynny. Wynajmowana nieruchomość jest składnikiem mojego majątku prywatnego (osobistego) i nigdy nie stanowiła składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą ani z prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej. Wydatki poniesione na nabycie nieruchomości nie zostały przeze mnie nigdy odliczone jako koszty uzyskania przychodów. Umowę najmu lokalu zawarłam poza działalnością gospodarczą. Przy zawieraniu umowy najmu nie korzystałam z usług pośredników w obrocie nieruchomościami ani nie zleciłam nikomu (np. kancelarii prawnej) przygotowania lub sprawdzenia projektu umowy najmu. Planowany najem prywatny nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany. W tym przypadku nie ma potrzeby – przy tak wąskiej skali prowadzonego najmu – działania w sposób profesjonalny i zorganizowany. Nie zatrudniam pracowników i nie posiadam żadnego biura. Nie mam także własnej strony internetowej. Nie zawarłam również i nie zamierzam zawrzeć umowy z żadnym podmiotem w zakresie zarządzania nieruchomością. Czy mam prawo zakwalifikować przychody osiągane z najmu jednego lub ewentualnie dwóch lokali usługowych do źródła przychodów, jakim jest tzw. najem prywatny i opodatkować ten przychód w formie zryczałtowanej? – pyta czytelniczka.

Aby odpowiedzieć na pytanie, czy przychody z najmu lokali mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, należy je zakwalifikować do odpowiedniego źródła przychodów, gdyż ryczałtem ewidencjonowanym mogą być opodatkowane tylko dochody z tzw. najmu prywatnego, gdzie umowy najmu są zawierane poza działalnością gospodarczą.

Do którego źródła

Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Artykuł 10 ustawy o PIT zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jeden i ten sam przychód może być przychodem wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

I tak, źródłami przychodów są m.in.:

- pozarolnicza działalność gospodarcza (zob. art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) >patrz ramka.

- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny) (zob. art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT).

Wynajmujący sam decyduje...

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (tj. najmu prywatnego), są opodatkowane na zasadach określonych w tej ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym (zob. art. 9a ust. 6 ustawy o PIT).

Jak bowiem stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu ryczałtem podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (art. 6 ust. 1a zdanie pierwsze ustawy o PIT).

...ale nie zawsze

Zasadniczo wybór kwalifikacji i sposobu rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Gdy jednak przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą (zob. art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT) albo gdy najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. W art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, regulującym źródło przychodu, jakim jest najem, wykluczono z katalogu tych przychodów składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Trzeba złożyć oświadczenie

Wybór opodatkowania przychodów z najmu zawieranego poza działalnością gospodarczą wymaga złożenia pisemnego oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy. Podatnik składa je naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca swojego zamieszkania nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego. Jeżeli do 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie wybrał innej formy opodatkowania, to uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (zob. art. 9 ust. 4 w zw. z ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).

Nie uwzględnia się kosztów

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 proc. przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Podatek zryczałtowany pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty jego uzyskania (zob. art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).

Warunki są spełnione

W przedstawionym stanie faktycznym, o możliwości zaliczenia przychodów z najmu tych lokali usługowych do tzw. najmu prywatnego, a w konsekwencji objęcia ich zryczałtowanym 8,5-proc. podatkiem dochodowym, decydują takie czynniki, jak:

- zakup przez wynajmującą budynku do majątku osobistego,

- niewprowadzenie przez wynajmującą lokali użytkowych do ewidencji środków trwałych,

- zawieranie umów najmu przez wynajmującą poza działalnością gospodarczą,

- nieprowadzenie odrębnej działalności gospodarczej przez wynajmującą.

- brak zorganizowanego charakteru najmu.

Na wykonywanie przez wynajmującą działalności gospodarczej mogłyby wskazywać takie czynniki jak np.:

- zatrudnienie pracowników do zawierania umów najmu i monitorowania stanu wynajmowanych pomieszczeń,

- zawarcie umowy z firmą remontowo-budowlaną przeprowadzającą bieżące naprawy przedmiotu wynajmu czy zajmującą się zarządem nieruchomością,

- prowadzenie biura, w którym wynajmująca spotykałaby się z potencjalnymi kontrahentami,

- zamieszczanie ogłoszeń o wynajmie w prasie lub prowadzenie własnej strony internetowej z ofertami najmu,

- zawarcie umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, którego zadaniem byłoby znajdywanie potencjalnych najemców,

- zawarcie umowy z kancelarią prawną, która przygotowywałaby umowy najmu lub sprawdzałaby wiarygodność potencjalnych najemców.

W przedstawionym stanie faktycznym żadna z tych przesłanek nie wystąpiła. Wynajmującej nie można zatem uznać za osobę prowadzącą pozarolniczą działalność gospodarczą (w zakresie wynajmu lokali).

Nie ma zatem przeszkód, aby przychód z najmu lokali usługowych (jednego lub ewentualnie w przyszłości – dwóch) zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (najem prywatny) i opodatkować ten przychód ryczałtem według stawki 8,5 proc. Warunkiem jest złożenie stosownego oświadczenia w urzędzie skarbowym nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego – jeżeli pierwszy taki przychód został osiągnięty w grudniu roku podatkowego.

Takie stanowisko podzielają organy podatkowe (interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 21 stycznia 2016 r., IPTPB1/4511-714/15-4/SK; interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 5 czerwca 2015 r., ILPB1/4511-1-337/15-2/TW).

Autor jest doradcą podatkowym

Najem według kodeksu cywilnego

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 kodeksu cywilnego). Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 kodeksu cywilnego). Przedmiotem umowy najmu mogą być rzeczy, tj. m.in. nieruchomości.

Działalność gospodarcza jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły

Działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza – stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy o PIT – oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,